開發(fā)商囤地不是住房用地短缺的主要原因

有人說(shuō)，計(jì)劃供應(yīng)的住房用地指標(biāo)并不少，是開發(fā)商囤地才造成住房用地短缺。但是，據(jù)國(guó)土資源部調(diào)查，截至2004年年底，全國(guó)有閑置地26.37萬(wàn)公頃，其中因權(quán)屬糾紛、動(dòng)遷困難、規(guī)劃變更等政府工作原因批而未供的占51%，開發(fā)商囤地的只占27.3%。開發(fā)商囤地的原因，一是房?jī)r(jià)漲得快，即時(shí)開發(fā)不如延期開發(fā)，延期開發(fā)不如不開發(fā)獲利更多，所以囤地；二是拿地時(shí)樓面價(jià)高，遇到房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，為了避險(xiǎn)也就囤而不開發(fā)。為消滅閑置地，近年政府做了大量工作，對(duì)囤地的開發(fā)商采取罰款、限期開發(fā)、逾期收回等行政措施，但即使全部生效，也不能改變住房用地短缺的基本形勢(shì)。要有一個(gè)平穩(wěn)的土地市場(chǎng)，才能從根本上解決開發(fā)商囤地問(wèn)題。

大規(guī)模建設(shè)保障房不能降低地價(jià)、房?jī)r(jià)

為解決廣大城鎮(zhèn)中低收入居民的住房問(wèn)題，從2008年起，政府啟動(dòng)了大規(guī)模的保障性住房建設(shè)，并對(duì)保障房采取劃撥供地、減免稅費(fèi)等措施以降低成本。國(guó)家計(jì)劃“十二五”期間要新建3600萬(wàn)套保障房，覆蓋率達(dá)到20%左右。如此大規(guī)模的保障房入市，提高了總體的房地產(chǎn)開發(fā)投資和房屋銷售面積，肯定能拉低住房的平均價(jià)格，但是，這并不能降低普通商品房的價(jià)格。

一是因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)擠占了普通商品房的用地指標(biāo)。國(guó)土資源部對(duì)保障房用地的態(tài)度是優(yōu)先滿足、應(yīng)保盡保。2010年以來(lái)還增加了城鎮(zhèn)村建設(shè)用地指標(biāo)，并且明言要增加普通商品房土地供應(yīng)，但是，規(guī)定的城鎮(zhèn)村建設(shè)用地指標(biāo)在扣除保障房等用地指標(biāo)后，還有多少能用在普通商品房用地上，能否滿足普通商品房建設(shè)的需要呢？這就很難說(shuō)了。普通商品房供地不足，價(jià)格還會(huì)上漲。

二是為了吸引開發(fā)商參與保障房建設(shè)，許多地方采取出讓商品房用地配建保障房的辦法。建造保障房利潤(rùn)薄，開發(fā)商自然會(huì)把建造保障房所減少的利潤(rùn)加到商品房頭上，從而抬高商品房的價(jià)格。

而且，各地對(duì)保障房的供應(yīng)對(duì)象都有嚴(yán)格限制。剛進(jìn)城的外來(lái)人口、農(nóng)民工、剛畢業(yè)的大學(xué)生納稅或交社保費(fèi)不到一年就不能申請(qǐng)公租房，收入超過(guò)保障房的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、但又買不起商品房的“夾心層”的住房需求也不能解決。所以，現(xiàn)行政府援助與市場(chǎng)供給的住房配置制度并不能降低地價(jià)，也不能做到“無(wú)縫銜接”“全覆蓋”解決全體居民“住有所居”的問(wèn)題。