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稅的真相(5)

稅的真相 作者:黃凱平


利潤總額=營業(yè)收入-營業(yè)成本-上面第2~6條提到的稅費合計-管理費用=20 000 000-17 000 000-289 996.66-600 000=2 110 003.34元

計稅工資超支調整=(1 500-960)×100=54 000元

應納所得稅=(利潤總額+調整)×25%=2 164 003.34×25%=541 000.8元

稅后凈利=2 110 003.34-541 000.8=1 569 002.54元

我們可以看出,用500萬元投資,產生了2 000萬元的營業(yè)收入、139萬元(稅后凈利-社會養(yǎng)老保險金)的利潤,有人可能會很滿意,可他沒注意到189萬元的稅金:增值稅89.4萬元、所得稅54.1萬元、地方稅費合計29萬元,三項合計172.5萬元,超過了利潤的24.1%,也就是說稅金永遠高出利潤,不管你賺還是虧,這個比例始終存在。

事例·房價中的稅與費

10年來,房價一路飆升,最主要的原因就是土地供給嚴重不足。購買一套商品房,其中到底有多少錢是被政府拿走了,這一直沒有一個明確答案。一套商品房從開發(fā)到出售的過程中,除了有數得清的稅收外,還有數不清的行政收費,而且各地的收費情況也不一樣。

從我國目前的稅法來看,涉及房地產開發(fā)與轉讓的稅大致有房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、契稅、印花稅等。

表1–1 我國現(xiàn)行房產稅法所涉及的稅種及稅率設置

征稅環(huán)節(jié) 稅種 稅率

房地產開發(fā) 營業(yè)稅 3%

印花稅 5‰或3‰

房產稅 1.2%

城鎮(zhèn)土地使用稅 0.5~7.5元/平方米

耕地占用稅 1.3~10元/平方米

土地增值稅 30%~60%

教育費附加 營業(yè)稅的3%

城市維護建設稅 營業(yè)稅的1%~7%

企業(yè)所得稅 25%

房地產轉讓 營業(yè)稅 5%

教育費附加 營業(yè)稅的3%

城市維護建設稅 營業(yè)稅的1%~7%

印花稅 5‰

契稅 3%~5%

土地增值稅 30%~60%

企業(yè)所得稅 25%

個人所得稅 20%

房地產行業(yè)的稅收種類雖多,但終究有據可循。而行政性收費則雜亂無章,可以用“多如牛毛”來形容。在這些收費中,數額最大的是土地出讓金。國土資源部公布的數據顯示,2009年7月北京21個項目平均地價與房價的比例約為25%,2010年全國的土地出讓金約為2萬億元。除了土地出讓金外,還有藍圖審查費、防雷檢驗費、施工合同監(jiān)證費、綠化費、墻改費、白蟻防治費、施工放線費、規(guī)劃咨詢費、人防費、文物勘探費、預算審核費、工程造價咨詢費、質量監(jiān)督費、土壤氡氣檢測費、室內空氣檢測費、安全施工措施費、散裝水泥推廣費、預售許可證服務費、房屋面積界定費、房價審查服務費、管線綜合竣工圖設計費、電力委托費……有媒體稱,“從前期拿地到后期銷售,整個房地產行業(yè)涉及的部門就有110多個”。這些收費由行政部門單方面決定,收費標準的制定過程無人知曉,對所收費用的用途,政府也沒有說明過。收費項目如此之多、金額如此之大,也沒有審計部門對其進行過審計。在《廣州日報》2009年3月的一篇報道中,一位房地產開發(fā)商無奈地悲嘆:“樓盤開發(fā)成本只占房價的20%,房產商能夠拿到其中40%的利潤,余下超過40%的利潤則被相關職能部門‘層層消化’掉了?!?/p>

2009年10月,一篇由《經濟參考報》記者鄧華寧、葉鋒、李美娟采寫的報道《一份樓盤“清單”揭秘高房價利益鏈》,曝光了樓盤開發(fā)與銷售成本,從中可以看出政府才是房市的最大贏家,開發(fā)商利潤僅排第二。這篇報道很長,這里選取其中關鍵的幾段:

住宅樓盤“地中海陽光”位于江西省南昌市紅谷灘新區(qū),目前其市場銷售的均價是每平方米約4 720元。這份清單顯示,“地中海陽光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3 946.61元。

在每平方米3 946.61元的成本價中,土地使用權取得費用(樓面地價)為每平方米701.61元,前期工程費是每平方米95.37元,房屋開發(fā)費為每平方米1 828.23元,管理費為每平方米94.82元,財務費是每平方米170.48元,銷售費用(90%為媒體費用)為每平方米160元,其他費用是每平方米201.1元,稅費為每平方米695元。

江西南昌紅谷置業(yè)投資有限公司總經理汪斌認為,這份“成本清單”說明,政府在從房價收益中“賺了一大把”。汪斌為記者“清算”了政府從中的收益:一是土地權使用權取得費用(樓面地價)每平方米701.61元,二是前期工程費中的“可行性研究費”每平方米2元,三是房屋開發(fā)費的8.33%即152元,四是管理費中涉及政府的達50%即47.41元,五是稅費每平方米695元。幾項合計約每平方米1 600元,超過了房價的1/3。此外,政府還要從購房人手中收取稅費和房屋維修基金等費用。“可以說,政府是房地產最大的贏家?!蓖舯笳f。


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