1990年以后，各地房價的暴漲主要來源于兩個因素：1. 城鎮(zhèn)國有土地有償出讓制度的出臺使全國的土地價格暴漲，土地出讓金及市政費等政府征收的土地費用約占房價的10%~30%；2. 外資大量涌入中國，不但增加了市場中的供應(yīng)量，提高了設(shè)計、建筑的技術(shù)水平和科技含量，同時也提高了房屋的價格，特別是外銷房的價格不是以國內(nèi)的收入和物價水平來橫比，而是按市場和境外的物價水平來定價，這也帶動了國內(nèi)土地價格和房屋價格以及租金價格的大幅上揚。由于市場的供需調(diào)節(jié)，這部分上揚現(xiàn)在已在大幅度下調(diào)，明顯地顯示出了市場經(jīng)濟的作用，并將繼續(xù)利用市場的手段進行調(diào)整，以達到合理的程度。

然而土地出讓制度引起的漲價因素卻并未用市場經(jīng)濟的方式進行調(diào)整。我們承認(rèn)對國有土地實行有償出讓是一種國際慣例，但關(guān)鍵之處在于國有土地出讓的定價原則應(yīng)建立在征地拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同樣市場化的基礎(chǔ)上。

傳統(tǒng)的征地拆遷政策是一種社會福利的拆遷政策（這種政策一直延續(xù)到現(xiàn)在），因此在舊城鎮(zhèn)的建設(shè)用地拆遷中有一種很流行的說法：“拆遷拆遷，一步登天?！闭_定的拆遷政策中實際已用福利的分房拆遷辦法由建設(shè)單位和開發(fā)商承擔(dān)了國家和政府應(yīng)向開發(fā)商索取的土地出讓金，拆遷中對房產(chǎn)主住戶、非房產(chǎn)主住戶、商業(yè)、教育、托幼、社區(qū)服務(wù)以及各種新增配套設(shè)施都進行了無償和部分有償?shù)难a償及安置。在國家征收了土地出讓金之后，這部分費用不但沒有減少反而繼續(xù)擴大和增加。這必然會造成房價的暴漲，且開發(fā)商并未從中獲利。如果拆遷安置采用市場經(jīng)濟的辦法，不再對非房產(chǎn)主住戶及租戶無償?shù)剡M行安置，起碼條件改善和增加面積的部分不應(yīng)無償享受，如果商業(yè)、教育、托幼、社區(qū)服務(wù)的設(shè)施都不是無償上繳而是由開發(fā)商經(jīng)營或按市場條件有償提供，那么房價就會大幅度下降。

在傳統(tǒng)的市政基礎(chǔ)建設(shè)的費用中，開發(fā)商不但要向政府繳納大量的市政設(shè)施和能源費，還要承擔(dān)大量的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用和建設(shè)用地代市政拆遷的費用。在市場經(jīng)濟未形成的期間，中國的基礎(chǔ)設(shè)施是瓶頸，因此由各方共同承擔(dān)設(shè)施的建設(shè)是必要的，但在今后的發(fā)展中繼續(xù)沿用此方法則既不合理，也非國際慣例。

城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)應(yīng)首先改變其原有的建設(shè)和管理方式，從虧損的行政事業(yè)性管理改為營利企業(yè)性管理，并將城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費用從房價中分離出去，從而大大地降低房價。市政設(shè)施建設(shè)的各種費用在房價中約占到10%~30%。

全世界實施市場經(jīng)濟的發(fā)達國家和發(fā)展中國家大多數(shù)都將市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)社會化、市場化了，如電力、電話、電視、燃?xì)狻⒐┧?、供熱等都是企業(yè)化的經(jīng)營管理，其城市網(wǎng)站的建設(shè)資金均由這些企業(yè)支付（資金可用社會直接融資或銀行信貸解決），并從使用費用中定價回收，不但土地價格中不含上述費用，房屋價格中也不含上述費用。房價大幅下降，使用收費大幅提高，在收費中期收回建設(shè)和能源費用。這樣就可以徹底改變現(xiàn)行開發(fā)商建設(shè)管線又無償向市政管理部門移交，并將成本轉(zhuǎn)嫁到房價之中，形成房價居高不下、開發(fā)商的市政費用雙倍支付、政府投資無力、支付能源使用費用過低等惡性循環(huán)的怪圈。

合理的價格水平必然與合理的價格構(gòu)成有直接的聯(lián)系，因此從價格構(gòu)成上分析和解決問題要比單獨壓低房屋的總價更為重要，就像壓低汽車的總成本，首先要降低各種零配件、組合件的成本一樣。

如果僅用政府大量減免地價的方式解決房價的高低問題，肯定會成為無源之水，只解近憂不解遠慮。政府并不具備采用減免出讓金的方式去全部包攬下城鎮(zhèn)居民的住房問題的實力，同時由于無法篩選和控制購房者，大量的政府優(yōu)惠政策將被中高收入者不合理享受，這樣不但不能解決居民住房問題，反而會加大兩級生活水平的分化。

不能單純地從房價的高低去評論市場，根據(jù)1988~1998年的統(tǒng)計分析，全國住房的銷售價格上升時市場的銷售總量也在上升，而銷售價格下降時銷售的增長幅度也在下降，房價高時也正是交易和投資生意最發(fā)達之時。更不能從收入的高低去評論房價，全世界沒有幾個國家和地區(qū)的房價是按平均收入的4~6倍計算而實現(xiàn)的，特別是用地緊缺的國家和地區(qū)更是如此。東京和香港的房價不但接近而且大多超過戶均年收入的10倍，美國許多地區(qū)的房價略低于中國國內(nèi)某些城市的房價水平，但其用地的成本和建筑成本卻只有中國國內(nèi)同等城市的幾分之一。經(jīng)濟發(fā)達國家的居民收入為市場化的勞動力價格，其較高的生產(chǎn)力能創(chuàng)造出較高的剩余價值。中國傳統(tǒng)的低分配、高積累不用市場經(jīng)濟的辦法是不可能解決收入水平提高的問題的，這種低收入的水平不應(yīng)收取過高的地價和建造過好的房屋。因此不從實際出發(fā)進行細(xì)致的分析，僅從表面現(xiàn)象評論房價和收入的關(guān)系是對民眾的誤導(dǎo)，是對市場機制的破壞，特別是在發(fā)展中的社會主義初級階段，人民生活收入水平較低的情況下更是如此。重要的不在于房屋本身的價格高低，而在于其價格的構(gòu)成是否合理；不在于房價與家庭收入的比例，而在于是否按市場經(jīng)濟的方式確定了合理的家庭收入。