為此，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出了一些頗具新意的政策。比如，首次提出“五類住房”的概念，明確提出要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模和用地供應(yīng)。在這里，曾經(jīng)面臨尷尬的經(jīng)濟(jì)適用房政策又被重新強(qiáng)調(diào)?！皣粭l”還強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)銷售的監(jiān)控，明確提出開發(fā)商要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。針對(duì)目前土地市場(chǎng)的瘋狂局面，“國十一條”首次提出，要探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法，未來土地出讓不一定實(shí)施“價(jià)高者得”原則。

不過，很多人對(duì)于這個(gè)政策能否發(fā)揮作用，有效抑制房地產(chǎn)目前的瘋狂投機(jī)，似乎仍表示懷疑。一方面，從政府官員，到普通民眾，從經(jīng)濟(jì)專家到投資者，乃至開發(fā)商，幾乎所有人都明白，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于嚴(yán)重的非理性繁榮狀態(tài)，某些城市房價(jià)一年飆升30%、50%的速度是不可持續(xù)的。但另一方面，就在政府已經(jīng)明確表明抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的態(tài)度之后，新“地王”仍在涌現(xiàn)，房價(jià)仍在上漲，專家們則預(yù)測(cè)房價(jià)將繼續(xù)上漲。

出現(xiàn)這樣的反差，也是很自然的。目前的政治—經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)讓人們相信，政府不可能容許房屋價(jià)格下跌，政府最多只不過是讓房屋價(jià)格上漲稍微平穩(wěn)一些。因?yàn)?，種種數(shù)據(jù)顯示，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)患上了“房地產(chǎn)依賴癥”。2009年的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁恢復(fù)主要依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)。至于地方政府的財(cái)政，在其他領(lǐng)域不甚景氣的情況下，更是主要依靠土地財(cái)政。2009年，全國各地方政府通過賣地獲得了1.5萬億元收入，有些城市已占到政府財(cái)政總收入的一半。

在這樣的情勢(shì)下，人們清楚地知道，中央政府的政策回旋余地其實(shí)非常之小，地方政府也未必嚴(yán)格執(zhí)行中央政府抑制房地產(chǎn)投機(jī)的政策。人們完全可以形成一種預(yù)期：房屋價(jià)格肯定會(huì)上漲，只不過是上漲幅度高一點(diǎn)還是低一點(diǎn)的問題。由這樣的預(yù)期支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為恐怕仍會(huì)相當(dāng)嚴(yán)重。政府面對(duì)這種局面，不敢出臺(tái)特別嚴(yán)厲的措施，比如大幅度升高利率。對(duì)于房地產(chǎn)泡沫，這是最管用的措施，但政府為了穩(wěn)定增長態(tài)勢(shì)，幾乎不大可能出臺(tái)這一措施。

這樣看來，“國十一條”依然將像2006年以后政府出臺(tái)的種種抑制房地產(chǎn)過熱的政策一樣，無法發(fā)揮有效作用。也就是說，房屋市場(chǎng)仍將具有強(qiáng)烈的投資性甚至投機(jī)性，越來越嚴(yán)重地超出普通民眾的承受能力。這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，確實(shí)可以繼續(xù)發(fā)揮保增長的作用，但也會(huì)越來越明顯地偏離“惠民生”的目標(biāo)。

過去十幾年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史已經(jīng)證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性乃是結(jié)構(gòu)性的，一般性政策調(diào)整很難有效抑制根深蒂固的投機(jī)傾向。而中國經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的穩(wěn)定又無法承受房地產(chǎn)價(jià)格下跌之重，任何強(qiáng)硬的宏觀措施都可能導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期突然轉(zhuǎn)向，從而導(dǎo)致現(xiàn)有價(jià)格體系崩潰。

對(duì)于決策者來說，這是一個(gè)巨大的難題。也許，跳出現(xiàn)有的收收放放的宏觀政策框架，可以找到比較穩(wěn)妥的解決方案。那就是，漸進(jìn)地打通城鄉(xiāng)土地、房屋兩個(gè)市場(chǎng)間的分割，實(shí)現(xiàn)人口、房屋在城鄉(xiāng)之間的雙向自由流動(dòng)。作為構(gòu)筑統(tǒng)一的房屋市場(chǎng)的第一步，中央政府可以默許“小產(chǎn)權(quán)房”，逐漸放寬對(duì)農(nóng)民現(xiàn)有鄉(xiāng)村建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)的管制。這樣既可在一定程度上阻滯城市房價(jià)的快速上漲，又可解決城市部分中低收入人口的住房問題。