房價迅速上漲并高企，是過去幾年來，最為突出的經(jīng)濟、社會現(xiàn)象。無數(shù)中產(chǎn)階級成為“房奴”，而無數(shù)青年還在迫切地希望成為“房奴”，因為眼看著房價在迅猛上漲，今年你不買，兩年、五年、十年以后你更買不起了。人們不能不問：房價為什么漲得這么快？中國的房價為什么這么高，超過諸多發(fā)達國家？略加分析即可確定，房價高漲并不是自然現(xiàn)象，而是帶有強烈的人為色彩，是不合理的土地制度、房地產(chǎn)開發(fā)制度與同樣不合理的貨幣政策造成的。

高房價的形成機制

高房價再次成為眾矢之的，那么，是誰制造了高房價？各方展開了一場數(shù)據(jù)大戰(zhàn)，紛紛用自己的數(shù)據(jù)來摘清自己，把責任推給別人：

國土資源部公布了全國620個調(diào)查項目的數(shù)據(jù)，其中北京的21個項目中，地價占房價的最高比例為51.36%，最低為14.33%，平均為25%。全國地價占房價的比例平均為23.2%。言外之意是，高房價是房地產(chǎn)開發(fā)商制造的，是其瘋狂追逐利潤的產(chǎn)物。

參加這620個房地產(chǎn)項目土地成本調(diào)查的中國地質(zhì)勘測規(guī)劃院地價所將這一意思說得明明白白：開發(fā)商的建安成本、管理成本、銷售成本最高不會超過30%，加之稅費成本10%和平均土地成本23.2%，即便算上增值稅，流向政府的也不會超過40%。開發(fā)商最終的直接利潤應(yīng)該在40%左右。所以，房價之所以高，完全是因為開發(fā)商心太黑。

開發(fā)商卻不同意這種說法。積極充當房地產(chǎn)開發(fā)商代言人的任志強一直強調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)商其實是在為政府打工。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會調(diào)查顯示地價房價比高達58.2%，認為地價推高了房價。鄭州一位開發(fā)商則通過央視公開了一份房地產(chǎn)成本清單：樓面地價占到售價的40%，建安成本占30%。該開發(fā)商特別強調(diào)，各級行政部門的稅費占房價的20%，收費項目至少30項，且存在重復(fù)征收、變相征收現(xiàn)象。結(jié)論是：房價之所以高，主要是因為政府太貪錢。

說實在話，一個行業(yè)與政府如此公開地以數(shù)據(jù)論證對方對一件大家覺得不那么好的事情的責任，在中國還是很新鮮的，也是一件好事。也許，隨著這場數(shù)據(jù)戰(zhàn)逐漸升級，人們應(yīng)當能對房地產(chǎn)行業(yè)的政—商關(guān)系現(xiàn)狀有更清楚的認識。

不過，要弄清誰對高房價承擔責任，其實用不著如此大動干戈。事實上，雙方如此引用數(shù)據(jù)，說明雙方都沒有理解經(jīng)濟行為的內(nèi)在邏輯，沒有理解價格的形成機制。開發(fā)商大談地價數(shù)據(jù)，隱含了這樣一個預(yù)設(shè)：房價是由生產(chǎn)它的成本——這其中很重要的一部分是地價——決定的。政府揭露開發(fā)商的利潤率數(shù)據(jù)隱含了這樣的預(yù)設(shè)：利潤可以決定房價，開發(fā)商可以隨心所欲地獲取高利潤。

經(jīng)濟學(xué)的基本原理不支持這兩個預(yù)設(shè)。首先，應(yīng)當假定，市場活動的各方主體都具有正常的理性，具體地說，購房者不是傻子，怎么可能無緣無故地讓開發(fā)商賺取高利潤率？其次，價格也不可能由成本來決定。如果是這樣的話，那采購了價格最高的原料的最傻的采購經(jīng)理，豈不是可以為企業(yè)帶來最大利潤？

要弄清高房價的責任，需要了解價格的形成機制。簡單地說，一棟房屋的價格既不完全是由生產(chǎn)它的成本決定的，也不完全是由供需決定的。從某種程度上說，在一個競爭性市場上，價格決定供需，價格也決定成本。當然，更準確地說，價格是由交易雙方關(guān)于市場情勢的預(yù)期所決定的。