沉重的反思
在美國,由于人們接受高質量教育的機會不均等,導致社會收入分配不均,從而加大了擴大住房信貸的政治壓力。由此產(chǎn)生的斷層線嚴重扭曲了美國金融領域的信貸業(yè)務。擴大住房貸款途徑,提高住房自有率是解決不平等問題最方便、最受歡迎,也是最快捷的途徑。為實現(xiàn)這一目標,政府借助它們在大蕭條時期為解決房屋貸款危機而創(chuàng)辦的金融機構和組織。具有諷刺意味的是,這些組織如今反而成了此次房地產(chǎn)災難的助推器。
我并不是要指責政治家們的動機??肆诸D政府想讓窮人也能買得起房,布什政府想提高住房自有率,這些動機都是值得稱頌的。它們在集中精力為貧困者排憂解難的同時,也在為根本性措施的奏效爭取時間。但是政府的意圖和最終的結果可能會背道而馳,尤其是當私人部門在其中扮演中間人的角色時。對那些耐不住性子的政客來說,越多似乎總是越好。任何政府政策工具都有其局限,在小范圍內奏效的做法,一旦大面積推廣,尤其是在短時間內大面積推廣,就可能演變成一場噩夢。對低收入者住房貸款給予一定的扶持,不僅能使各方受益,而且也不會引起私人部門過于激烈的反應。但是大規(guī)模的扶持政策卻可能扭曲房價和私人部門的動機。更進一步說,私人部門的目標和政府的目標并不一致,通常政策的制定都沒有將這個差異考慮在內。于是就出現(xiàn)了人們不愿意看到的嚴重后果。
歷屆政府都接連對房利美和房地美施壓,迫使它們支持低收入者貸款。由于“兩房”過去的業(yè)務主要是針對優(yōu)級貸款的,它們沒有發(fā)放和購買次級貸款的直接渠道,也就無法達到政府規(guī)定的指標。所以在資金最充足的幾年中,它們購買了次級資產(chǎn)擔保證券,但并沒有根據(jù)風險的上升對自身進行調整以適應這種風險。而且,承擔這些風險所帶來的早期回報頗為豐厚。初期較低的違約率讓房利美和房地美的膽子更大,而它們軟弱且易受政治影響的監(jiān)管者幾乎沒有限制這種冒險行為。同時,銀行的經(jīng)紀人獲悉有人愿意購買這些次級資產(chǎn)擔保證券,而且什么都不問,出手相當痛快,于是他們就開始迅速地發(fā)放貸款,根本不審核借款人的信用,信貸的質量自然會跟著下降。但是在剛開始的一段時期,問題被上漲的房價和較低的違約率掩蓋了起來—寬松的信貸自己蒙住了自己的眼睛—直到房價停止上漲,違約便如山洪暴發(fā)。