未來5~10 年，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展要解決好三件事

同樣，中國未來5~10 年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有三件事情必須要記住。這三件事在筆者看來是中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的主動力，也是當(dāng)前轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的著力點(diǎn)所在。

第一是城市化，或者說深度城市化。這恐怕是未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一大法寶，第一大源泉。什么是深度城市化？即是不僅要把農(nóng)民工引到城市來長期居住，還要給他們相應(yīng)的待遇，讓他們真正融入城市生活中。為了提升城市化深度，房地產(chǎn)行業(yè)必然會出現(xiàn)一些深層次的改變。深度城市化重要的一點(diǎn)就是要以已經(jīng)進(jìn)城的、長期在城市里生活的一批農(nóng)民工、外

地人為切入點(diǎn)。這批人在城里有穩(wěn)定的工作，不存在收入的問題，也不存在認(rèn)同的問題，只要在政策上對其身份加以承認(rèn)，這部分人的行為就會改變。他們會感到自己是城市的一員，子女的受教育愿望和程度也會有所提高。我們研究發(fā)現(xiàn)，中國的城市化程度與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)钠渌麌蚁啾?，落后?1%。目前官方統(tǒng)計數(shù)字是46.6%，按照目前發(fā)展水平，這一數(shù)值應(yīng)該上升為57%，潛力非常大。從2010 年開始，筆者相信一系列加快城市化的步驟以及政策都將出臺。

第二是消費(fèi)升級。一個是住房消費(fèi)，老百姓對住房的需求還將持續(xù)存在，改善住房將成為中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力；另一個是汽車消費(fèi)。很多大城市里，家庭的可支配收入已經(jīng)到了一定的水平，基本上1~2 年的儲蓄就可以買一輛汽車。到了這個水平，汽車行業(yè)的發(fā)展將會進(jìn)入一個新的發(fā)展階段。由住房和汽車消費(fèi)所帶來的一系列消費(fèi)升級有很多，包括家電、汽車服務(wù)、道路修建、停車設(shè)施等。這會拉動經(jīng)濟(jì)增長，這些方面也會出臺一系列政策。

第三是拉動中國經(jīng)濟(jì)增長的動力，也是目前政策開始發(fā)力的著力點(diǎn)，即產(chǎn)業(yè)的綠色升級，筆者稱之為綠色產(chǎn)能革命?，F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，是工業(yè)、制造業(yè)占比非常高，達(dá)到40%以上。如果我們能在工業(yè)里進(jìn)行一些產(chǎn)能升級改造，筆者稱之為綠色產(chǎn)能的提升，就既能保證不出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)、產(chǎn)能過剩，又可以拉動投資。筆者曾經(jīng)算過一筆賬，如果我們在從建材到石油化工的5 個主要產(chǎn)業(yè)里進(jìn)行10 年產(chǎn)能革新，每年將能夠帶來占國內(nèi)生產(chǎn)總值10%的投資需求，同時可以減少10%的能源消耗。

以上這三件事情，可以說是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的政府著力點(diǎn)。

房地產(chǎn)未來10 年將進(jìn)行三大重要調(diào)整

第一，房地產(chǎn)行業(yè)在未來5~10 年內(nèi)可能將告別價格飛漲、利潤奇高的時代，或者說房地產(chǎn)的暴利時代可能已經(jīng)過去了。在宏觀經(jīng)濟(jì)的背景下分析一下過去十幾年來房地產(chǎn)的發(fā)展格局，筆者稱之為一個三贏的格局。十幾年前，中國家庭有相當(dāng)一部分儲蓄是存在銀行當(dāng)中的。政府要發(fā)展，家庭也希望把自己的儲蓄搬家，從銀行搬到房地產(chǎn)、不動產(chǎn)業(yè)里。但是1994 年實(shí)行了分稅制，地方政府發(fā)展的財源受到很大的限制。怎么辦？政府將手中的土地通過有價轉(zhuǎn)讓的形式，經(jīng)過開發(fā)商，最后由家庭支付，從而把百姓的儲蓄從銀行轉(zhuǎn)到了自己手里。百姓獲得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；地方政府拿到了真金白銀，可以搞開發(fā)區(qū)，可以修路，獲得短期繁榮；開發(fā)商在這過程中也是贏家，他提供的服務(wù)獲得了利潤。這是三贏的格局。

但是過去三贏的格局現(xiàn)在走到了盡頭。因為現(xiàn)在的土地價格、房地產(chǎn)價格已經(jīng)很高了，而現(xiàn)在市場面對的是一批年輕人和想進(jìn)城的外地人，這些人對地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常重要。你想讓這些人在價格已經(jīng)很高的市場上買房子，辦法只有一個：你必須想方設(shè)法提高這部分人的工資。工資不高，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮無法持續(xù)；如果工資非常高，反過來又對地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)的成本形成了壓力。所以今天房地產(chǎn)的發(fā)展碰到了過去格局無法延續(xù)的瓶頸。

2010 年“兩會”如果說有什么最大的共識，那就是房地產(chǎn)問題。溫總理的政府工作報告在房地產(chǎn)問題上給出了非常明確的政治承諾，表達(dá)了非常強(qiáng)烈的政治意愿，要控制房價過快上漲。“兩會”代表和委員在各種場合也表達(dá)了同樣的呼聲。一旦社會民眾表達(dá)了強(qiáng)烈的不滿，一旦社會精英階層形成了輿論共識，一旦社會階層的最高領(lǐng)導(dǎo)層形成了政治意愿，那么這一切遲早會轉(zhuǎn)變?yōu)轶w制改革的現(xiàn)實(shí)。在筆者看來，在未來5~10 年乃至更長一段時間里，房地產(chǎn)發(fā)展的基本格局就是雙軌制。一方面繼續(xù)依靠市場為主的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，另一方面各個地方政府將會受到強(qiáng)大的壓力，必須拿出真金白銀來開發(fā)保障性住房。保障性住房以什么形式出現(xiàn)可以探討，但是這個大趨勢、大格局已經(jīng)形成，或者說推動這個大格局前進(jìn)的動力、社會基礎(chǔ)以及政治意愿已經(jīng)形成。在這個大形勢下，房地產(chǎn)市場價格迅速上漲、利潤奇高的時代恐怕一去不復(fù)返了。

第二，房地產(chǎn)發(fā)展會出現(xiàn)政府與企業(yè)深度合作的格局。今天的合作相對而言是比較淺的，地方政府拍賣土地，開發(fā)商出錢，拿了土地之后按照政府規(guī)定的時間開發(fā)出來，政府基本就不用管了。而未來房地產(chǎn)發(fā)展的基本格局是雙軌制，政府不可能完全自己開發(fā)房地產(chǎn)，政府沒有經(jīng)驗管理能力和這方面的推動力，也可能缺少一定的公信力。所以政府在開發(fā)保障性住房的時候，一定會依賴房地產(chǎn)商的支持，一定會形成深度合作。這種深度合作也是為房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造合理利潤的過程。在這個過程中房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會更加健康，與社會公眾會形成更加良性的互動。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)將會出現(xiàn)較大規(guī)模的重組。一些有經(jīng)驗的、經(jīng)營好的企業(yè)，可能會逐步擴(kuò)大規(guī)模；規(guī)模比較小、企業(yè)文化不是很堅固的企業(yè)，可能會出現(xiàn)并購重組。在這個過程中，地產(chǎn)商的運(yùn)營模式也會出現(xiàn)變化，會出現(xiàn)多元化的產(chǎn)業(yè)重組，一部分地產(chǎn)商將專門從事商業(yè)地產(chǎn)，一部分專門從事商品房建設(shè)，一部分可能和政府深度合作開發(fā)政策保障性住房，還有一部分可能自己開發(fā)一部分住房長期出租，長期持有。

筆者相信，不管世界格局如何演變，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景是非常好的。我們已經(jīng)有了30 多年改革開放的基礎(chǔ)，已經(jīng)有了很好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展共識，房地產(chǎn)行業(yè)盡管出現(xiàn)了重大的格局變化，但發(fā)展前景和發(fā)展模式會比過去10 年更加美好。