林一凡笑笑，表示自己并不在意。

“林先生，我有個(gè)疑問(wèn)，我們不通過(guò)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行退房操作，我們的收益不是更大？”阿娟在一旁問(wèn)。

林一凡很是欣賞阿娟，她問(wèn)的問(wèn)題總是能問(wèn)到點(diǎn)子上，于是，他接著說(shuō)，“我們這些人需要通過(guò)開(kāi)發(fā)商的退房操作還有一個(gè)非常重要的原因，那就是二手房貸款的不易。很多城市的銀行對(duì)于二手房的價(jià)格評(píng)估都是偏低的，因?yàn)檎豌y行指定了標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房?jī)r(jià)的市場(chǎng)價(jià)格上漲，所以不通過(guò)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房子的話(huà)，房屋的貸款額就很低，這樣的情況就是要求買(mǎi)房人支付更多的首付款。高企的首付款是許多人購(gòu)房的障礙，很多高學(xué)歷年輕人收入高而且對(duì)于日后收入增長(zhǎng)的預(yù)期強(qiáng)不怕購(gòu)房貸款的月供，但他們工作時(shí)間不長(zhǎng)還沒(méi)有積攢足夠的現(xiàn)金支付過(guò)高的首付。況且，即使是對(duì)于有錢(qián)的購(gòu)房者，很多人不差錢(qián)的情況下也是愿意最大化利用銀行的貸款的，因?yàn)樗麄兊钠髽I(yè)也是大量借貸，甚至是高利貸。銀行的貸款利息成本是低于他企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用成本的，因此不能高額貸款的結(jié)果對(duì)于房屋的銷(xiāo)售會(huì)形成很大的制約。而且他們的炒房都有貸款，轉(zhuǎn)讓時(shí)現(xiàn)在銀行難以轉(zhuǎn)按揭了，就需要有先期資金還清貸款再出售，過(guò)橋資金也是成本。而通過(guò)開(kāi)發(fā)商的售房，由于開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保和開(kāi)發(fā)商與銀行多種貸款合作基礎(chǔ)，這樣的轉(zhuǎn)讓不算是轉(zhuǎn)按揭，按揭房的轉(zhuǎn)讓需要先還清貸款的過(guò)橋資金也給省略了?！?/p>

“我明白了，這樣操作實(shí)際上是跟開(kāi)發(fā)商銀行都是互利互惠的，我這樣理解對(duì)嗎？”老馮忽然在一邊插了一句。

林一凡笑了，“是的，我們這樣做是最大地利用了開(kāi)發(fā)商和銀行的資源，減少了自己的風(fēng)險(xiǎn)。我們這樣操作只是開(kāi)發(fā)商在手續(xù)上給與的便利，真正的售房卻要通過(guò)專(zhuān)業(yè)的代理公司，最方便的還是通過(guò)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)來(lái)解決。所得的炒房利潤(rùn)分一一部分比如10%出來(lái)或者是給售價(jià)3%的傭金就可以了。這樣的成本與二手房的售房中介費(fèi)比例可比，是非常合算的事情。這樣就是我們的房子與開(kāi)發(fā)商的房子混合在一起銷(xiāo)售，結(jié)果就是買(mǎi)房人根本不知道自己所購(gòu)買(mǎi)的是我們的房子還是開(kāi)發(fā)商的房子。假如你是購(gòu)房者，如果你挑中了我們的一套房子，我們就退哪一套房子，在你的眼前可以看到感到的情況是與你直接購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房子沒(méi)有區(qū)別的，其背后的區(qū)別開(kāi)發(fā)商、代理公司的人也是不會(huì)說(shuō)的。這樣的結(jié)果可以看到的外部現(xiàn)象就是該樓盤(pán)的退房率超高?！?/p>

“這樣有沒(méi)有法律上的風(fēng)險(xiǎn)？”坐在李太旁邊的陳小航忽然問(wèn)了一句。

林一凡笑了，“你要是到各地房地產(chǎn)信息網(wǎng)上去看一下，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)某一些樓盤(pán)顯示的退房率居然超過(guò)100%，也就是所有出售的房子被退過(guò)一遍，這背后就是我們這些投資客的功勞了，這樣的結(jié)果就是前面的售樓基本上都是我們這些投資客買(mǎi)入的。但是很多不了解的局外人說(shuō)是假按揭泛濫的結(jié)果，而事實(shí)上假按揭絕對(duì)不敢這樣的明目張膽，而炒房退房是不怕有關(guān)方面嚴(yán)查的。而同時(shí)退房也需要有技巧的，那就是退房的合同的時(shí)間也要把握好，簽署合同的時(shí)間控制在政府要調(diào)控市場(chǎng)不良的時(shí)候，辦理手續(xù)和退款的時(shí)間是出手的時(shí)候，在市場(chǎng)調(diào)整退房潮時(shí)政府根本不敢公開(kāi)出面制止退房，當(dāng)然也就無(wú)法說(shuō)話(huà)了，而且很多時(shí)候政府以及其所支持的媒體還在為這樣的退房宣傳并且演繹為房?jī)r(jià)下降的信號(hào)?！?/p>