有人認(rèn)為投資房地產(chǎn)比較安全，而事實(shí)上，沒有比房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大的市場(chǎng)了。

有人認(rèn)為，匯率和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間不存在相關(guān)性或相關(guān)性是不確定的。

但是，從美國(guó)（2007年下半年以后）和日本（20世紀(jì)90年代中期）的案例中可以看出，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降20％以上時(shí)，美元和日元會(huì)開始大幅貶值。這說明房地產(chǎn)市場(chǎng)和外匯市場(chǎng)存在著密切的相關(guān)性。

當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，作為國(guó)際基礎(chǔ)貨幣的美元和作為國(guó)際結(jié)算貨幣的日元都難逃大幅貶值的命運(yùn)。因此，如果韓國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降，韓元作為非國(guó)際結(jié)算貨幣，可能會(huì)比美元或日元出現(xiàn)更大的貶值。

我們來比較一下房地產(chǎn)價(jià)格暴跌以后，2008年中期，77平方米的大峙洞恩麻公寓的成交價(jià)格和韓元兌美元的匯率的關(guān)系。

77平方米恩麻公寓實(shí)際交易價(jià)格和韓元兌美元匯率趨勢(shì)

基準(zhǔn)：月平均

來源：韓國(guó)國(guó)土海洋部，韓國(guó)銀行

恩麻公寓的價(jià)格在2006年末達(dá)到峰值，之后直到2008年底一直呈下降趨勢(shì)。而在此期間，韓元兌美元匯率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。其后，2009年1月公寓價(jià)格開始上漲，在大約3個(gè)月后，韓元兌美元匯率開始下降。

作為參考，我們可以比較一下，2003~2007年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束長(zhǎng)達(dá)10年的調(diào)整后開始復(fù)蘇時(shí)期匯率變化的趨勢(shì)以及住宅的銷售額。這一時(shí)期，首爾周邊熱點(diǎn)地區(qū)公寓價(jià)格漲幅超過了100％，住宅銷售額由2003年的43萬億韓元，增加到2007年的58萬億韓元。與此相反，韓元兌美元匯率由2004年底的1美元兌換1 035韓元下降到2007年的1美元兌換936韓元。所以，匯率和住宅銷售額也存在反向運(yùn)動(dòng)的關(guān)系。

在韓國(guó)家庭中，房屋占總資產(chǎn)的79％左右，購房款是最大的支出項(xiàng)目。韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比股票市場(chǎng)或債券市場(chǎng)的規(guī)模更大，預(yù)計(jì)總值達(dá)2 000萬億韓元以上。 此外，以2009年3月底為基準(zhǔn)，每戶家庭平均負(fù)債額為683萬億韓元，每位家庭成員的平均負(fù)債額為4 100萬韓元，其中有關(guān)房屋的貸款占60％左右。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)和匯率的相關(guān)性較高是必然的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)上升期，實(shí)體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期處于繁榮階段，貨幣價(jià)值開始上升，而匯率逐漸降低。但是，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入衰退期，則家庭消費(fèi)疲軟，公司贏利能力下降，從而導(dǎo)致股價(jià)下跌和匯率上升。