輯二 求田問舍，雇馬賃舟

晁源的豪宅買虧了

一個人除了吃飯、穿衣，最重要的需求就是棲身之所了。古代神話中有個有巢氏，便是教人筑巢造屋的神明。

我們從《金瓶梅》、《紅樓夢》中已經大致了解古人在住房上的花費。如《金瓶梅》反映的是晚明的物價，山東清河縣城繁華地段一所“門面二間、到底四層”的宅子，價銀為一百二十兩。而一所普通的“門面二間二層、大小四間”的平房，只需三十五兩。典房的價格就更低廉，賣炊餅的武大在縣門前典了一所兩層小院，第二層是兩層小樓，只需十數兩銀子。而書中“門面七間，到底五層”的大宅，要價一千二百兩。

至于房租的價格，《金瓶梅》中幾乎未涉及；只在第93回，提到一老者給了陳經濟五百銅錢、一兩銀子，說是銀子可當本錢做個小生意，銅錢則“與你盤纏，賃半間房兒住”——那或許是兩三個月的租金吧。

《醒世姻緣傳》中的房價比《金瓶梅》明顯提高。晁源家在山東武城縣，父親做官后，他花六千兩銀子，買了姬尚書的府第，前后八層，所謂“侯門深似海，怎許故人敲”。

晁源帶著寵妾珍哥兒住在第二層；原配夫人計氏領著兩個丫環(huán)、一個老媼住在第七層，中間還隔著幾層空房?！m說這宅院比《金瓶梅》中前后五層的房子要深廣，而價格竟然是前者的七倍，約合人民幣210萬！是否有點離譜？

我們試拿清雍正年間的房價做一比照。曹雪芹祖父曹寅的妻兄蘇州織造李煦，于雍正元年（1723）被抄家，其在京家產有房屋數百間，作價如下：

草廠胡同瓦房二百二十五間，游廊十一間，折銀八千零九十四兩（均34.3兩）；阮府胡同瓦房十六間，折銀三百四十三兩（均21.44兩）；暢春園太平莊瓦房四十二間，馬廄房八間，折銀一千六百一十四兩（均32.28兩）。……

房山縣除墳園房地及看園子之人外，丁府新莊有……瓦房二百一十間、偏廈子二十八間，馬廄房十二間、土房十一間，折銀二千四百一十五兩（均9.26兩）?！?/p>

查得辦理李煦產務之奴才馬二之家產：……黑芝麻胡同有瓦房十二間又半間，游廊三間，折銀四百二十九兩（均27.68兩）；林中坊有瓦房十五間，折銀五百七十兩（均38兩）?！?sup>

從查抄估價可知，當時京城的房屋，位置好、質量高者，均價可達三十七八兩一間，差些的也在二十兩以上。至于房山等遠郊農莊的房屋，也可低至不足十兩一間——當然是與偏廈、馬廄、土房平均的結果。

抄沒財產估價普遍偏低，經過加權計算，清前期京城高質量的房屋，均價以五六十兩一間為宜。地處山東武城縣城的官宦舊宅，能有這個價格一半就不錯。晁源所購前后八層的尚書宅，假使是門面七間，也不過五六十間房。若還有跨院、樓閣、花園等，房間總數也不會超過百間。以每間二十五兩計算，總價撐死不會超過三千兩。哪怕明末清初房價有所升降，晁源一擲六千兩，也仍是“虧大發(fā)”了！

不過這樁房屋交易發(fā)生在晁源身上，也不奇怪。晁源是小說家濃墨刻畫的紈绔子弟，小人乍富、揮霍無度，與人交易，挨宰受騙是家常便飯；因而這六千兩的價格雖有夸張，卻還沒出圈兒。

從書中其他房價信息可知，與《金瓶梅》相比，房價漲幅并不算大。如書中第25回寫單教官死后，他家一所“前面三間鋪面，后面兩進住房，客廳書舍件件都全”的房子，賣了一百五十兩銀子，合十六七兩一間，比起《金瓶梅》中清河繁華地段“門面二間、到底四層”的宅子，每間只貴一二兩。

又《醒世姻緣傳》第35回，塾師汪為露購置了一所宅院，北、西、南各有房屋，他又借了東鄰墻壁，自己蓋起三間披廈。汪為露死后，兒子吃喝嫖賭，將房屋賣掉?！霸瓋r四十五兩，因與汪為露住了幾年，不曾修整，減了八兩，做了三十七兩?！薄舭幢?、西、南各三間屋計算，原價每間只合五兩銀。當然，這是鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)的房價，自不能跟縣城的房子相提并論。

京城房子雖然貴些，卻也可以接受。又第76回，童奶奶在北京錦衣衛(wèi)街背巷子買了所“小巧房屋，甚有里外，大有規(guī)模，使了三百六十兩價銀”。書中未提院落格局，但看后面的描述，有“正廳”，有“中門”，還有“后邊”，至少也應有三五間門面、兩三層進深?！词彘g房屋算，每間均價二十四兩。

《醒世姻緣傳》作者應當來過北京，對前三門（正陽門、崇文門、宣武門）一帶比較熟悉，相關地名在書中多有涉及。如此房的具體位置是“錦衣衛(wèi)后洪井胡同”——今稱“后紅井胡同”，位于西交民巷一帶。2007年建國家大劇院時拆除，當時曾挖出一口古井，或即胡同名稱由來。

《醒世姻緣傳》只有一兩處說到典房，都沒提價格，倒有多處講到租房的情形。前頭說到單教官那所房子，被對門的楊尚書以一百五十兩買去，租給薛教授，每月賃價是一兩五錢，即一月租金相當于房價的百分之一。

京城的房租也有提到。如第54回寫狄員外帶兒子進京，在國子監(jiān)東邊路北尋到一處住所，“進去一座三間北房，兩間東房，一間西房，兩間南房，一間過道”，是帶家具租賃的，連過道共九間房，中間是個小院，每月的房錢是三兩銀子。若按租金為房價的百分之一計算，這所房子值三百兩銀子。跟后洪井胡同前后二三進的童宅相比，單價貴了不少?！y道因為這里離國子監(jiān)不遠，屬于“學區(qū)房”嗎？

不過跟今日大都市的房價相比，那時的房價還是相當低廉的。如童奶奶的小巧院落折合今價，還不到13萬元；狄員外租賃的國子監(jiān)小院，售價當為10萬元出頭。而今一所兩三居室的單元房，售價動輒200—300萬甚至更高，月租金卻不過四五千元，還不到房價的千分之二。若按租金、房價1∶100計算，今天大城市的房價，應降至四五十萬元一所，或租金提升至每月二三萬元，比較合宜。

不過那時也有租金便宜的房屋。如廚子尤聰攢了幾兩銀子，帶著媳婦出去住，“賃了人家兩間房子，每月二百房錢”?！恐粌砷g，八成是那種冬冷夏熱的灰頂平房吧。銅錢二百文合銀二錢五分，每間的月租金合一錢二三分；顯然不能跟狄員外國子監(jiān)學區(qū)房每間租金三錢三分的相提并論。

人間有價屋，天上神仙府

《儒林外史》時代，房價按白銀計算有所上漲。只是彼時白銀購買力降低，因而房屋的實際價格上漲不多。

書中提到的房屋買賣信息不多，且多半未提價格，似乎當時典房居住的情況比較普遍。

鄉(xiāng)下青年匡超人到杭州投靠布政司吏役潘三，跟著潘三干了不少徇私枉法的勾當。潘三倒是講義氣，不但銀錢上不曾克扣他，還替他說了一門親事。女方“淺房窄屋”，“一間門面，到底三間”，婚后居住不便，潘三又替他“典了四間屋，價銀四十兩”。后來匡超人要進京作教習，把太太送回老家，這四間房又轉出去，依然得銀四十兩。

大都市杭州房價如此，中等城市蕪湖的房價也低不到哪兒去。牛浦郎的祖父牛老開著一家小店，家里只有一間半房子，“半間安著柜臺，一間做客座”。牛老給牛浦郎娶了妻，那客座后半間便成了新房。牛老死后，家中欠了許多債，牛浦郎只好把那一間半房子典給人，典價十五兩?！婚g房平均典十兩，與匡超人的杭州典價相同，似乎又是江南一帶典屋的“官價”。（《儒林外史》，21回）

高質量的房子，典價要高得多。唱戲的鮑廷璽原名倪廷璽，從小過繼給唱戲的鮑師傅。后來他找到親哥哥倪廷珠，廷珠給蘇州巡撫做幕賓，一年有千兩銀子的束脩。廷珠見兄弟居無定所，準備給他一筆銀子，要他“弄一所房子”，把家眷接到南京來住。鮑廷璽看中施御史家一所“三間門面，一路四進”的房子，典價二百二十兩?！皇菚r運不濟，倪廷珠突然得急病故去，鮑廷璽房子買不成，預付的二十兩“押議銀”（定金）也被罰沒了。

租房的價格是否也有上漲呢？諸葛天申、蕭金鉉等要刻書，要到報恩寺租房，看好三間房，“和尚一口價定要三兩一月，講了半天，一厘也不肯讓”。其實那地方很偏僻，購物也不方便?！舭醋饨馂榉績r百分之一計算，這樣的房子要賣到一百兩一間，可謂天價！

南京最貴的房子，大概要數秦淮河兩岸的“河房”了。一來是城中最繁華的所在，二來離貢院不遠，鄉(xiāng)試之年考生多要在此賃房，以至租金高達八兩。杜少卿后來搬到南京，便租了河房住。“南京的風俗是要付一個進房，一個押月”（即所謂“押一付一”），訂了租約后，先付了十六兩銀子。

這河房倒也敞亮，客人來到，“將河房窗子打開了，眾客散坐，或憑欄看水，或啜茗閑談，或據案觀書，或箕踞自適，各隨其便”。（《儒林外史》，33回）后來湯總鎮(zhèn)的兩位少爺到南京應鄉(xiāng)試，住在釣魚巷，也是河房。“進了門，轉過二層廳后，一個旁門進去，卻是三間倒坐的河廳，收拾的倒也清爽。兩人坐定，看見河對面一帶河房，也有朱紅的欄桿，也有綠油的窗槅，也有斑竹的簾子，里面都下著各處的秀才，在那里哼哼唧唧的念文章。”（《儒林外史》，42回）

這里所說，還都是尋常百姓的居所。若是世家大族及鹽商富賈的宅第，又非一般百姓所能想見?！度辶滞馐贰返?1回，寫韋四太爺到天長杜府看望杜少卿，作者以似不經意之筆，寫出宅第的深邃，花園的幽美：

（杜少卿）請韋四太爺從廳后一個走巷內，曲曲折折走進去，才到一個花園。那花園一進朝東的三間。左邊一個樓，便是殿元公的賜書樓。樓前一個大院落，一座牡丹臺，一座芍藥臺，兩樹極大的桂花，正開的好。合面又是三間敞榭，橫頭朝南三間書房后，一個大荷花池，池上搭了一條橋。過去又是三間密屋，乃杜少卿自己讀書之處。

當請韋四太爺坐在朝南的書房里，這兩樹桂花就在窗槅外。

后來杜少卿搬到南京，朋友知道后，都感驚訝：“尊府大家，園亭花木甲于江北，為甚么肯搬在這里？”——杜府正房有多大規(guī)模，書中并未細說；只是說到當年那壇酒時，通過老丫環(huán)之口，說“埋在那邊第七進房子后一間小屋里”，依然于不經意間，描畫出“侯門深似海”的氣象。

由于杜少卿揮金如土、負債累累，田土賣盡，不得不將偌大的宅第“并與本家”——這“并”是賣是典，不得而知。還債贖當之后，“還落了有千把銀子”，看來也是拿金子當生鐵賣了！

至于鹽商的宅第，更不用說。書中第22回寫牛浦郎隨牛玉圃到大鹽商萬雪齋家做客。

一直來到河下。見一個大高門樓，有七八個朝奉坐在板凳上，中間夾著一個奶媽，坐著說閑話。……

走進了一個虎座的門樓，過了磨磚的天井，到了廳上。舉頭一看，中間懸著一個大匾，金字是“慎思堂”三字，傍邊一行“兩淮鹽運使司鹽運使荀玫書”。兩邊金箋對聯(lián)，寫：“讀書好，耕田好，學好便好；創(chuàng)業(yè)難，守成難，知難不難?！敝虚g掛著一軸倪云林的畫。書案上擺著一大塊不曾琢過的璞。十二張花梨椅子。左邊放著六尺高的一座穿衣鏡。從鏡子后邊走進去，兩扇門開了，鵝卵石砌成的地，循著塘沿走，一路的朱紅欄桿。走了進去，三間花廳，隔子中間懸著斑竹簾。有兩個小幺兒在那里伺候，見兩個走來，揭開簾子讓了進去。舉眼一看：里面擺的都是水磨楠木桌椅，中間懸著一個白紙墨字小匾，是“課花摘句”四個字。

至此，已不知是“云山第幾重”了，但這還只是宅第的一部分，池塘那邊，還有“高高低低許多樓閣”?！f雪齋原是鹽商程家的小廝，后來發(fā)了財，“尋了四五萬銀子，便贖了身出來，買了這所房子”，那房價不可測度，又非西門慶、晁源等的“豪宅”可以望其項背了。

譚家大院盛衰史

《歧路燈》主人公譚紹聞的父親譚孝移，是開封府祥符縣的士紳。他十八歲進學，二十一歲食餼，三十一歲拔為貢生。家中有房有地，是祥符縣的殷實富戶。

譚家住著一所大宅院，宅后隔著一條胡同，還有個四五畝大的花園——原本是一位舊宦的書房，譚家花五百兩銀子買來，又費二百兩銀子“收拾正房三間”，請朋友題了“碧草軒”的匾額，當作書房。院中另有廂房、廚房、茶灶、藥欄，連同園丁住的房屋也都具備。于是封了舊宦的正門，另開角門，跟譚家正宅的后門隔路相對。譚孝移每天在書房內看書，或跟一二知己“商詩訂文”，或看園丁“灌花剔蔬”。

至于譚家正宅的規(guī)模，書中未詳述。不過從零碎描述可知，后門對著碧草軒角門，前門開在另一條街上，這規(guī)模應當不小。宅中有前廳、祠堂、后樓。小說開頭，有江南的親戚派人來問候，譚孝移在碧草軒中接待，囑咐家人王中說：“你可引江南人到前院西廂房住。不必從胡同再轉大街，這是自家家里人，即從后角門穿樓院過去。對賬房閻相公說，取出一床鋪蓋，送到西廂房?！蓖ピ荷钌钪?，可以概見。

日后譚孝移的兒子譚紹聞不求上進，結交匪類，吃喝嫖賭，幾乎將家產敗光。有個浮浪子弟夏鼎，每天在譚紹聞身上打主意。一日夏鼎進得譚家，見了這一所大宅院，大為贊嘆，說是：“好一個日進斗金的院子！”譚紹聞追問緣故，夏鼎“指點”說：

你這客廳中，坐下三場子賭，夠也不夠？兩稍間套房住兩家娼妓，好也不好？還閑著東西六間廂房，開下幾床鋪兒，睡多少人呢？西偏院住了上好的婊子，二門外四間房子，一旁做廚房，一旁叫伺候的人睡，得法不得法？門外市房四間門面，兩間開熟食鋪子，賣雞、魚、腸、肚、腐干、面筋，黃昏下酒東西；兩間賣紹興、金華酒兒，還帶著賣油酥果品、茶葉、海味等件?！@是你的祖上與你修蓋下這宗享福房子，我前日照客時，已是一一看明，打算清白，是一個好賭場。……（《歧路燈》，64回）

通過夏鼎之口，讀者對譚家院落已有大概了解。僅僅半截院落，就有房屋二十來間；后面的“樓院”尚未包括在內。

譚紹聞因交友不慎，沉溺賭博，債臺高筑，不得不變賣家產。先賣田地，又賣宅院。碧草軒也賣給人家開酒館，立了死契；前半截院落及賬房、臨街鋪面也都典與商家，立的是活契，共到手二千三百兩銀子——《金瓶梅》中門面七間、到底五層的大宅，也只賣一千二百兩，可見此刻房價上漲迅猛。

不過多虧譚家義仆王中忍辱負重、竭力苦諫，將譚紹聞拉回正道。王中在自住小院掘得窖銀一千兩；早已離開譚家的賬房先生閻楷也拿出二百兩，共同將譚宅前院贖回。閻楷想開個書店，租了前頭的鋪面；那二百兩銀子，抵了兩年的租金。

宅后的碧草軒院落，后來由紹聞的堂兄弟譚紹衣以一千五百兩購回。他到外省做官，便將家眷安頓于此?！塑幃斈赀B購置帶收拾，共花了七百兩，此刻回購，房價足足漲了一倍多（相當于從13萬漲到28萬）；這多少反映了當年房價上漲的趨勢。

譚家另一處獨立小院，本來是給書塾先生住的。后來被人看上，提出兩種選擇：或以二百兩典與，或以三百兩賣斷。紹聞手頭正緊，選擇了賣斷形式?！耸逻€披露了一個信息：當時典屋的價值，大致相當于房屋實價的三分之二。以此推想，《儒林外史》中匡超人四十兩典下的房屋，實價約值六十兩；鮑廷璽預定典價二百二十兩的施宅，實價應在三百三十兩以上。不過典價高低，也可由當事雙方商定，這里所講，只是一般情況。

說到紹聞賣掉的這處小宅，還有故事可講。有個姓高的皮匠曾租住此院，但只住其中兩間房，租金一年三千錢。譚家的意思，權當雇人看院子，而且高皮匠答應義務給譚家做些活計?！咂そ乘龅摹盎钣嫛?，卻是設局讓老婆勾引紹聞，自己則出面捉奸，結果訛去譚家一百五十兩銀子。這也是敗家子咎由自取。

租房的價格倒像是穩(wěn)中有降。書中第6回，寫譚孝移受州縣保舉，送部引見候補。進京后賃了柏姓老者的花園居住。

孝移進院一看，房屋高朗，臺砌寬平，上懸一面“讀畫軒”匾，掃得一清如水。院內兩株白松，怪柯?lián)翁?；千個修竹，濃蔭罩地；十來盆花卉兒，含蕊放葩；半畝方塘，有十數尾紅魚兒，啣尾吹沫，頓覺耳目為之一清。及上的廳來，裱糊的直如雪洞一般，字畫不過三五張，俱是法書名繪，幾上一塊黝黑的大英石，東墻上一張大瑤琴，此外更無長物。推開側房小門，內邊一張?zhí)匍剑耙粡堊纼?，不用髹漆，木紋肌理如畫，此外，兩椅二兀（引者注：兀，同杌，小凳）而已。（《歧路燈》，7回）

譚孝移在讀畫軒一住二年，臨別時捧了六十兩銀子作租金，與柏公話別。好客的柏公竟不肯收取，只拈了幾小錠賞給家人。

不過柏公即使收了，這租金也只合每月二兩五錢，是不是太低了點？——或許在乾隆中后期，房租與房價的比率已經拉大不少，若還按房租為房價的百分之一來計算，地處京城、環(huán)境幽美的園林軒榭，僅售二百五十兩銀子，豈非連譚家那個皮匠租住的小院落都不如了嗎？

明末清初田價低

房子需要地基，糧食也要長在地里，吃飯住房都離不開土地。《歧路燈》中譚紹聞曾向夏鼎感嘆，說自己背著幾千兩銀子的債，“屠行、面房、米店里，天天來聒吵，好不急人！”夏鼎問：“屠行便罷了，你如何把賬欠到米面鋪里？”紹聞說：家里的田地都典賣得差不多了，“向來好過時，全不算到米面上，如今沒了地，才知米面是地上出的。傻死我了，說什么？”（《歧路燈》，81回）——不錯，從前田多的時候，趕上鄉(xiāng)里佃戶送糧納租，總有二三十輛車子到譚家“過斗上倉”（《歧路燈》，19回）。

書中第85回，寫譚紹聞賣房還債，還剩下六百兩銀子，于是來找老仆王中商議。王中提出三件事：一是替老太太準備壽材，二是給小公子預備一間書房，三是把南鄉(xiāng)的田地贖回一部分來。王中說：

大相公你想，俗話說：千行萬行，莊稼是頭一行。一家子人家，要緊的是吃穿。吃是天天要吃哩?！耙患页源?，等著做官”，這官是望梅止渴的。況且一家之中，做官的人少，不做官的人多；做官的時候少，不做官的時候多。況且做官的飯，又是難吃的?！粽f是做生意，這四五百兩銀子，不夠作本錢。況生意是活錢，發(fā)財不發(fā)財，是萬萬不敢定的。唯有留下幾畝土，打些莊稼，鍋里煮的是莊稼籽兒，鍋底燒的是莊稼稈兒，養(yǎng)活牲口是莊稼中間出的草料。萬物皆從土里生，用的銀錢也是莊稼糶的。才好自己有了勤儉之心。……

王中這一番話，可謂至理名言。中國傳統(tǒng)經濟以農耕為主，其“理論基礎”，全在于此?！?0世紀上半葉，有位在中國生活了大半輩子的美國女作家賽珍珠（1892—1973），創(chuàng)作了長篇小說《大地》，并因此榮獲諾貝爾文學獎?！洞蟮亍返闹魅斯莻€叫王龍的中國農民，他的吃、住、信仰，無不從土地中來：家里的房子是用泥土燒成的磚砌的，屋頂是用地里長出的麥秸苫的，廚房的灶臺也是泥土壘成的，盛水的缸則是用陶土燒制的。農家祖祖輩輩膜拜的土地爺、土地奶奶偶像，也是用田里的泥土塑的。每逢結婚、生子、豐收，人們就要到土地廟虔誠祭拜……賽珍珠的這番話，在她百多年前就由《歧路燈》中的人物講過了。

譚家有多少田產，書中并未交代，只有些側面記述。如第48回，由王中出面將“三頃地、一處宅院”，賣給南鄉(xiāng)財主吳自知，得銀三千兩。后文又籠統(tǒng)說：“譚紹聞負債累累，家業(yè)漸薄，每日索欠填門，少不得典宅賣地，一概徐償。”（《歧路燈》，67回）

三頃地即三百畝，那“一處宅院”不知大小，價格難估。假使是五百兩吧，那么三百畝地賣了二千五百兩，一畝地價八兩多。

又第22回，戲班老板茅拔茹自敘購置戲服的費用，說是“上年我賣了兩頃多地，親自上南京置買衣裳，費了一千四五百兩，還欠下五百多賬”?！@話有兩種理解，一種是已經花了一千四五百兩，另外還拉著五百多兩的“饑荒”；另一種是衣價總共一千四五百兩，已付九百多兩，余下為欠賬。

若按前一種理解，則兩頃田共得一千四五百兩，一畝地值銀七兩多。按后面的理解，一畝還不到五兩?！M管茅拔茹是個江湖騙子，但他的話仍有參考價值，說明彼時的地價一畝約在五兩到十兩之間。

《儒林外史》中提到田地的話頭不多。其中杜少卿倒是賣過兩回田，一次賣了一千五百兩，一次賣了兩千兩，但每次賣田多少，每畝價格幾何，都沒有細述。倒是第47回寫掮客成老爹向鄉(xiāng)紳虞華軒推銷過一塊田地，透露了一些信息。

成老爹說：“而今我那左近有一分田，水旱無憂，每年收的六百石稻。他要二千兩銀子。……”從前種莊稼只用農家肥，產量低，一畝打兩擔（約三百斤）就算不錯?！八禑o憂”的好田若按每畝打2.5擔（三百五六十斤）計算，這塊田的面積應有二百四五十畝，總價兩千兩，則合每畝八兩銀。后來虞華軒借口價錢貴了，沒買?！@價格大概確實不低。

田價說得最明白的，是《醒世姻緣傳》，共有兩處。一處是書中第9回，晁源的岳父計老兒向晁家鄰居禹明吾訴委屈，說此前資助晁家甚多，為晁思孝出貢，賣了計氏陪嫁的二十畝地，得銀四十兩?！獎t彼時一畝地價值二兩銀。又書中第22回，晁夫人不肯獨享家業(yè)，把八位族人召來，宣布把家中老官屯的四頃地分給八家，每家五十畝；另外每家再給銀五兩、雜糧五石，讓家家過上好日子。且看族人的表現：

晁思才把兩個耳朵垂子掐了兩掐，說道：“這話，我聽得是夢是真哩？這老官屯的地，一扯著值四兩銀子一畝，這四頃地值著一千六七百兩銀子哩。嫂子肯就干給了俺罷？……阿彌陀佛！嫂子，你也不是那世上的凡人，你不知是觀音奶奶就是頂上奶奶（引者注：頂上奶奶，這里指泰山山頂上供奉的碧霞元君，又稱泰山奶奶）托生的。通是個菩薩，就是一千歲也叫你活不??！”晁無晏道：“你看七爺！活了你的么？就叫俺三奶奶活一萬歲算多哩？”