（1）“新國(guó)四條”秒殺養(yǎng)老等多類新需求

2010年4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)被市場(chǎng)稱之為“新國(guó)四條”的房地產(chǎn)調(diào)控新政，并難得地得到市場(chǎng)分析人士的普遍認(rèn)同，對(duì)其準(zhǔn)確性和可操作性給予了較高的評(píng)價(jià)，然而其中一條新政在針對(duì)性地調(diào)控異地炒房團(tuán)的同時(shí)，也把剛剛處于萌芽狀態(tài)的養(yǎng)老、異地上下班等人群的需求扼殺在搖籃中。

新政第二條規(guī)定：“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款?！边@條的用意相當(dāng)明確，直指異地“炒房團(tuán)”，不過(guò)，這條新政對(duì)因高房?jī)r(jià)而被擠出上海、北京、廣州等一線城市的自住和養(yǎng)老需求也產(chǎn)生重大影響。以上海為例：

? 工作在上海、居住在外地人群的需求將受到重大影響

近年來(lái)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的突飛猛進(jìn)，工作在上海的外地人或相當(dāng)數(shù)量的本地人開始選擇把住房需求瞄準(zhǔn)靠近上海的三四線城市，比如太倉(cāng)、昆山等地，這些地區(qū)與上海接壤，隨著軌道和高速鐵路的建設(shè)，兩城之間的往返時(shí)間甚至短于上海市內(nèi)很多地方，近年來(lái)打造的1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈概念，就指這些區(qū)域。

這些區(qū)域與上海相連，僅僅是因?yàn)樾姓^(qū)劃的原因被劃為兩個(gè)城市，居住在外地、工作在上海已完全可能，而房?jī)r(jià)卻要差上幾倍，比如太倉(cāng)的瀏河鎮(zhèn)，因?yàn)榕c寶山接壤，該鎮(zhèn)開發(fā)的項(xiàng)目幾乎80%的購(gòu)買客群來(lái)自上海。

這種模式的出現(xiàn)，給了上海中低收入階層一個(gè)新的購(gòu)房選擇，在政府保障房不足的情況下，也在很大程度上緩解了一線城市房地產(chǎn)開發(fā)的壓力。但“新國(guó)四條”的規(guī)定，卻使得這類需求可能遭到扼殺。

? 戶籍在上海、養(yǎng)老在外地的需求也將遭遇挑戰(zhàn)

養(yǎng)老需求在很大程度上也是受上海高房?jī)r(jià)的影響，有的是因?yàn)橐痪€城市的住房給了下一代，有的是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高。雖然養(yǎng)老需求不僅是因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)，還因?yàn)榫幼…h(huán)境、消費(fèi)物價(jià)等綜合因素，但在我們具體接觸的實(shí)際案例中，即便是定位養(yǎng)老需求的，按揭貸款也占了很大比例。因?yàn)榘岩痪€城市住房讓給子女的消費(fèi)者，在三四線城市購(gòu)房時(shí)往往直接寫子女的名字，按揭由子女或自己償還，如果不能辦理貸款，顯然這類需求也將受到影響。

有調(diào)查顯示，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市部分年收入在5萬(wàn)~10萬(wàn)元的家庭，正準(zhǔn)備逃離一線城市，擺脫大都市帶給他們的“偽幸福”，去二三線城市追尋真正的幸福。調(diào)查顯示，中國(guó)一線城市有76%的白領(lǐng)處于亞健康，近六成處于過(guò)勞狀態(tài)，生活在二三線城市的中產(chǎn)家庭的幸福感比一線城市強(qiáng)。

“新國(guó)四條”的出臺(tái)，無(wú)疑是把上述各類需求的退路全部切斷了，顯然一刀切的政策已經(jīng)影響到了很多健康的需求，政策應(yīng)該具備靈活性，區(qū)別對(duì)待既必要也應(yīng)該。

（2）“新國(guó)四條”執(zhí)行層面仍存在巨大彈性空間

“新國(guó)四條”一出，震驚市場(chǎng)，股市大跌近5%。不過(guò)，深入分析“新國(guó)四條”，政策執(zhí)行層面仍然存在重大的彈性空間，把握不好將影響政策效果。

首先，就市場(chǎng)最為關(guān)注的停發(fā)三套房貸來(lái)說(shuō)，政策落到實(shí)處將對(duì)樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，遺憾的是，政策表述存在很大的彈性：“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”，大到直轄市，小到縣級(jí)市，房?jī)r(jià)漲幅、價(jià)格和供應(yīng)千差萬(wàn)別，如果同意界定本就不明晰，政策還把決策權(quán)交到了商業(yè)銀行手中――“商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款”；不出政策，商業(yè)銀行自然也會(huì)注意風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取贏利，政策出了，無(wú)非是給商業(yè)銀行增加壓力，如果見效，最可能的是管理壓力而非政策帶來(lái)的好處。

其次，把政策調(diào)控執(zhí)行權(quán)移交給地方政府，這么做雖然有利于政策的靈活性，卻不利于政策的貫徹落實(shí)。如果說(shuō)土地財(cái)政是高房?jī)r(jià)的原因之一的話，那么維持高房?jī)r(jià)就是地方政府意愿所在，把打擊高房?jī)r(jià)的決定權(quán)留給控制房?jī)r(jià)缺乏原動(dòng)力的地方政府，成效可能注定不會(huì)明顯。

最后，本次新政難得地得到市場(chǎng)分析人士的普遍認(rèn)同，對(duì)其準(zhǔn)確性和可操作性給予了較高的評(píng)價(jià)，然而新政何時(shí)執(zhí)行？如何執(zhí)行？仍需有執(zhí)行細(xì)則的配套才行，尤其是對(duì)存在的很多界定模糊的地方需要加以明晰。

總之，這些在操作層面上留下的巨大彈性空間，如果不及時(shí)解決，“新國(guó)四條”將無(wú)法落到實(shí)處而效果會(huì)大打折扣。