降息對開發(fā)商來說是一種福音，在中國，地產公司的資本金極低（全國平均每家地產公司的注冊資本只有1 700多萬元），負債率卻平均高達75%。全國只有30多家地產公司可以通過股市直接融資，占全國房地產開發(fā)企業(yè)總數(shù)的0.14%。上市公司的平均負債率也在60%左右，100%的開發(fā)企業(yè)都要靠銀行的支持進行投資。利率的高低將直接影響房屋的建設成本，降息肯定會降低成本（盡管這個成本的下降占房價因素的比例很?。?，因此降息必然會給房價的下降帶來空間。

降息對空置房是福音

降息對大量的空置房來說也是福音。當部分開發(fā)商用貸款建房而又未能及時銷售時，高息會使他們重賦難當，而降息則有利于他們采取一些措施轉化資產，起碼給了他們糾正投資失誤的時機，使他們有了喘息的可能。

降息對買房者是福音

降息對消費者來說同樣是福音，一是房價不會暴升，可能會下調或趨穩(wěn)，消費者可以有選擇的時間和減少支出；二是大多數(shù)靠抵押貸款購房的人可以在借貸期間減輕利息的負擔。降息對開發(fā)商和消費者而言當然是利好，但現(xiàn)有的房地產市場并不會因降息而產生大的變化。

中國的房地產個人消費分為兩類，一類是高收入者的購房，一類是中低收入者的購房。高收入者并不會因利息而對自己的收入和支出產生過多顧慮，也不會因利率去改變自己的消費意念。利率的高低會對中低收入者的消費產生較大的影響，但計算到房價之中影響就小得多了，因為這些中低收入者大多收入水平都不能使他們在近期內將儲蓄轉為購房消費。

1998年中央才宣布“停止福利分房”，至今“房改補貼”的細則尚未下達。在這么短的時間內中低收入者并沒有充分的思想和物質準備，他們的收入過低，這使他們還不具備有余錢去購房的條件。沒有收入增長這個最基本的條件，利率的高低都不會刺激他們的消費，就更不用說購房了。再加上可能預期的其他大量增加的支出，他們根本不可能在短期內加入購房的消費行列。

根據(jù)中國人民銀行2000年6月公布的最新調查顯示，在利率浮動、物價下降和上升的各種不同情況下選擇“存錢”和“繼續(xù)存錢”的比例都大于50%，且都在以不同比例上升。而儲蓄的動機中“日常生活零用”占首位，其次是教育、住房、養(yǎng)老和防意外事故（醫(yī)療）。這個調查充分說明，中低收入者在降息中因降息減少了收入，同時并不能因降息而享受到房價下降和購房費用減少的優(yōu)惠。

降息對中高收入者是利好

對于中高收入水平者來說，現(xiàn)在也許是加入購房行列的好時機（如果他們不把資金投入股市之中）。他們有一定的購房需求，又有一定的支付能力?，F(xiàn)時房地產市場因降息所帶給他們的都是可以看得見、摸得著的實惠。

在國內經濟大調整的階段，國家出臺和將出臺的各種刺激經濟發(fā)展的有效政策都必然會對房地產市場產生影響，不過是作用力的大小不同。我個人認為最有力的促進房地產消費的措施是減免稅費。一是減免各種政府的稅費使房價能大幅度下降，二是減免消費者個人在購房行為中的稅費和減免個人收入所得稅。如果按國際上一些國家已實行的那樣，購房者可以因購房行為直接享受到個人所得稅的沖抵和減免，這將是在中國現(xiàn)有的收入條件下（當然大幅度提高居民收入更好）對住房消費的最大刺激。

（2000年1月）