美國(guó)內(nèi)戰(zhàn)時(shí)期，為了恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，適應(yīng)人口遷徙的需要，同時(shí)打擊南方、分離各州的經(jīng)濟(jì)，美國(guó)政府通過了《宅地法》（Homestead Act），宣布前往西部的每位美國(guó)公民有權(quán)擁有160英畝的土地?？紤]到那時(shí)候大部分房屋還是業(yè)主自己親自動(dòng)手或者雇些親戚朋友建造，這可算是美國(guó)政府通過刺激房地產(chǎn)來振興經(jīng)濟(jì)的首次努力。

接下來，20世紀(jì)20年代的股市泡沫、美國(guó)石油行業(yè)的大發(fā)展和歐洲移民浪潮導(dǎo)致了對(duì)住房需求的上升。抵押貸款這一金融手段也應(yīng)運(yùn)而生，適時(shí)地為業(yè)主資金不足的問題提供了解決手段。作為一場(chǎng)金融革命，從此房地產(chǎn)市場(chǎng)擺脫了依靠個(gè)人儲(chǔ)蓄作為唯一資金來源的限制。

為了應(yīng)對(duì)1929～1930年年初的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，美國(guó)政府再次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下手。1932年，羅斯福政府批準(zhǔn)了《住房抵押貸款法》（HOLA），宣布由聯(lián)邦政府提供擔(dān)保，形成提供長(zhǎng)久性、低利率、分期還款方式運(yùn)作的住房抵押市場(chǎng)。1934年，美國(guó)國(guó)會(huì)正式通過《全國(guó)住宅法》（National Housing Act），刺激房地產(chǎn)行業(yè)升溫。其中特別需要注意的是，此項(xiàng)法案首次創(chuàng)造了固定利率抵押貸款的概念。銀行將以固定的利率向業(yè)主提供抵押貸款，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)興提供資金來源。

背景資料

《宅地法》簡(jiǎn)介

《宅地法》是1862年美國(guó)南北戰(zhàn)爭(zhēng)期間由第16屆總統(tǒng)林肯頒布的一項(xiàng)旨在無償分配美國(guó)西部國(guó)有土地給廣大移民的法令。它是美國(guó)歷史上一項(xiàng)著名的經(jīng)濟(jì)措施?！墩胤ā酚肿g為《份地法》、《移居法》。

美國(guó)獨(dú)立后，聯(lián)邦政府對(duì)西部土地實(shí)行國(guó)有化，并決定按地段分塊出售，以增加政府的收入，償還國(guó)債和滿足土地投機(jī)者的要求。但出售土地單位面積大、價(jià)格高，西部移民無力購買，因而展開了長(zhǎng)期爭(zhēng)取無償分配土地的斗爭(zhēng)。由于南部奴隸主的阻撓，直到內(nèi)戰(zhàn)前，無償授予移民土地的法案均被參議院否決。

南部奴隸主的政治代表退出國(guó)會(huì)后，林肯政府得以實(shí)現(xiàn)共和黨提出的宅地綱領(lǐng)，國(guó)會(huì)眾議院和參議院于1862年2月28日和5月6日先后通過了《宅地法》，5月20日林肯頒布此項(xiàng)法令。

《宅地法》規(guī)定，凡一家之長(zhǎng)或年滿21歲、從未參加叛亂之合眾國(guó)公民，在宣誓獲得土地是為了墾殖目的并繳納10美元費(fèi)用后，均可登記領(lǐng)取總數(shù)不超過160英畝宅地，登記人在宅地上居住并耕種滿5年，就可獲得土地執(zhí)照而成為該項(xiàng)宅地的所有者?！墩胤ā愤€規(guī)定一項(xiàng)折償條款，即如果登記人提出優(yōu)先購買的申請(qǐng)，可于6個(gè)月后，以每英畝1.25美元的價(jià)格購買之。這一條款后來被土地投機(jī)者所利用。

《宅地法》生效后，又陸續(xù)通過了一些帶有補(bǔ)充性質(zhì)的法令。如1873年的《育林法》，1877年的《荒漠法》。據(jù)統(tǒng)計(jì)，依據(jù)《宅地法》及其補(bǔ)充法令，聯(lián)邦政府到1950年有2.5億英畝土地授予移民。

《宅地法》在一定程度上滿足了西部墾殖農(nóng)民的土地要求，確立了小農(nóng)土地所有制，從而為美國(guó)農(nóng)業(yè)資本主義的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。它的實(shí)施也鼓舞了西部農(nóng)民反對(duì)南部奴隸主的斗爭(zhēng)，遏制了奴隸制種植園向西擴(kuò)展。在美國(guó)內(nèi)戰(zhàn)中，西部農(nóng)民為聯(lián)邦軍隊(duì)輸送了半數(shù)以上的士兵，并提供了充足的糧食，對(duì)北方取得戰(zhàn)爭(zhēng)的勝利起了重要的作用。

《全國(guó)住房法》簡(jiǎn)介

《全國(guó)住房法》（National Housing Act）是國(guó)會(huì)在1934年通過的一條法案。法案的結(jié)果是成立了對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著重要調(diào)控作用的聯(lián)邦住房管理局（FHA）。該機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)銀行、建設(shè)和貸款協(xié)會(huì)等使用貸款來建設(shè)住宅、小型商業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑。如果是聯(lián)邦住房管理局批準(zhǔn)了的計(jì)劃，那么貸款將得到保證。

1937年國(guó)會(huì)通過另一個(gè)《全國(guó)住房法》，幫助聯(lián)邦住房管理局采取措施清除貧民窟。它提供60年低息貸款給當(dāng)?shù)卣?，幫助他們建立公寓樓。這些房屋的租金是固定的，并只提供給低收入家庭。至1941年工程處已協(xié)助建造超過12萬個(gè)家庭單元。

就像所有的政策法令一樣，這個(gè)法案看上去很美。然而，從銀行的角度來說，提供固定利率的抵押貸款具有兩方面的風(fēng)險(xiǎn)。一方面當(dāng)然就是借錢的人可能不還錢的風(fēng)險(xiǎn)。屆時(shí)銀行不得不處理抵押物品，面臨很多不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，在經(jīng)濟(jì)前景尚不明朗的情況下，銀行向業(yè)主提供固定利率貸款，可能今后還要向儲(chǔ)戶付出更高的利率。這種未來的利率損失是銀行不愿意接受的。因此，這項(xiàng)法案推出后效果并不十分理想。

在這種情況下，作為一個(gè)執(zhí)行力很強(qiáng)的政府，美國(guó)政府迅速找到了解決辦法，在1938年組建了Federal National Mortgage Association，簡(jiǎn)稱房利美（Fannie Mae）。這個(gè)組織在當(dāng)時(shí)還是個(gè)國(guó)企，主要有兩項(xiàng)職能：首先，向銀行承諾，若業(yè)主不能償付貸款，則由房利美以政府資金作儲(chǔ)備償付貸款，免除銀行收不到貸款的后顧之憂；其次，向銀行收購抵押資產(chǎn)，然后打包成為抵押支持證券（主要是債券），向證券市場(chǎng)投放，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到證券投機(jī)者身上。這樣銀行的抵押資產(chǎn)很快就可以轉(zhuǎn)為收入，再也不用擔(dān)心利率風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)措施成立后，銀行向業(yè)主提供了大量抵押貸款，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)興提供了資金保障。

背景資料

房利美簡(jiǎn)介

房利美（Fannie Mae）創(chuàng)立于1938年，由政府出資創(chuàng)建，從事金融業(yè)務(wù)，用以擴(kuò)大資金在二級(jí)房屋消費(fèi)市場(chǎng)上流動(dòng)的資金。1944年，房利美的權(quán)限擴(kuò)大到貸款擔(dān)保，公司主要由退伍軍人負(fù)責(zé)管理。1954年，房利美發(fā)展成為股份制公司。1968年，Raymond H. Lapin成為房利美的總裁，在他就任的30年內(nèi)，修改了公司的制度，使之成為一個(gè)私有的股份制公司。1970年，房利美股票在紐約交易股票所上市。1984年，房利美首次在海外發(fā)放公司債券，從此公司的業(yè)務(wù)進(jìn)入國(guó)外金融市場(chǎng)。

商務(wù)印書館出版的《英漢證券投資詞典》中對(duì)“Fannie Mae”（房利美）解釋如下：“聯(lián)邦國(guó)民住房貸款協(xié)會(huì)Federal National Mortgage Association（聯(lián)邦國(guó)民住房貸款協(xié)會(huì)）的昵稱。美國(guó)三大住房貸款證券化經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)之一，成立于1938年。其性質(zhì)為社會(huì)公眾擁有，美國(guó)政府資助。專門運(yùn)作由聯(lián)邦住房委員會(huì)或其他金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的住房抵押貸款。將這些住房抵押貸款按期限、利率進(jìn)行組合，作為抵押或擔(dān)保發(fā)行住房抵押債券，在金融市場(chǎng)上出售，再以收入資金向更多的人提供住房貸款。同時(shí)還對(duì)提供住房貸款的金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的住房抵押貸款證券品種提供擔(dān)保。所發(fā)行的重要品種為住房抵押債（mortgage backed security或mortgage pass-through）。聯(lián)邦國(guó)民住房貸款協(xié)會(huì)自身的股票在紐約股票交易所掛牌上市?！?

需要注意的是，這個(gè)模式由于兼顧到了業(yè)主、銀行、政府和市場(chǎng)發(fā)展多方面的利益，成為美國(guó)房地產(chǎn)資金運(yùn)作的基礎(chǔ)模式，對(duì)未來美國(guó)房地產(chǎn)的影響極為深遠(yuǎn)。

在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，正是由于這項(xiàng)措施的實(shí)行，政府擔(dān)保解決了支付能力不足引發(fā)的資金鏈問題，促進(jìn)了房地產(chǎn)融資的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。這也體現(xiàn)了房地產(chǎn)金融制度的創(chuàng)新為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展所提供的巨大推動(dòng)力。

2.2   第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和帕爾迪

的誕生（1950～1959年）

2.2.1   第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后房地產(chǎn)的空前繁榮

1944年，第二次世界大戰(zhàn)勝局已定，美國(guó)政府開始考慮安置大批回鄉(xiāng)轉(zhuǎn)業(yè)軍人。為了向這些軍人在戰(zhàn)爭(zhēng)中的貢獻(xiàn)做出補(bǔ)償，美國(guó)政府頒布了《士兵福利法案》（Servicemen誷 Readjustment Act of 1944），其中就住房方面向這些復(fù)員軍人提供住房貸款。由于在戰(zhàn)場(chǎng)上受夠了顛沛流離和思鄉(xiāng)之苦，這些復(fù)員軍人在體驗(yàn)了殘酷的戰(zhàn)爭(zhēng)后倍感和平生活的美好。復(fù)員的士兵們一方面用政府提供的貸款創(chuàng)業(yè)或者進(jìn)入大學(xué)深造，另一方面都以最快的速度成家結(jié)婚造人。隨后的1949年，聯(lián)邦政府公布了《國(guó)家住房法》（Housing Act）計(jì)劃，并提出宏偉目標(biāo)：為每一個(gè)家庭提供大方的具有良好居住條件的住宅。因此整個(gè)20世紀(jì)40年代末和50年代，美國(guó)出現(xiàn)了“嬰兒潮”（見圖2-5），同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了前所未有的繁榮。

圖2-5   通過1990年和2000年的人口結(jié)構(gòu)可以看出1946～1964年人口的爆炸性增長(zhǎng)

背景資料

關(guān)于《美國(guó)軍人權(quán)利法案》

1944年，《士兵福利法案》（the G.I.BILL），官方叫法為《美國(guó)軍人權(quán)利法案》（Servicemen誷 Readjustment Act of 1944）實(shí)施。法案向第二次世界大戰(zhàn)勝利凱旋的士兵提供一年的失業(yè)補(bǔ)償金以及大學(xué)或職業(yè)教育。法案同時(shí)還向他們提供不同種類的買房或者創(chuàng)業(yè)貸款。

該法案讓美國(guó)人民前所未有地成為自有資產(chǎn)的擁有者，擁有自己的房子和企業(yè)，并愿意為自己的社區(qū)盡責(zé)，因?yàn)樗麄儗?shí)際擁有所屬社區(qū)的一部分；“美國(guó)軍人權(quán)利法案”對(duì)美國(guó)的人民、地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)前景都產(chǎn)生了巨大影響，這和它在教育上創(chuàng)造的傳奇同等重要。

在大蕭條與第二次世界大戰(zhàn)的16年后，已經(jīng)很難想象當(dāng)時(shí)住房需求危機(jī)的程度以及消費(fèi)者對(duì)所有必需品的需求程度，那不只是對(duì)新建房舍的需求，原有的房子也亟須整修；甚至有些在戰(zhàn)后興建的建筑物，從釘子到屋瓦的物資都相當(dāng)匱乏。房屋建造者必須與興建那些重振經(jīng)濟(jì)所需之商店與辦公大樓的建筑商競(jìng)爭(zhēng)。因?yàn)槎际谢潭忍岣?，多?shù)工作都集中在大型都市，也讓住屋的問題大都發(fā)生在大都會(huì)地區(qū)。退伍軍人們?cè)诙嗄陸?zhàn)爭(zhēng)后回國(guó)，希望結(jié)婚、養(yǎng)家補(bǔ)償失去時(shí)間的同時(shí)，也能擁有自己的房子，成為一種經(jīng)濟(jì)與心理安全的有力象征。

生產(chǎn)線的制造技巧開始運(yùn)用在家庭住宅的建造上，在1947年年底，退伍軍人局保證提供超過100萬的家庭、企業(yè)、農(nóng)場(chǎng)貸款，住宅數(shù)從1944年的11.4萬戶激增到1950年的170萬戶。到1950年，退伍軍人局已經(jīng)核準(zhǔn)了超過200萬戶的住宅貸款。

“退伍軍人方案”貸款，意指政府也會(huì)共同簽署半數(shù)的退伍軍人貸款約定。這樣一來更鼓勵(lì)了建筑商興建房屋、銀行借款以及退伍軍人購買住宅，而且這樣做通常不需要支付頭期款。這樣，美國(guó)制造業(yè)、企業(yè)與地方政府紛紛積極建造新道路、學(xué)校、教堂與購物中心，制造業(yè)發(fā)明或再創(chuàng)造出的第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后風(fēng)格的各式各樣商品，擺滿了購物中心與人們的家中。因?yàn)椤懊绹?guó)軍人權(quán)利法案”與相關(guān)法律的執(zhí)行，有1 600萬的退伍軍人憑借退伍軍人方案貸款買屋，到今天，有約七成的美國(guó)人擁有自用住宅。

關(guān)于《1949年住房法》

1937年，羅斯福在他的第二任美國(guó)總統(tǒng)就職演說中說:“全國(guó)有1/3人口的住房條件很差。”此時(shí)美國(guó)政府已經(jīng)非常關(guān)注貧民的住房問題。當(dāng)年9月1日，國(guó)會(huì)通過了紐約州參議員瓦格納提交的《瓦格納-斯特高爾低租住房法案》（又名《美國(guó)住房法》或《瓦格納住房法》）。這是一部直接針對(duì)解決低收入居民住房問題的法案，也是美國(guó)第一部關(guān)于公共住房的法案。《1937年住房法》將住房問題從1933年美國(guó)聯(lián)邦政府為擺脫危機(jī)而實(shí)施的公共工程和復(fù)興計(jì)劃中分離出來，單獨(dú)加以解決，反映了羅斯福政府對(duì)解決住房問題，特別是解決低收入居民住房問題的決心。新的住房法通過后，美國(guó)公共住房建設(shè)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的發(fā)展階段。一方面，公共住房建設(shè)作為一項(xiàng)獨(dú)立且長(zhǎng)期的住房措施被通過，不再從屬于其他政策方案；另一方面，公共住房建設(shè)的主要目的是為了解決低收入階層的住房問題。由于第二次世界大戰(zhàn)的爆發(fā)，這一階段公共住房建設(shè)的時(shí)間不長(zhǎng)，規(guī)模也不大，但卻揭開了美國(guó)城市住房建設(shè)史上嶄新的一頁。根據(jù)此法，建立了美國(guó)住房署取代公共工程局，負(fù)責(zé)低收入住戶的住房建設(shè)?！?937年住房法》標(biāo)志著聯(lián)邦政府對(duì)住房領(lǐng)域的干預(yù)由間接調(diào)控向直接管理的轉(zhuǎn)變。

1949年，在此法案的基礎(chǔ)上又頒發(fā)了一項(xiàng)新的法案—《1949年住房法》（Housing Act 1949），并提出宏偉目標(biāo)：為每一個(gè)家庭提供大方的、具有良好居住條件的住宅。這項(xiàng)法案的核心是幫助大量第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后轉(zhuǎn)業(yè)軍人解決住房問題。該政策模式有兩種做法：

1. 側(cè)重于增加住房供給量的“供方”戰(zhàn)略。中央政府提供撥款用于建造公共住房。為貫徹這一政策，地方設(shè)置財(cái)政歸中央管轄的住房局，負(fù)責(zé)具體落實(shí)聯(lián)邦住房撥款的使用，同時(shí)監(jiān)督公共住房的建造，并保證住房分配給符合條件的低收入者。政府的財(cái)力總是有限的，在以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主體的美國(guó)，社會(huì)財(cái)富的80%掌握在私人手里。因此，政府也制定了鼓勵(lì)私人投資建造低收入住房的政策，以減少政府財(cái)政的壓力，同時(shí)也增加了住房資金的投入。具體做法是：對(duì)于提供低收入住房的開發(fā)商，政府提供一對(duì)一的免稅優(yōu)惠。建成后的房屋歸開發(fā)商經(jīng)營(yíng)，但要求所提供的低收入住房不得少于總開發(fā)面積的20%，同時(shí)租期不得少于15年。

2. 側(cè)重于幫助住房需求者的“需方”戰(zhàn)略。針對(duì)低收入公共住房的集中建造導(dǎo)致低收入社區(qū)等社會(huì)問題，政府希望采取“摻沙子”的做法，將低收入住戶分散到其他人群居住的社區(qū)中去。除鼓勵(lì)私人開發(fā)商進(jìn)行住房區(qū)開發(fā)時(shí)配建一定數(shù)量的低收入公共住房外，政府向低收入住戶發(fā)放住房券等形式作為補(bǔ)貼，使其可以自由地在各類租房市場(chǎng)中租賃房屋居住，有助于將低收入住戶“溶解”到其他城市社區(qū)中去。

關(guān)于“嬰兒潮”

僅1946年一年，美國(guó)就迎來了340萬新生兒，和前一年（第二次世界大戰(zhàn)期間）280萬以及10年前（大蕭條期間）的240萬相比，這是個(gè)極大的飛躍。1947年才過了5天，《華盛頓郵報(bào)》就預(yù)告了“嬰兒潮”的到來，這是“復(fù)員的果實(shí)”：那些退伍的軍人們回家和妻子團(tuán)聚，和女友結(jié)婚，搶回被第二次世界大戰(zhàn)耽擱的青春（這其中當(dāng)然也少不了前總統(tǒng)老布什）。而在經(jīng)歷了戰(zhàn)亂的動(dòng)蕩和不安之后，生孩子似乎也是和平到來最樸素的信號(hào)。之所以將其稱之為“boom”，就在于1964年后出生率急速下降，如果不是這樣，那么戰(zhàn)后出生率的增加可能就是一種長(zhǎng)期趨勢(shì)，不足以構(gòu)成一個(gè)明顯的人口群。1946～1964年間約有7 800萬嬰兒呱呱墜地。而1946年以前相同的期間只有5 000萬嬰兒誕生。1964年以后相同的期間，盡管人口總數(shù)增加，卻只有6 600萬的出生人口。