房地產(chǎn)限購的本質(zhì)就是局部性的資本管制，其成功的關(guān)鍵在于設(shè)計一個有效甄別消費者需求和投資需求的機制。房地產(chǎn)限購是過渡性的制度安排，在今天的環(huán)境下，它比傳統(tǒng)的調(diào)節(jié)手段更為有效，但其成本也十分明顯，即，它阻礙或推遲了部分消費需求的實現(xiàn)。因此，必須進行全面系統(tǒng)的財稅改革，改變地方政府的賣地財政；建立公共性住房的融資、建設(shè)、管理機制；借鑒德國、新加坡等國經(jīng)驗，合理調(diào)節(jié)投資需求。這三條做到了，房地產(chǎn)限購也就具備了退出的條件。

在許多中國經(jīng)濟學(xué)家的心目中，限購是大逆不道、倒行逆施、離經(jīng)叛道的經(jīng)濟政策。的確，限購讓大家很自然地回想起計劃經(jīng)濟時代，回想起憑票購物的時代，所以，中國經(jīng)濟學(xué)界對于限購似乎有一種本能的反感。筆者的主要目的是從經(jīng)濟學(xué)的學(xué)理上分析限購的本質(zhì)、理由、適用性及其后果，以求比較系統(tǒng)、精確地討論問題。

限購的基本概念

什么是限購？其本質(zhì)是什么？限購指的是在市場上對買方或者投資方的數(shù)量進行限制，其本質(zhì)是對市場的一種干預(yù)。那么，在什么情況下用數(shù)量限制的方式比完全市場化自由買賣（即出價高者得）來得更合理呢？回答這一問題必須要有一標(biāo)準(zhǔn)，即，必須定義什么是合理。為此我們必須有一明確的社會選擇函數(shù)（在一定技術(shù)條件下它演變?yōu)樯鐣＠瘮?shù)），以下第一種限購理論的討論如果僅僅使用帕累托改進 的原則是不夠的，因為我們會涉及各人之間的福利或效用比較。我們的分析采用消費者效用之和極大化這個相對常用的社會福利函數(shù)（所謂功利社會福利函數(shù)）。也就是說，我們的判斷標(biāo)準(zhǔn)是消費者效用之和是否最大。事實上，只要采用涉及人際間福利（效用）比較的社會選擇函數(shù)（極端的情況是羅爾斯社會福利函數(shù)，它是定義在最低福利的人的福利之上的），第一種限購理論都應(yīng)該定性地成立。但是，如果采用哈耶克等所認同的個人意志主義（libertarian）的社會選擇函數(shù)，第一種限購理論顯然是不成立的，因為個人意志主義的社會選擇函數(shù)要求社會選擇不能違背任何個人的偏好，而限購短期內(nèi)顯然是違背了部分人的利益和偏好的。限購的第二個理論是基于長期經(jīng)濟表現(xiàn)，所以如果輔之以一些技術(shù)條件，用帕累托改進的標(biāo)準(zhǔn)原則上就夠了，不必考慮個體間福利比較。

那么當(dāng)今中國社會共識性的社會選擇函數(shù)到底是什么類型的？這是一個實證問題，不是一個規(guī)范問題。任何共識性的社會選擇函數(shù)是歷史、文化、哲學(xué)、政治等因素綜合影響所形成的，它不是單個學(xué)者的個人意志所決定的。林林總總的證據(jù)表明，今天中國社會的公共選擇函數(shù)似乎不是羅爾斯主義也不是個人意志主義。而功利社會福利函數(shù)是這兩個極端之中的一個情況，所以由此得出的各種結(jié)論（如限購）至少在定性意義上是符合社會共識的，是應(yīng)該可以被社會所接受的。