“我還是不大明白，你舉個例子？”米拉問。

林一凡端起自己面前的酒杯，輕呷一口里面的白葡萄酒，慢慢地說，“比如一套房子，2001年時售價21萬元，月租金1500元，那么它當(dāng)時的租金乘數(shù)是接近12倍。一般來說，這個數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍，很可能會帶來負(fù)現(xiàn)金流。這套房子如今的售價已經(jīng)上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過了合理的范疇?！?/p>

“就是說，一定要在12年以內(nèi)收回投資對吧？”藍(lán)局長插了一句。

林一凡回答，“一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8—10年左右?！?/p>

“哦”，米拉若有所思地點(diǎn)點(diǎn)頭。

林一凡接著道，“這種計算方法還是靜態(tài)的，只一次性付款，如果是按揭，那么實際的回收期還要長一些。我們還以剛才提到的那套房子為例，假設(shè)2001年時首付5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當(dāng)時它的投資回收年數(shù)是10.3年。但是到了現(xiàn)在，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現(xiàn)在購買這套房產(chǎn)每月的租金收入無法彌補(bǔ)月供款，實際上業(yè)主就面臨投資無法回收的境地?！?/p>

“乖乖隆地冬，原來這么復(fù)雜啊。”藍(lán)局長在一邊嘆息道。

林一凡笑了一下，“所以，買房子一定要考慮它的價值。如果該物業(yè)的年收益×15年等于房產(chǎn)購買價，那么該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年大于房產(chǎn)購買價，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年小于房產(chǎn)購買價，那該物業(yè)價值已高估。我們還以上面提到的房子為例，2001年時，年租金收益為1.8萬元，乘以15等于27萬元，大于當(dāng)時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)前60萬元的售價，價值已經(jīng)被過度透支了?！?/p>

“那要是這樣算起來，中國的房地產(chǎn)不是都是價值透支？”劉蘇蘇忽然問了一句。

“當(dāng)然，中國的房地產(chǎn)市場早就背離了價值，中國的房子尤其是大城市的房子早已經(jīng)不再具有居住的功能而只是具有單一的投資功能了?！绷忠环驳?，拿起酒杯，輕輕地嗅著。

“那你還炒房？”米拉邊吃魚邊問。

林一凡淡淡笑了，“經(jīng)濟(jì)上來看，無論不同社會體制，生產(chǎn)力程度或者發(fā)達(dá)程度，不同的國家地區(qū)，無論是房地產(chǎn)泡沫；股市泡沫；資本泡沫或者經(jīng)濟(jì)周期幾乎都有十年的規(guī)律。但是，在中國有所不同，所以，至少現(xiàn)在還能炒?！?/p>

“那要是按這個角度上講，我們的房地產(chǎn)是不是已經(jīng)到了泡沫被刺破的周期呢？”米拉問。

“樓市泡沫美國發(fā)生了絲毫不代表香港，日本，東南亞乃至未來的中國不發(fā)生，實質(zhì)上海南，北海已經(jīng)領(lǐng)先此輪泡沫發(fā)生一輪了。”林一凡回答。

“哦？”幾個女人大吃一驚，幾雙眼睛齊刷刷投射到林一凡的臉上。

林一凡把酒杯放下，慢條斯理地說，“起源于2000年左右的這一輪中國地產(chǎn)周期來看：開發(fā)商和專家們在需求暴漲的時候大談‘體制改革的陣痛’；城市化大幅度增長時候大談‘剛需’，前者指的是2000年到06年；后一個時期指的則是從06年到現(xiàn)在。現(xiàn)在報紙上突然大談‘中國城市化剛剛起步’，這個目的就是想把大家的思維引導(dǎo)到中國地產(chǎn)泡沫才是日本初期階段的謬誤上去。事實上，我剛才說的海南和北海的事情根本沒有人注意?！?/p>