2008年11月12日牛刀先生大作《上海房價將以20%的降幅領跌一線城市》赫然躍入眼簾。我想是兩個原因吸引我閱讀此文，首先是該文談論的是上海房價，我本人和我的公司都在上海，再就是20%這個不容置疑的數字。不過閱讀之后，立刻有不可抑制的沖動要就文中相關觀點，與牛刀先生商榷一番。

商榷的前提：從文中得知，談論上海房價是牛刀先生的第一次，并且是應諸多網友的要求，也是對談論一個城市房價走勢應該具備的條件和慎重態(tài)度作了充分說明：“要真正評論一個城市的房價，必須對這個城市有足夠的了解，包括宏觀經濟、樓市規(guī)模、居民購買力、樓市歷史沿革、社會狀態(tài)、居住文化等。”

在這樣的說明之后，牛刀先生進一步交代：“我本人只是在上海的時間多一點而已，其實常年在北京、深圳等地穿梭?！?/p>

不常在上海的牛刀先生做出“上海房價領跌一線城市”的結論是和三地朋友侃大山侃來的：“這三個城市都有許多朋友，閑暇之時，經常聚在一起談房論市，猶如武林華山論劍，因此我取其精華，去其糟粕，從一個視角來談談上海。當然，不談不知道，一談嚇一跳，橫論豎比，上海房價走向讓人心涼一截……”

既然有這個前提，筆者當然不會再從數據和論證等方面和牛刀先生探討，僅就文論文，就觀點論觀點，牛刀先生從和朋友侃的角度出發(fā)，筆者從自己從事職業(yè)第一線的角度出發(fā)。

為什么上海房價一直比較堅挺

“從一線城市來講，房價的上漲都是相似的，而下降卻各有各的不同。上海有三個方面和一線其他城市相似，有兩個方面不同。三個相似的方面是，一是產業(yè)資本大量流入樓市，推高了房價，和珠三角一樣，許多中小企業(yè)把流動資金用來炒樓；二是熱錢活動猖獗，這方面上海比北京、深圳、廣州更厲害；三是長三角購買力涌入上海，也就是異地投資炒樓活動規(guī)模龐大?！?/p>

按照牛刀先生的觀點，上海以及一線城市房價上漲的原因，雖然有三個方面，但可以概括為一個字：炒。

固然，在前期房價加速上漲的過程中，投機炒作是非常重要的原因之一。但在談論房價上漲時如果忽視強大的剛性需求和供給相對不足的供求失衡，忽視供給結構不合理，忽視房價高企與居民收入脫節(jié)等基本事實，即使不說不科學，起碼是可以說很不全面。

況且，即便是在牛刀先生談論的三個方面里，很多內容也值得商榷，比如產業(yè)資本的概念、熱錢的概念，尤其是第三點，說長三角的購買力涌入上海是推高上海房價的一個方面，筆者以為也不準確。實際上有數據顯示，上海的市外購買需求占到總需求的50%以上，這一數據，北京是35%，范圍決不限于長三角，而是覆蓋整個中國的。

此番房價回調的原因

按照牛刀先生文中觀點，“產業(yè)資本和國際熱錢陸續(xù)退出樓市，形成了樓市資金的大量失血”，由此“不動產價值開始重估，房價不斷回歸理性”。

雖然牛刀先生文中也提及2007年“9?27新政”（對已利用貸款購買住房又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1?1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%）和2008年美國金融危機，不過一筆帶過，顯然牛刀先生并不認為這也是導致此番房價調整的重要原因。我說房價近年來快速上漲的推手是經濟結構失衡使產業(yè)資本（主要指國內）進入樓市、人民幣升值和通貨膨脹以及由此而引發(fā)國外的產業(yè)和金融資本進入、開發(fā)商捂盤和投機炒作。