2009年12月，財(cái)政部、國(guó)土資源部等五部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（下稱《通知》），其中一款規(guī)定吸引了人們的注意?！锻ㄖ返诙l第三款要求，“規(guī)范土地出讓收入分期繳納行為……分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過一年……特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%?！贝饲埃鞯赝恋爻鲎尳鸬睦U納普遍存在分期繳納的情況，而一般的首次繳納比例在30％左右。

這對(duì)房地產(chǎn)的影響主要表現(xiàn)在：

首先，土地出讓金首繳比例的提高對(duì)那些規(guī)模較小、實(shí)力較弱的開發(fā)企業(yè)而言拿地的難度將成倍增加，而有助于那些對(duì)資金使用較為合理、現(xiàn)金流較為寬裕的優(yōu)勢(shì)企業(yè)提升在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力，那些在開發(fā)過程中經(jīng)營(yíng)杠桿過高、資金實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)今后的發(fā)展空間預(yù)計(jì)會(huì)受到大幅壓縮。

其次，具體到上市公司層面，對(duì)萬科、保利地產(chǎn)等一線企業(yè)將更為有利，因?yàn)辇堫^企業(yè)更容易從行業(yè)集中度的提升中獲益。但土地出讓金首繳比例的提高肯定會(huì)對(duì)上市公司今后的拿地節(jié)奏產(chǎn)生影響，盡管在短期內(nèi)對(duì)地產(chǎn)類上市公司業(yè)績(jī)影響很小，但從長(zhǎng)期來看肯定會(huì)有一定影響，資金利用效率的降低必然對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生作用。

再者，《通知》實(shí)際上抬高了開發(fā)商的拿地門檻，將對(duì)“囤地”和“炒地”現(xiàn)象起到一定的遏制作用，但也可能帶來新的壟斷，即資金雄厚的大開發(fā)商和國(guó)企將更容易拿地。

最后，此規(guī)定的另一個(gè)弊端還在于，將會(huì)在一定程度上抑制土地的供應(yīng)，由于拿地的資金要求提高，必將延緩?fù)恋氐墓?yīng)節(jié)奏。

12?“國(guó)四條”“國(guó)十一條”，調(diào)控加碼是不是新輪回的開始

2010年元旦前，房地產(chǎn)調(diào)控如同緊箍咒一樣，步步緊逼。從營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠終止到“國(guó)四條”，從五部委土地新政（2009年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”政策的第一拳打向開發(fā)商囤地、炒地）到“國(guó)十一條”（2010年1月10日 ，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，簡(jiǎn)稱“國(guó)十一條”），以及提高存款準(zhǔn)備金率突襲等。

一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響，成交下滑市場(chǎng)觀望情緒濃厚，而各種金融、稅收政策顯示高層抑制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳遞到金融領(lǐng)域的決心，增加供給，成為此輪調(diào)控不同于以往的亮點(diǎn)。

如果說“國(guó)四條”，業(yè)內(nèi)還認(rèn)為調(diào)控政策屬于中性之時(shí)，“國(guó)十一條”則清晰傳達(dá)政策調(diào)控的嚴(yán)厲。與2009年12月出臺(tái)的“131號(hào)文”相似，“國(guó)十一條”是2010年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“指南針”，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的形態(tài)變化定下基調(diào)。

“國(guó)十一條”主要重申和細(xì)化了“國(guó)四條”，然而其措辭明顯比后者嚴(yán)厲，抑制遠(yuǎn)多于支持性。雖然“國(guó)十一條”包括①增加保障性住房和普通商品住房有效供給；②合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；③強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管；④進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；⑤落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任等五方面的內(nèi)容，涉及供給、需求和監(jiān)管各環(huán)節(jié)，但具體分析文件內(nèi)容，其調(diào)控力度主要集中在供給和需求兩個(gè)方面，可以認(rèn)為，政策調(diào)控重點(diǎn)，依然集中在供需上。

從供給方面看，“國(guó)十一條”重點(diǎn)表現(xiàn)在“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”和“增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率”上，五個(gè)方面的內(nèi)容用兩個(gè)方面來闡述保障性住房的政策，充分說明中央對(duì)保障性住房的重視和落實(shí)的決心，文件甚至強(qiáng)調(diào)“力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1 540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題”，對(duì)完成時(shí)間和目標(biāo)給出具體數(shù)字，這在中央文件中并不多見。

解決中國(guó)高房?jī)r(jià)難題，保障性住房是關(guān)鍵一環(huán)，讓中低收入階層和高收入階層“分鍋吃飯”，不但可以有效地遏制高房?jī)r(jià)，也不用擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲了，對(duì)比2009年保障性住房只完成計(jì)劃的1/4這一事實(shí)而言，但愿“國(guó)十一條”能夠真正落到實(shí)處，如果真的能切實(shí)執(zhí)行，將扭轉(zhuǎn)現(xiàn)有樓市格局。

“國(guó)十一條”調(diào)控供給另一個(gè)重要的內(nèi)容是“增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率”，雖然中國(guó)高房?jī)r(jià)的根本性原因之一可能在土地供給上，但這里講的是土地供給制度而非土地供給總量，其實(shí)，房地產(chǎn)土地供給并不短缺，造成目前看似短缺現(xiàn)象的原因在于：①產(chǎn)業(yè)不夠集中，大小房企多如牛毛，但效率卻十分低下；②開發(fā)企業(yè)囤地捂地現(xiàn)象泛濫。因此，雖然增加土地供給并不錯(cuò)，但效果和重點(diǎn)不如放在如何提高效率上。

調(diào)控需求主要體現(xiàn)在對(duì)二套房貸的首付比例提高上，對(duì)于此前業(yè)界傳言提高二套房貸，卻一直未有明文規(guī)定，“國(guó)十一條”給予了終結(jié)?！皣?guó)十一條”明確提出二套房貸的首付比例不低于40%，加上之前的利率優(yōu)惠取消，兩項(xiàng)相加將對(duì)樓市產(chǎn)生較大的影響，這是因?yàn)椋菏紫?，市?chǎng)傳遞了調(diào)控加碼的預(yù)期政策信號(hào)，將促使一部分需求者轉(zhuǎn)而觀望；其次，因?yàn)?009年的成交天量對(duì)2010年需求的透支，投資和改善性需求皆對(duì)政策和價(jià)格敏感；最后，二套房貸和利率優(yōu)惠取消的雙重影響將抑制相當(dāng)一部分的剛性需求和改善性需求，說到改善性需求，“國(guó)十一條”將改善性需求也納入調(diào)控范圍，是不為人注意卻十分重要的一個(gè)方面。

總的來說，“國(guó)十一條”是對(duì)“國(guó)四條”的深入和細(xì)化，“國(guó)四條”是基調(diào)和綱領(lǐng)，而“國(guó)十一條”則是具體執(zhí)行細(xì)則。不過，老生常談，不論是“國(guó)四條”還是“國(guó)十一條”，嚴(yán)格的執(zhí)行最終是關(guān)鍵所在。