最后，一系列房地產調控政策也正不斷扭轉公眾購房預期?！　?010年以來，國家出臺了一系列房地產調控政策，為重塑調控的決心，防止房價在政策作用下出現反彈，行業(yè)調控政策有不斷加碼的態(tài)勢。

目前一線城市房地產價格較2010年4月份高點下降了10%左右，二線城市變化不大。如果按照這個房價水平，到明年一季度，房價仍將下跌10%左右。

中期房價看預期，長期房價看供求

記者：國家對于房地產行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃及政策導向通常會影響購房者預期，這些政策這對于房價中期走勢是否也有影響？

滕泰：是的。不論投資性需求還是剛性需求，均會在購房行為發(fā)生前對房地產價格形成預期，預期房價上漲者進入商品房市場。而公眾購房重要的看點是國家對房地產行業(yè)的政策規(guī)劃。因此，中期內房產稅、信貸政策、利率政策、土地政策、保障性住房建設等五大政策將會引導購房預期，進而影響中期房價走勢。

比如，房產稅政策對中期房價上漲抑制作用明顯。房產稅的實行將是大勢所趨。目前國際上大多數國家出臺了物業(yè)稅或者房產稅政策。從各國的經驗來看，房產稅的出臺在中短期對房價有影響，長期內影響不大。按照0.8~1.2%的征收標準，100萬的商品房每年稅收為8000~1.2萬元，累計效應會使得投資性住房持有成本明顯上升，投資回收期延長。如果這種壓力不能有效轉嫁，則會增加對存量房的拋售量，增加市場供給，平抑房價。

再如，信貸和利率政策對房價上漲抑制作用更為直接。信貸資金變化，尤其是住房抵押貸款的變化與房地產價格變化趨勢更明顯。我國居民中長期新增貸款中有80%左右為住房抵押貸款。中期來看，對房地產行業(yè)的信貸政策將更為嚴厲，比如居民購房首付比例一律提高到30%以上，國家對房地產開發(fā)貸款作了約束性指引，資金方面的約束對房價過快上漲抑制作用更為直接。此外，按照五年期以上真實貸款利率統(tǒng)計(五年期以上貸款利率-CPI)，真實利率波動與房價的波動方向在大多數歷史時期內處于反向波動狀態(tài)。中期來看，名義貸款利率上升、CPI下降的概率在增加，這將導致真實貸款利率上升，帶來房價漲幅向下波動，這也將抑制房價上漲。

總之，從中期決定房價的五個因素來看，信貸政策對房價影響偏中性，而房產稅政策、利率政策、土地政策、保障房建設這四個因素對房價過快上漲均有抑制作用，因此房價長期雖有上漲壓力，但中期各類因素的合力會使得房價上漲態(tài)勢得到有效控制。中期房價有望保持相對穩(wěn)定，不會有大幅度波動，我們看平中期房價。

至于從更長的時期來看，房價從根本上是由其供求決定的。城市新增居民、居民可支配收入持續(xù)上漲、房產在家庭資產配置中比例的提升、房地產金融對購房需求的杠桿化支持構成支撐房價長期上漲的需求動力，土地供給的有限也進一步影響了長期房價的走勢。

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[1] 2010年12月6日《金融時報》