重塑房地產(chǎn)市場可能遇到的風(fēng)險

1.沖擊耕地保護的風(fēng)險

構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一、競爭開放的房地產(chǎn)市場可能的風(fēng)險之一是沖擊耕地保護。許多人反對集體土地進入房地產(chǎn)市場也是顧慮耕地會保護不住。其實，這是過慮了。

面臨住房供應(yīng)嚴重不足的形勢，一旦開放集體土地進入房地產(chǎn)市場，肯定會出現(xiàn)蜂擁入市建房的情況。但是，這種情況不會持久。市場自有市場的調(diào)節(jié)規(guī)律，在住房建設(shè)接近供需平衡時，建房占地自會放緩，以至停止。

集體土地建房是否必然大量占用耕地？在城鎮(zhèn)常住人口年年增加，城鎮(zhèn)規(guī)模年年擴大，而且在城市還有集聚效應(yīng)時，城市擴張定然采取“攤大餅”的方式，所以，無論國家建設(shè)還是集體建設(shè)，占用一些耕地是必然的。然而，農(nóng)村中有大量空閑宅基地、破產(chǎn)閑置或低效利用的集體建設(shè)用地，只要確權(quán)，賦予集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等可以入市流轉(zhuǎn)的權(quán)利，這些土地自會按照市場需求，用于住房建設(shè)，不需占用耕地。而且城鎮(zhèn)房價降低，農(nóng)民工可以舉家進城定居，農(nóng)村可以騰出更多的宅基地來建租賃房、商品房。再說，征收耕地占用稅和加強規(guī)劃管理，也可以調(diào)控集體土地的建房活動，使集體土地建房占用耕地不至于失控。不過，現(xiàn)行的規(guī)劃方法得改：一則規(guī)劃不能以嚴格保護耕地、嚴格控制建設(shè)用地為目標，而要以統(tǒng)籌協(xié)調(diào)耕地保護、住房建設(shè)和生態(tài)建設(shè)的土地需求為目標；二則規(guī)劃方法得改，不能再做指標分配式的規(guī)劃，要改做公眾參與式的規(guī)劃?，F(xiàn)行指標分配式的規(guī)劃貌似嚴格，但脫離實際，得不到實施，起不了規(guī)劃調(diào)控的作用。

2.減少地方財政收入的風(fēng)險

構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一、競爭開放的房地產(chǎn)市場，政府就不需要征這么多地來建設(shè)保障房、商品房。地價降低，土地出讓金也隨之降低，這樣一來，肯定會減少政府的出讓金收益。目前，地方政府對土地出讓金的依賴已如此之深，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整治、水利建設(shè)、教育基金等都要靠土地出讓金收益支付，還有上萬億元的地方債指望用土地出讓金償還，減少出讓金收益肯定會危及地方財政收入。這是政府反對集體土地入市的主要原因，也是政府要求分配集體土地增值收益、要求農(nóng)民集體補交出讓金以換取小產(chǎn)權(quán)房合法性的呼聲四起的原因。

然而，無論根據(jù)馬克思地租學(xué)說，還是根據(jù)市場經(jīng)濟理論，只要允許集體土地進入房地產(chǎn)市場，土地開發(fā)收益就應(yīng)當(dāng)歸土地所有權(quán)、使用權(quán)人所得，政府沒有站得住腳的理由要求從中分一杯羹。政府可以征收與國有土地同樣的稅收來募集財政收入，卻沒有理由要求分享集體土地的開發(fā)收益。

所以，要避免減少地方財政收入的風(fēng)險，需要推進以取代“賣地財政”為目標的財稅制度改革，調(diào)整涉地稅費，征收房地產(chǎn)稅，為地方政府建立起與其事權(quán)相匹配的、穩(wěn)定的稅源。這也是重塑房地產(chǎn)市場必須同步實施的一項改革。

（原載財新《中國改革》2013年第2期）