帕爾迪和美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的60年

有這樣一個(gè)冷酷的笑話，兩人結(jié)伴登山，其中一位不慎滑倒跌下了懸崖。他的朋友趴在懸崖邊上，望著下面云霧籠罩的深淵，急切地問(wèn)道：“你怎么樣啦？”“老實(shí)說(shuō)，我不太清楚，”掉下去的人回答，“我還沒(méi)碰到底吶！”

這位登山者的遭遇，恰好符合主流輿論對(duì)于時(shí)下美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)價(jià)。“看不到隧道另一端的光明”，前景一片撲朔迷離。但是對(duì)于研究者來(lái)說(shuō)，眼下的市場(chǎng)環(huán)境揭示了很多被高速發(fā)展和繁榮掩蓋的問(wèn)題，從而引發(fā)了對(duì)于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加理性和深入的思考。就像史詩(shī)《伊利亞特》通過(guò)描述戰(zhàn)爭(zhēng)中最關(guān)鍵的51天來(lái)反映希臘和特洛伊之間的十年戰(zhàn)爭(zhēng)一樣，本書(shū)結(jié)合美國(guó)市場(chǎng)環(huán)境變化中的重要事件，講述了帕爾迪和它的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們是如何在市場(chǎng)環(huán)境變化中生存和發(fā)展的。

縱觀帕爾迪的歷史發(fā)展過(guò)程，根據(jù)美國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化，按照它實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的舉措為節(jié)點(diǎn)，我們把帕爾迪的發(fā)展分為六個(gè)階段（見(jiàn)圖2-1）。第一個(gè)階段是20世紀(jì)50年代的聚焦住宅房地產(chǎn)，確立專(zhuān)業(yè)化路線；第二個(gè)階段為20世紀(jì)60年代的實(shí)現(xiàn)跨地域經(jīng)營(yíng)與尋求差異化優(yōu)勢(shì)；第三個(gè)階段為20世紀(jì)70年代帕爾迪的與時(shí)俱進(jìn)：提供住房抵押貸款、上市融資、為“嬰兒潮”設(shè)計(jì)住宅；第四個(gè)階段為20世紀(jì)80年代推行質(zhì)量領(lǐng)先計(jì)劃和房地產(chǎn)金融創(chuàng)新；第五個(gè)階段為20世紀(jì)90年代及21世紀(jì)初的抓住發(fā)展好機(jī)遇，通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和穩(wěn)健高效擴(kuò)張，由內(nèi)而外實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，成為全美第一大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；第六個(gè)階段為2006年后次貸危機(jī)發(fā)生后的應(yīng)對(duì)。

圖2-1   帕爾迪公司發(fā)展歷程示意圖

2.1   美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)和戰(zhàn)前發(fā)展

2.1.1   美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)周期與特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)本身是周期性的行業(yè)，除了房地產(chǎn)空置模型中反映的缺乏-飽和的周期外，還受宏觀經(jīng)濟(jì)周期、人口周期、甚至次級(jí)貸款利率調(diào)整周期的影響。這些周期之間的相互作用導(dǎo)致美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后至今經(jīng)歷了幾次大起大落（見(jiàn)圖2-2）。其中，1950年、1972年和1999年這3個(gè)時(shí)間點(diǎn)具有特殊的代表意義。1950年是第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后第一個(gè)行業(yè)繁榮期的中間時(shí)點(diǎn)，當(dāng)時(shí)單家庭住宅的開(kāi)工達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的高峰。1972年是第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后第二個(gè)行業(yè)繁榮期的中間時(shí)點(diǎn)，在那個(gè)時(shí)期，多家庭住宅呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，新開(kāi)工的房屋數(shù)量達(dá)到歷史高峰。1999年是第三個(gè)行業(yè)繁榮期，單家庭住宅銷(xiāo)量再次迅速增長(zhǎng)。

縱觀美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)它其實(shí)就是美國(guó)政府通過(guò)直接法令（如關(guān)注中低收入人群的房屋自主問(wèn)題等）、土地政策（《住宅法》、土地規(guī)劃等）、經(jīng)濟(jì)杠桿（稅收貸款利率等）甚至直接干預(yù)來(lái)扶植美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史。

這也難怪，美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，每當(dāng)美國(guó)政府希望刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)候，首先采取各種手段刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)就像美國(guó)經(jīng)濟(jì)肥厚的屁股，每當(dāng)政府需要為經(jīng)濟(jì)注射興奮劑的時(shí)候，都會(huì)把針頭毫不留情地扎過(guò)來(lái)。應(yīng)該說(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后的50年中雖然歷經(jīng)幾次經(jīng)濟(jì)周期，但是在政府的扶植下一直穩(wěn)健發(fā)展，對(duì)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了帶動(dòng)和穩(wěn)定的作用。然而成也蕭何，敗也蕭何，過(guò)度扶植和依賴(lài)房地產(chǎn)市場(chǎng)，最終導(dǎo)致當(dāng)2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)危機(jī)的時(shí)候，出現(xiàn)了全面的金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。這一部分，我們會(huì)在后面的討論中逐步闡述。

背景資料

房地產(chǎn)的重要性

房地產(chǎn)業(yè)是美國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，半個(gè)世紀(jì)以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)及其衍生行業(yè)產(chǎn)值一直高居GDP的20%左右（見(jiàn)圖2-3）。根據(jù)2001年的數(shù)據(jù)，住宅占美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有形資產(chǎn)的36%（見(jiàn)圖2-4），遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非住宅建筑（22%）、設(shè)備（14%）、政府擁有固定資產(chǎn)（19%）、耐用消費(fèi)品（9%）所占的比例。從GDP產(chǎn)值構(gòu)成看，其他支柱產(chǎn)業(yè)都沒(méi)有達(dá)到這樣的規(guī)模。2000年美國(guó)GDP達(dá)9.8萬(wàn)億美元，其中信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占8.3%，汽車(chē)業(yè)產(chǎn)值占7.4%，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)所占比重。這都說(shuō)明了住宅房地產(chǎn)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的地位。

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素

房地產(chǎn)行業(yè)本身的供求關(guān)系其實(shí)是核心的因素，比如當(dāng)需求增加，供給不足，即住房空置率下降，不斷有新建項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展階段；當(dāng)需求減少，供給過(guò)度，住房空置率上升，有較多完工項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)處于衰退階段。但這些美國(guó)房地產(chǎn)跌宕起伏的發(fā)展歷程背后的幾個(gè)關(guān)鍵的驅(qū)動(dòng)因素，則分別是人口變化、利率走勢(shì)、金融杠桿、政府調(diào)控政策（除前面金融和利率政策以外）和全美（全球）政治經(jīng)濟(jì)大事。

圖2-3   房地產(chǎn)行業(yè)50年間，一直保持產(chǎn)值占美國(guó)GDP的1/5以上

圖2-4   居民住房占據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)有形資產(chǎn)的1/3

資料來(lái)源：美國(guó)經(jīng)濟(jì)分析局。

1. 人口變化

住宅市場(chǎng)變化的原始驅(qū)動(dòng)因素來(lái)自于人口的變化。收入水平和生命周期，是住宅市場(chǎng)需要特別關(guān)注的人口影響因素。

人口收入水平與住宅的銷(xiāo)售價(jià)格呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)性。一項(xiàng)對(duì)全球國(guó)家的調(diào)查顯示：人均GDP處于800～3 000美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)；在人均GDP達(dá)到3 000美元后，居民住宅選擇明顯地從城市轉(zhuǎn)到城郊和鄉(xiāng)村。美國(guó)的經(jīng)濟(jì)在19世紀(jì)完成人均GDP從1 000～3 000美元的跨越，其住宅產(chǎn)品的平均價(jià)格是消費(fèi)者平均年收入的3～5倍，可支配收入的提高刺激了有效需求，促進(jìn)了住宅市場(chǎng)的發(fā)展。

在人口生命周期方面，“嬰兒潮”一代對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響非常大?！皨雰撼薄币淮拈L(zhǎng)大成人促進(jìn)了多家庭住宅的發(fā)展，活躍老年人群體（這個(gè)群體的特征是經(jīng)濟(jì)上比較富裕，年齡接近退休，渴望獨(dú)立空間，追求生活品質(zhì)）則促進(jìn)了單家庭住宅銷(xiāo)量的上升。此外，由于“嬰兒潮”期間出生的人口數(shù)量大，他們的下一代自然形成了所謂的鏡像“嬰兒潮”，鏡像“嬰兒潮”（20世紀(jì)80～90年代出生的人群）也已經(jīng)進(jìn)入或即將進(jìn)入購(gòu)房需求的階段。這種影響對(duì)于美國(guó)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都將會(huì)是極為深遠(yuǎn)的。

2. 利率走勢(shì)

美國(guó)抵押貸款利率的下降推動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。由于美國(guó)居民儲(chǔ)蓄率普遍較低，而負(fù)債率高，因此對(duì)利率極為敏感。1990～2002年的數(shù)據(jù)顯示，抵押貸款利率不斷降低時(shí)，新開(kāi)工住宅套數(shù)不斷升高，住房的銷(xiāo)售數(shù)量不斷增加，而居民辦理按揭時(shí)，銀行所收取的按貸款額一定比例計(jì)算的手續(xù)費(fèi)也在不斷降低。

3. 金融杠桿

從歷史上看，美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生過(guò)三次金融革命。第一次金融革命開(kāi)創(chuàng)了抵押貸款擔(dān)保體系。抵押貸款和國(guó)家擔(dān)保解決了經(jīng)濟(jì)大蕭條帶來(lái)的支付能力斷鏈問(wèn)題，消費(fèi)者的可支配收入變相增加，消費(fèi)能力增強(qiáng)。第二次金融革命是住房抵押貸款證券化。抵押貸款證券化解決了抵押貸款的流動(dòng)性問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題，為住房市場(chǎng)提供大量資金，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，并使居民住房建設(shè)跟全球的資本市場(chǎng)結(jié)合為一體。第三次金融革命是信息技術(shù)的應(yīng)用。信息技術(shù)的應(yīng)用使房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始實(shí)行電子交易，降低了房地產(chǎn)金融行業(yè)的交易成本，提高了房地產(chǎn)金融的運(yùn)行效率。

4. 政府調(diào)控政策

除了金融政策以外，政府為了調(diào)和貧富差距、緩和社會(huì)矛盾和穩(wěn)定社會(huì)，他們會(huì)面向窮人直接提供傾斜政策，例如支持興建經(jīng)濟(jì)適用房、1949年提出的為每個(gè)家庭提供住宅等；同時(shí)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民生活中有著巨大的影響，每屆政府甚至地方政府都會(huì)在房地產(chǎn)方面提出一些目標(biāo)、政策等，例如1995年克林頓政府提出的在2000年家庭住宅擁有率達(dá)到67.5；東西岸的土地政策較緊、管制較嚴(yán)，導(dǎo)致東西岸房地產(chǎn)價(jià)格奇高。

5. 國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政治大事

戰(zhàn)爭(zhēng)、沖突對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和人口造成的打擊是嚴(yán)重的，而戰(zhàn)后的百?gòu)U待興則又是大家伺機(jī)發(fā)展的沃土。從修建州際高速公路加速郊區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，到石油危機(jī)影響了人們到郊區(qū)買(mǎi)房的意愿，無(wú)不反映著房地產(chǎn)市場(chǎng)受外界影響的脆弱性和被動(dòng)性。

資料來(lái)源：房地產(chǎn)行業(yè)：國(guó)際比較及國(guó)內(nèi)上市公司的價(jià)值判斷，陶鸝春。