況且，按照以往經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)也不是如想像的那么簡單。還有很大的空間和民眾需求，不是短時(shí)間內(nèi)就能分走市場化住宅半壁江山的。以此就說“社會保障型住宅”將使上海房價(jià)加劇下行，我認(rèn)為是缺乏說服力的。

最后，牛刀先生認(rèn)為“上海正在期待充分調(diào)整，深幅下挫在所難免。依據(jù)上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和年輕白領(lǐng)的收入狀況，上海房價(jià)2009年將有20%的下降空間，成為一線城市跌幅最大的城市”。

一直沒提收入和房價(jià)關(guān)系的牛刀先生，終于在行文末端,把上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和年輕白領(lǐng)收入狀況作為上海房價(jià)將深幅下挫的三個(gè)原因之一提了出來，我想向牛刀先生請教的是，上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平應(yīng)該匹配怎樣的房價(jià)？下調(diào)20%就匹配了嗎？上海年輕白領(lǐng)的收入狀況和上海房價(jià)之間的關(guān)系又是怎樣的？為什么牛刀先生做出了20%的結(jié)論？其他城市的房價(jià)有的下跌了40%，上海只下跌20%，為何牛刀先生認(rèn)為是領(lǐng)跌了呢？

名人的觀點(diǎn)影響往往大，牛刀先生作為財(cái)經(jīng)界的名人，談房價(jià)這個(gè)牽涉面廣的問題，影響當(dāng)然就更大。房價(jià)往大了說事關(guān)國計(jì)民生，往小了說，起碼也關(guān)系到一個(gè)人的決策。筆者在牛刀先生博文后看到有人留言，說當(dāng)初是聽信牛刀先生的話沒有買房而進(jìn)了股市，結(jié)果現(xiàn)狀慘不忍睹，當(dāng)然對其所敘事件的真實(shí)性我們要持審慎的保留態(tài)度，不過那則留言從一個(gè)側(cè)面也能反映出名人言論對公眾的影響程度。此為題外話。

5?王石：從“拐點(diǎn)論”到“泡沫論”

作為中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商――萬科的董事長，王石經(jīng)常發(fā)表對未來房市的看法，2007年底他的“拐點(diǎn)論”得到2008年的嚴(yán)冬驗(yàn)證時(shí)，王石的聲譽(yù)達(dá)到了巔峰。萬科領(lǐng)先行業(yè)半年之多的降價(jià)促銷加快現(xiàn)金回收力度等措施更是使王石戴上了“樓市先知”的桂冠。然而，好景不長，意外的金融危機(jī)打亂了房地產(chǎn)的調(diào)整節(jié)奏，利好政策加上天量放貸，房地產(chǎn)從寒冬迅速回暖并轉(zhuǎn)向酷暑，而萬科卻被狂熱的人流拋在了理智的冬天。

王石再次發(fā)表他著名的預(yù)言，不過這次不再是“拐點(diǎn)”，而是“泡沫”。

王石宣稱，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)產(chǎn)生泡沫，并且這個(gè)泡沫終將破裂。中國最大城市的房地產(chǎn)泡沫可能擴(kuò)散到中國其他地區(qū)，將會給市場造成破壞性后果。王石說，萬科為此已經(jīng)提前做好準(zhǔn)備。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年12月京城二環(huán)內(nèi)樓市整體步入3萬元時(shí)代，四至五環(huán)區(qū)域高端社區(qū)量價(jià)勁漲。其中，二環(huán)以內(nèi)、二至三環(huán)區(qū)間開盤項(xiàng)目均價(jià)分別為30905元/平方米、28126元/平方米，單價(jià)均比2008年同期水平上漲了4000元左右。不僅城內(nèi)房價(jià)持續(xù)走高，就連郊區(qū)房價(jià)也漲勢驚人。2009年初時(shí)均價(jià)萬元以下房產(chǎn)多分布于大興、房山、通州、昌平等郊區(qū)，但到年末時(shí)，即便是在郊區(qū)也難以找到均價(jià)低于萬元的房產(chǎn)。而從全國來看，不論是北京、上海，還是廣州、杭州，核心區(qū)域的公寓房價(jià)早已超過3萬元。

王石稱“自己對房價(jià)的上漲也感到驚訝,盡管現(xiàn)在中央一道道地對房地產(chǎn)下限令，但一年放了10萬億元的貸款,產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫也是必然的。據(jù)統(tǒng)計(jì),現(xiàn)在某些一線城市的樓盤銷售80%是投資者,這是很可怕的”。

仔細(xì)分析，房地產(chǎn)價(jià)格高位運(yùn)行，不斷向上，已經(jīng)嚴(yán)重壓縮了中國房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展空間。短期，城市的土地價(jià)格急劇上漲，如果不大幅提高房屋售價(jià)，就很難從以后的開發(fā)項(xiàng)目中賺錢；長期，漸趨失控的房地產(chǎn)投機(jī)活動可能引發(fā)一段時(shí)期的需求停滯，重創(chuàng)房地產(chǎn)業(yè)。

但我們似乎還看不到可以直接導(dǎo)致全國性房地產(chǎn)市場崩盤的因素，中國也還不具備由房地產(chǎn)市場崩盤引發(fā)整體經(jīng)濟(jì)全面后退的系統(tǒng)性缺陷。住房貸款證券化還沒上路；規(guī)則中不存在美國住房市場泡沫前的零首付抵押貸款產(chǎn)品……另外，新的住房需求還在不斷擴(kuò)張，城市人口變得更多、人們的收入更高。

在一線城市的樓市持續(xù)上漲之后，二線城市在最近已開始顯現(xiàn)出“接棒”的態(tài)勢，包括成都、武漢、南京、杭州甚至蘭州在內(nèi)的多個(gè)二線城市，在臨近2009年底的傳統(tǒng)淡季，樓市也顯現(xiàn)出不同以往的上漲趨勢。

萬科在二三線城市布局

對于2009年前三個(gè)月“零拿地”的行為，媒體發(fā)出了“萬科錯(cuò)步”的指責(zé)，萬科曾直言“錯(cuò)過了最好的拿地時(shí)機(jī)”，但相比起中海、保利等國企2009年在一線城市的激進(jìn)，萬科似乎并沒有過多的跟進(jìn)。

萬科大規(guī)模進(jìn)入土地市場是在5月之后，據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬科開始加大在土地市場的購地速度，當(dāng)月便在佛山、沈陽、青島、無錫4個(gè)城市買入了6塊地皮，建筑面積合計(jì)188萬平方米。值得關(guān)注的是，該6幅地塊均位于二線城市。顯然隨著土地招拍掛市場的回暖，萬科拿地策略更多的是瞄準(zhǔn)二三線城市。

在隨后的半年時(shí)間里，萬科更是二三線城市的土地招拍掛市場的?？停蜻x擇股權(quán)收購方式，或選擇與當(dāng)?shù)貜?qiáng)勢一級開發(fā)商合作的方式，全面布局二三線城市。這樣城市的名字可以數(shù)出很多，武漢、中山、昆明、長春、長沙、煙臺……

顯然，王石的一句“萬科已經(jīng)做好了準(zhǔn)備”，言下之意就是萬科已經(jīng)對“未來將破滅的房地產(chǎn)泡沫”有了對策。聯(lián)系王石強(qiáng)調(diào)二三線城市還沒有泡沫的言論，看看萬科全年在二三線城市土地市場的動作，似乎有些玄機(jī)。

房地產(chǎn)市場的回暖，使得萬科去庫存化加速進(jìn)行，其時(shí)萬科考慮更多的是如何加快新開工項(xiàng)目的推出。

萬科選擇了A股歷史上最大規(guī)模的112億元增發(fā)，其中92億元將投入14個(gè)住宅項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)，剩余20億元則將用于充實(shí)公司流動資金。

回顧萬科歷史上的2007年百億增發(fā)，那時(shí)萬科正處于急速擴(kuò)張的時(shí)期。從這次萬科112億元增發(fā)的意圖來看，萬科似乎更加強(qiáng)調(diào)考慮降低運(yùn)營成本和發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢、統(tǒng)一行動。

現(xiàn)在，對于充滿未知的2010的房地產(chǎn)市場而言，誰也難以下這個(gè)定論。顯然，萬科選擇的策略與眾多開發(fā)商“廝殺”的路線不同，作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)桿的萬科，再次選擇了“錯(cuò)步”――與眾多開發(fā)商的選擇“不同調(diào)”。