前言

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，開發(fā)商與開發(fā)商之間的競爭、項目與項目之間的競爭變得越來越激烈，正是由于市場競爭越來越激烈，使得房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間減小。由于土地的價格一直居高不下，而房子的售價又是由市場所決定的，為了提高項目的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)公司必須對中間環(huán)節(jié)的工程進行有效的管理，從而控制項目的工程成本和開發(fā)進度，以質(zhì)優(yōu)、物美、價廉來取得市場的青睞。

如何對工程進行有效管理已成為房地產(chǎn)公司關(guān)心的重點問題。要解決好這個問題，做好工程部的人事與行政管理、工程招標管理、工程施工準備階段的工作管理、工程管理策劃方案編寫、施工圖紙審查與設(shè)計變更管理、工程放線與開工管理、工程進度管理、工程變更管理、工程監(jiān)理管理、工程質(zhì)量管理、安全文明施工管理、工程施工其他管理、工程成本管理及工程驗收移交管理是關(guān)鍵。

在房地產(chǎn)公司中，專業(yè)的技術(shù)人員有很多，但是具備宏觀統(tǒng)籌能力的專業(yè)工程管理人員就比較短缺。因此，為了讓廣大從業(yè)人員對房地產(chǎn)公司的工程管理有更深入的認識，也為了使廣大房地產(chǎn)公司能夠通過對工程進行規(guī)范化管理以達到保證工程質(zhì)量、合理縮短工期、節(jié)約投資成本、提高效益的目的，我們特別策劃編寫了本書。

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理實務(wù)》一書自出版后深受全國讀者認可，幾經(jīng)加印。根據(jù)近年房地產(chǎn)的發(fā)展情況和房地產(chǎn)公司工程管理實操的需求，應(yīng)廣大讀者要求，我們用了一年多的時間，在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理實務(wù)》的基礎(chǔ)上策劃編寫了本書，通過對近兩年全國各地眾多著名的、成功的房地產(chǎn)公司工程管理制度的研究，對企業(yè)工程部的組織架構(gòu)和崗位職責進行重新定位，將屬于房地產(chǎn)公司工程管理業(yè)務(wù)范疇的內(nèi)容進行更加深入、更加全面的編寫，以更簡明易懂的編寫形式呈現(xiàn)項目房地產(chǎn)工程管理的精髓，使得本書更加專業(yè)，對房地產(chǎn)工程管理從業(yè)人士更有針對性，更具學習參考價值。

需要特別說明的是，由于房地產(chǎn)公司的規(guī)模不同、發(fā)展階段不同、發(fā)展理念不同，使得各房地產(chǎn)公司工程管理類的組織結(jié)構(gòu)和崗位職責也不同，所以請讀者根據(jù)自身所在企業(yè)的實際情況進行參考。本書所指的工程部是指一般的負責一個開發(fā)項目的房地產(chǎn)公司的工程部，其主要負責所開發(fā)項目的工程施工管理工作。

本書用15章的內(nèi)容全面講述了房地產(chǎn)公司工程管理的指導理論和從項目工程招標貫穿到工程驗收移交的全程操作流程制度，這15章的內(nèi)容包括：

第1章，房地產(chǎn)公司工程部人事管理，主要講述了房地產(chǎn)公司工程部的人事管理工作內(nèi)容。

第2章，房地產(chǎn)公司工程部行政管理，主要講述了房地產(chǎn)公司工程部的行政管理工作內(nèi)容。

第3章，房地產(chǎn)公司工程招標管理，主要講述了招標的原則、招標的流程、招標管理機構(gòu)的設(shè)置、合格承包商數(shù)據(jù)庫的建立、招標實施、招標合同價格監(jiān)控與招標人員獎懲管理等內(nèi)容。

第4章，房地產(chǎn)公司工程施工準備階段的工作管理，主要講述了房地產(chǎn)公司工程施工準備階段的工作流程、施工現(xiàn)場的準備工作、施工圖紙的自審與會審管理、施工組織設(shè)計管理和施工準備階段的其他工作等內(nèi)容。

第5章，房地產(chǎn)公司項目工程管理策劃方案書參考范本，主要展示了兩份不同的項目工程管理策劃書。

第6章，房地產(chǎn)公司施工圖紙審查與設(shè)計變更管理，主要講述了施工圖的審查程序、施工圖紙審查的要求、各類專業(yè)圖紙的檢查要點、施工圖紙及設(shè)計交底管理、工程設(shè)計變更管理等內(nèi)容。

第7章，房地產(chǎn)公司工程放線與開工管理，主要講述了工程放線與開工的相關(guān)準備工作與實施工作。

第8章，房地產(chǎn)公司工程進度管理，主要講述了工程進度管理的依據(jù)、工程進度管理的流程、工程工作計劃時間標準體系、工程進度管理要點、工程進度控制的主要措施和工程進度管理采用的表格等內(nèi)容。

第9章，房地產(chǎn)公司工程變更管理，主要闡述了工程施工階段的變更管理的相關(guān)工作。

第10章，房地產(chǎn)公司工程監(jiān)理管理，主要講述了房地產(chǎn)公司對監(jiān)理單位的相關(guān)管理工作。

第11章，房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理，比較具體地闡述了房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理總規(guī)定、工程質(zhì)量監(jiān)管方式與流程、各施工階段工程質(zhì)量控制要點、各分部分項工程質(zhì)量管理、各分部分項工程質(zhì)量檢查要點和工程質(zhì)量問題及事故處理、合作單位質(zhì)量行為管理等內(nèi)容。

第12章，房地產(chǎn)公司安全文明施工管理，主要講述了工程安全與文明施工相關(guān)的制度和控制實施工作。

第13章，房地產(chǎn)公司工程施工其他管理，主要講述關(guān)于工程施工中的其他管理工作，包括工程簽證管理、施工現(xiàn)場用水用電管理、施工現(xiàn)場建筑垃圾管理、零星項目工程管理、特急項目工程管理、獨立分包工程管理、混凝土施工管理、工程停工與復工管理、工程施工日志的填寫、工程部工地檢查管理程序等內(nèi)容。

第14章，房地產(chǎn)公司工程成本管理，主要講述了工程成本管理部門職責劃分、工程成本管理的流程、工程成本控制的措施和工程成本管理的主要節(jié)點控制等內(nèi)容。

第15章，房地產(chǎn)公司工程驗收移交管理，主要闡述了分項工程的驗收管理、工程竣工驗收管理、工程移交管理、工程保修管理和住宅交付后裝修控制等工作內(nèi)容。

本書是一本理論與實際操作相結(jié)合的內(nèi)容全面的有關(guān)房地產(chǎn)公司工程管理的書，具有以下七個特點：

第一，專業(yè)性。本書有別于一般的房地產(chǎn)圖書和企業(yè)管理圖書，它是針對房地產(chǎn)公司這一主體和工程管理這一管理范疇而“量身定做”的一本針對性極強的書。同時，本書中的管理制度、管理流程都是經(jīng)過嚴謹?shù)赝魄枚贸鰜淼?。與市面上其他的房地產(chǎn)圖書相比，本書更具有專業(yè)性和針對性，必將為所有房地產(chǎn)工程管理從業(yè)人士帶去難得的專業(yè)性參考、指導價值。

第二，實操性。本書的編寫人員全部是多年從事房地產(chǎn)工程管理的一線專家，實操經(jīng)驗豐富，力求通過全面實用的管理制度、操作流程和業(yè)務(wù)規(guī)范，使讀者可以在最短的時間內(nèi)吸收前人的實操經(jīng)驗。同時，本書一如既往地保持了我們編寫房地產(chǎn)圖書的實操性風格，力求體現(xiàn)現(xiàn)實工作的內(nèi)容、要求和深度，并且盡量使每一位讀者在仔細閱讀本書后能對房地產(chǎn)項目工程進行有效的管理。

第三，先導性。本書以我們的工程管理經(jīng)驗為基礎(chǔ)，總結(jié)了全國幾十個知名房地產(chǎn)公司的工程管理操作與經(jīng)驗，走在時代發(fā)展的前列，能反映房地產(chǎn)公司工程管理的最新發(fā)展動態(tài)。

第四，全面性。本書涵蓋了房地產(chǎn)公司工程管理的全部內(nèi)容，編寫全面且深入。

第五，工具性。本書按照房地產(chǎn)公司工程管理的內(nèi)容分章編寫，具有很強的工具特性。讀者在房地產(chǎn)項目工程管理的實際工作過程中遇到問題時，可以直接找到本書中相應(yīng)的章節(jié)進行參考借鑒。希望本書能帶給房地產(chǎn)工程管理從業(yè)人員最便捷、實用的借鑒，以及進行項目工程管理時最有效的參考。

第六，范本性。本書所涉及的每種規(guī)章制度、管理流程、業(yè)務(wù)操作規(guī)范等內(nèi)容都是一個很好的范本，讀者可根據(jù)企業(yè)和項目實際情況進行修改后直接使用。

第七，易讀性。本書在語言表達上盡量做到通俗易懂，即便是剛進入這個行業(yè)的人員也能充分理解編者想表達的意思，從而更好地掌握房地產(chǎn)公司工程管理的要訣。

本書是一本內(nèi)容全面深入、編寫簡單易懂，專門介紹房地產(chǎn)公司工程實操性管理的圖書，是廣大房地產(chǎn)項目工程管理從業(yè)人士職業(yè)提升的必備書籍，是房地產(chǎn)公司董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)等高層管理人士寶貴的制度制定參考用書，也特別適合房地產(chǎn)公司中涉及房地產(chǎn)項目工程管理的相關(guān)設(shè)計、采購、預(yù)結(jié)算、財務(wù)、審計等部門的從業(yè)人士參考閱讀。

同時，本書還十分適合參與房地產(chǎn)項目工程建設(shè)的設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位、建材和設(shè)備提供單位、招標單位、裝修單位及建設(shè)、規(guī)劃、國土、質(zhì)檢、安檢、市政、供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛(wèi)、消防等與房地產(chǎn)公司工程管理有密切聯(lián)系的企業(yè)和單位的相關(guān)從業(yè)人士閱讀。

另外，本書還可作為工程管理、項目管理和房地產(chǎn)管理專業(yè)師生的優(yōu)秀教材，以及房地產(chǎn)公司工程部門新進員工的培訓手冊和人手一冊的工作指導書。

本書編寫過程中，得到了廣州市智南投資咨詢有限公司相關(guān)同仁及業(yè)內(nèi)部分專業(yè)人士的支持和幫助，使得本書能及時與讀者見面。本書是我們編寫的“房地產(chǎn)公司管理制度叢書”中的一本，有關(guān)房地產(chǎn)公司管理制度的其他相關(guān)知識以及房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的實戰(zhàn)性知識，請讀者們參閱我們陸續(xù)編寫出版的書籍，也請廣大讀者對我們所編寫的書籍提出寶貴建議和指正意見。對此，編者將十分感激。另外，為感激廣大讀者的長期支持，請購買余源鵬主編的房地產(chǎn)圖書的讀者關(guān)注我們的微信公眾號“余源鵬房地產(chǎn)大講堂”，我們將每天為您推送最新的房地產(chǎn)政策法規(guī)和市場動態(tài)，也請讀者登陸我們的網(wǎng)站（www.eaky.com）免費下載最新房地產(chǎn)一手資料和《中國房地產(chǎn)情報》。