A.外資有計(jì)劃撤離,市場(chǎng)信心不足

受美國(guó)次貸危機(jī)影響，華爾街大批投資銀行或倒閉，或被托管，與此相關(guān)的外資機(jī)構(gòu)在2008年9月份前后拋售上海高檔物業(yè)的消息不斷出現(xiàn)在媒體上。

2009年新年伊始，外資又掀起一股拋售物業(yè)套現(xiàn)離場(chǎng)的小高潮。澳大利亞最大投資銀行麥格理集團(tuán)正以3億元的標(biāo)價(jià)為旗下上海城市公寓酒店找買家，這一報(bào)價(jià)較3年前該公司的買入價(jià)4億元下調(diào)了25%。另一個(gè)案例是李嘉誠(chéng)旗下和黃集團(tuán)拋售上海古北地區(qū)黃金城道的商鋪。受經(jīng)濟(jì)局勢(shì)影響，和記黃埔不得不將黃金城道上位置最好的2萬(wàn)多平方米御翠豪庭商鋪低價(jià)甩賣，據(jù)悉此次推出40個(gè)鋪位共2萬(wàn)多平方米，均價(jià)10萬(wàn)元/平方米。第三例是李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)的位于浦東花木板塊的御翠園別墅項(xiàng)目中8棟商業(yè)別墅，近日以5.35萬(wàn)～7.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格拋售，并計(jì)劃將小區(qū)會(huì)所一并出售。

外資出售在中國(guó)的房產(chǎn)物業(yè)主要基于以下三個(gè)原因：

一是金融危機(jī)使這些外資金融機(jī)構(gòu)損失慘重，流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題，需要從亞太等區(qū)域回收資金。

二是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，銷量明顯下降，部分區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)一定幅度下跌，各方對(duì)后市的看法分歧嚴(yán)重。

三是人民幣對(duì)美元升值放緩。

2008年3月份公布的《流動(dòng)性過(guò)剩與中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控研究》指出，外資占中國(guó)房地產(chǎn)總投資比例不到2%，考慮到外資持有的主要是商業(yè)地產(chǎn)和高檔樓盤，而且接手的也是外資，因此出售行為對(duì)整體交易量影響有限，更多體現(xiàn)在心理層面。

表1.1列出了外資機(jī)構(gòu)在上海拋售高端物業(yè)的基本情況。表1.1外資機(jī)構(gòu)在上海拋售高端物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱類型位置開(kāi)發(fā)商持有方建筑面積/m2成交價(jià)格備注漕河景苑小高層、高層、疊加、聯(lián)排住宅徐匯區(qū)康健路58弄上海匯成房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司花旗銀行總12.5萬(wàn)收購(gòu)1.68萬(wàn)收購(gòu)價(jià)13500元/平方米；

現(xiàn)價(jià)26000元/平方米2006年12月花旗銀行屬下基金2.3億元整體收購(gòu)2幢樓福海商廈(盛邦國(guó)際廣場(chǎng))辦公商業(yè)虹口區(qū)四川北路1318號(hào)福海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司雷曼兄弟568594.16億元深圳工行(該大廈為工行不良資產(chǎn))（續(xù)）物業(yè)名稱類型位置開(kāi)發(fā)商持有方建筑面積/m2成交價(jià)格備注上海商城辦公商業(yè)靜安區(qū)南京西路1376號(hào)上海商城有限公司美國(guó)國(guó)際集團(tuán)1850001990年AIG自己投資興建茂行世紀(jì)公園(陸家嘴中央公寓的4幢樓)服務(wù)式住宅公寓浦東新區(qū)東繡路99號(hào)上海陸家嘴聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司摩根士丹利4.93萬(wàn)(收購(gòu)的部分)7.02億元2006年4～5月整體現(xiàn)金收購(gòu)4幢新盤華山夏都服務(wù)式公寓長(zhǎng)寧區(qū)幸福路211號(hào)上海業(yè)豐置業(yè)有限公司摩根士丹利2.9萬(wàn)7.58億元2006年6月現(xiàn)金收購(gòu)新盤錦麟天地酒店式公寓、住宅、商業(yè)興業(yè)路168弄上海華麗房地產(chǎn)發(fā)展有限公司摩根士丹利上海永業(yè)集團(tuán)18538（酒店式公寓）、1300（俱樂(lè)部）、50個(gè)停車位900萬(wàn)美元2003年7月，以參股10%開(kāi)發(fā)酒店式服務(wù)公寓

B.失業(yè)和減薪大量出現(xiàn)影響購(gòu)房

宏觀經(jīng)濟(jì)受世界金融危機(jī)影響出現(xiàn)了減速，其必然出現(xiàn)的結(jié)果是失業(yè)率上升、職工收入下降和居民消費(fèi)意愿減弱。

圖1.10是社會(huì)需求指數(shù)與社會(huì)收入指數(shù)的變化情況。

圖1.10社會(huì)需求指數(shù)與社會(huì)收入指數(shù)的變化

C.金融緊縮壓制房地產(chǎn)企業(yè)融資