為什么中國的住房形勢會呈現(xiàn)出如上文所說的那樣一種狀態(tài)，大多數(shù)城市房價并不高，而只有少數(shù)大城市及沿海地區(qū)的城市房價特別高？這與中國的人口遷移有很大的關(guān)系，同時也由于他們遷移的方向。

很大程度上，也正是因為這種人口的遷移，造就了今天我們東部沿海大多數(shù)城市的住房高需求，再加上這部分城市的低供給，共同造就了這些城市的高房價。

早在2002年的時候，我就與著名經(jīng)濟學(xué)家、當時任中國留美經(jīng)濟學(xué)會會長、美國三一學(xué)院經(jīng)濟系終身教授文貫中先生合作發(fā)表過一篇文章《遷移，為了富裕的夢想》。比較驕傲的是，我們在這個世紀初的時候就已經(jīng)明確提出了人口將進一步向東南沿海地區(qū)遷移的論斷。在這之后，我注意到又有一些其他經(jīng)濟學(xué)家也提出了同樣的觀點。事實證明，在這近十年的時間里，又有數(shù)以千萬乃至億計的中國人從內(nèi)地遷移到了適合他們工作生活的地方，特別是東部沿海地區(qū)。證明人口沿海而居確實是發(fā)展的規(guī)律。

很大程度上，也正是因為這種人口的遷移，造就了今天我們東部沿海大多數(shù)城市的住房高需求，再加上這部分城市的低供給，共同造就了這些城市的高房價。

實際上，人口的遷移從來都是最普通最正常的人類活動之一，只是當人口有規(guī)律大規(guī)模地向某些地區(qū)遷移的時候，就有些不同尋常了。中國歷史上出現(xiàn)過多次移民浪潮，且大多對經(jīng)濟發(fā)展都產(chǎn)生了正面影響。解放后由于計劃經(jīng)濟體制約束，很長一段時間里幾乎不存在大規(guī)模遷移的現(xiàn)象了。直到改革開放以后，經(jīng)濟管理的逐步放開，加之各地經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，使人口遷移再次成為中國突出的社會經(jīng)濟現(xiàn)象之一。但是由于嚴格的人口管理政策，中國的人口遷移多數(shù)還是以一種非法定狀態(tài)和不被承認的樣貌出現(xiàn)，這些已經(jīng)在大城市扎根的人口被稱為流動人口，遍布的流動人口基本上反映了我國人口遷移的現(xiàn)狀。

到今天，無論現(xiàn)實觀察還是統(tǒng)計數(shù)據(jù)都清楚地顯示，中國流動人口中的絕大多數(shù)都流向了東南沿海地區(qū)，跨省流動的人口中流向的省市除北京外，其他大多都集中在東部沿海地區(qū)。

許多人始終將東部沿海地區(qū)的高速發(fā)展歸因于國家改革開放之初實行的不平衡的區(qū)域發(fā)展政策，而對這一地區(qū)先天的稟賦優(yōu)勢則強調(diào)得過少。事實上，后一個原因才是關(guān)鍵。沿海地區(qū)的發(fā)展是真正建立在內(nèi)生性的基礎(chǔ)之上的。有人預(yù)言隨著改革開放和市場經(jīng)濟發(fā)展的深入，中國的產(chǎn)業(yè)會逐步向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移。這一基于“梯度發(fā)展理論”的推想理由是，隨著東部地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，其勞動力成本和土地成本必然會上升，從而擠壓沿海的產(chǎn)業(yè)逐步向內(nèi)陸地區(qū)遷移。然而實際上，東部的非熟練勞動力的價格并不比西部高多少。東部地區(qū)還有大量閑置的農(nóng)業(yè)用地可供工業(yè)開發(fā)，土地成本反而更低，加上東部廣大的現(xiàn)成市場，完善的基礎(chǔ)設(shè)施使生產(chǎn)成本和銷售成本下降。在可預(yù)見的未來，沿海的發(fā)展速度仍會快于西部。

沿海地區(qū)發(fā)達的現(xiàn)象并非中國獨有，世界上發(fā)達繁榮的地方幾乎都位于沿海地區(qū)，這絕不是巧合。

現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展建立在社會分工和貿(mào)易的基礎(chǔ)上，有貿(mào)易必然要有運輸，而海路航運是成本最低廉的一種運輸方式。這也就是大量企業(yè)為什么愿意選址在沿海地區(qū)的原因，在沿海建立企業(yè)往往可以大大節(jié)省運費。大量企業(yè)集聚，又可以發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群帶來的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。除此之外，現(xiàn)代工業(yè)有時候不可避免會有污染產(chǎn)生。在無法避免污染的情況下，沿海排到大海中要比排到下游要人畜飲用的大河中危害要小得多。

因此，工業(yè)的布局，導(dǎo)致世界人口的分布越來越呈現(xiàn)向沿海地區(qū)集中的趨勢，從根本上說是處于降低交易成本的需要。實際上，絕大多數(shù)國家的人口分布都是很不平衡的，往往是少數(shù)地方承載整個國家的大多數(shù)人口。

比如日本，國土面積不足我國領(lǐng)土面積的1/20，人口卻有126億。日本政府也曾一直在努力“謀求均衡地利用”全部國土，包括曾大力發(fā)展北海道地區(qū)；但其人口仍迅速向以東京、大阪—神戶名古屋為主的三大都市圈及北九州等城市遷移集中。2000年，東京圈、名古屋圈、關(guān)西圈(三級都市圈)，以1033％的面積聚集日本4673％的人口，也就是說以1/10的國土容納了近一半的國民。與之相反的是占日本國土面積21%的北海道，人口如今卻僅占日本總?cè)丝诘?5%，經(jīng)濟發(fā)展也相對落后。美國也同樣存在著人口分布不均的現(xiàn)象，人口多集中在都市連綿帶，但這些似乎并沒有對經(jīng)濟發(fā)展造成阻礙。

因此，對國家來說，人口分布不均十分正常，而且也是不可避免的，這并不是壞事。我國人口的遷移和日益集中還與目前正大力推進的城市化密不可分。

城市化的真諦便是在相對狹小的面積內(nèi)集聚大量的人口和工商業(yè)。這樣，交通、能源等基礎(chǔ)設(shè)施的投資引起的巨大成本，分攤到每個人和每個企業(yè)身上，就變得可以接受；比較密集的人口又可為各行各業(yè)提供就近的、現(xiàn)成的和廣闊的市場,使它們的平均生產(chǎn)成本進一步下降。各類人才和知識、信息的集中，又會促進生產(chǎn)力的進步。

這就是城市的集聚效應(yīng)。只要一個新的移民或企業(yè)的遷入使成本上升小于其帶來的效益，城市就仍然存在內(nèi)在的擴大沖動，并在市場導(dǎo)向的經(jīng)濟中積聚越來越多的人口。

相對于我國的人口總量，我國東南沿海一帶人口的密集度還遠未達到一種更為集中、更加規(guī)?；统鞘谢某潭?。以長江三角洲為例，我們有足夠理由相信，它可以成為世界最重要的都市圈，吸納遠比現(xiàn)在多得多的人口。

但是，如果將長江三角洲嚴格定義為蘇南、浙北，則總面積約為78萬平方公里，目前的人口密度還遠遠低于日本東京地區(qū)的每平方公里5517人。設(shè)想以中國的總?cè)丝趯脮r將達16億計，如果這一地區(qū)能夠承載中國總?cè)丝诘?4%，就將達到224億人口。

中國的人口為世界之最，而長江三角的位置和水資源優(yōu)勢亦可算得天獨厚，這樣的人口密度并不算高。按照類似的算法，珠江三角洲和其他的一些沿海地帶及京津唐地區(qū)，都能從全國吸收大量的人口。如果允許并鼓勵這種人口吸納行為，就會解決大量的農(nóng)村剩余人口的出路問題，優(yōu)化中國的人口分布，促進中國的現(xiàn)代化進程。

因此，中國人口大遷移不僅是不可避免的，也完全符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。今后的幾十年中，中國有一個極好的機會優(yōu)化人口分布：大部分人口不再被逼綁在貧瘠的土地上，他們可以離開土地，在工業(yè)和服務(wù)業(yè)中謀生。當然，他們的首選是向水源充沛、交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達、經(jīng)濟繁榮的沿海地區(qū)移動。

有調(diào)查指出，中國80%以上的農(nóng)村貧困人口都生活在生態(tài)環(huán)境有問題的地方，有的地方的問題還比較嚴重。大量增長的人口為了獲得更多的生存空間，使生態(tài)環(huán)境遭到更加嚴重的破壞。將這些地區(qū)的人口遷移出去，無疑是最徹底的解決辦法。

我國正在實施的生態(tài)移民戰(zhàn)略就是為了解決這一問題。從現(xiàn)有情況看，其規(guī)模還應(yīng)當加大，速度還應(yīng)當加快。

除那些貧瘠地區(qū)之外，許多水源充足、土地肥沃的內(nèi)陸地區(qū)之所以也會有相當多的人選擇出外打工，是因為當單位土地上承受了過多的人口，而又缺少產(chǎn)業(yè)生長的土壤時，人們就無法富裕，外出打工于是成了唯一選擇。

我國當前和今后很長一段時間的主導(dǎo)性和有競爭力的產(chǎn)業(yè)仍為低級制造業(yè)，這決定了我們對順暢而低廉的海運的繼續(xù)依賴，工業(yè)分布也會更加依賴海港的分布。沿海地區(qū)必將吸吶更多的人口，提供更多勞動報酬較高的非農(nóng)工作機會。這樣，既滿足了這些地區(qū)產(chǎn)業(yè)對勞動的巨大需求，而他們所遺留的土地資源也可以分配給留下的人群使用，提高其擁有土地的規(guī)模。

這樣無論對遷出的還是留居的，生活都會變得更好。