百年一遇

2008年10月3日，美國前總統(tǒng)布什簽署大規(guī)模金融救援方案。這項歷時一個月、幾經(jīng)周折的救市計劃之所以受到世人關(guān)注，與由房地產(chǎn)市場動蕩引發(fā)的一系列嚴重的金融危機緊密相關(guān)。

雷曼兄弟破產(chǎn)、美林以440億美元出售、國際集團（AIG）求救等一系列事件使身處風暴中心的華爾街遭遇了20世紀大蕭條以來的最大打擊。在2006年底，美國次貸危機的苗頭就已開始。而從苗頭發(fā)生、問題累計到危機確認，特別是到貝爾斯登、美林證券、花旗銀行和匯豐銀行等國際金融機構(gòu)對外宣布數(shù)百億美元的次貸危機損失，則花了半年多的時間?，F(xiàn)在看來，由于次貸危機的涉及面廣、原因復雜、作用機制特殊、持續(xù)時間較長等特征，因此產(chǎn)生的影響也比較大。

次貸危機所引發(fā)的美國和全球范圍的信用危機，從金融信用和信任角度，被經(jīng)濟學者視為“美國可能面臨過去76年以來最嚴重的金融沖擊”。

2010年1月7日，美國樓市又迎來繼次貸危機后的第二波違約潮，此次來源于中高收入群的優(yōu)級房貸違約風潮，將成為美國樓市乃至其整個經(jīng)濟體復蘇路上的大問題。與次貸危機由監(jiān)管不力和地產(chǎn)泡沫破裂所造成的原因不同，此輪違約潮來自美國已持續(xù)數(shù)月之久的就業(yè)危機。繳款逾期60日以上的優(yōu)質(zhì)房貸，2009年第三季度已經(jīng)比前一年增加了83?8萬戶。而且最近三個季度優(yōu)級房貸的止贖數(shù)量增速顯著提高，增幅大大高于同期公布的次級房貸的新增止贖數(shù)，顯示優(yōu)級房貸違約激增正在成為美國經(jīng)濟復蘇道路上的新麻煩。

美國：衰退階段

美國次級抵押貸款危機爆發(fā)以來，不僅使美國金融機構(gòu)住房抵押貸款損失大幅度增加，也使許多持有美國住房抵押貸款支持債券和相關(guān)產(chǎn)品的機構(gòu)出現(xiàn)較大虧損。美國經(jīng)濟將進入增長放緩時期，房地產(chǎn)市場已處于衰退初期階段。在美國房地產(chǎn)相關(guān)債券市場價格短期大幅度下跌后，市場風險得到較大釋放，進一步下跌的動能和幅度不會太大。

美國政府出臺的向貸款購房居民提供為期五年的抵押利率凍結(jié)計劃減輕了浮動貸款利息購房者的利息負擔，美聯(lián)儲也規(guī)定禁止對未按期還款的購房者采取處罰措施，這使得大量欠款者的房屋免遭法院拍賣。

歐洲：迎來拐點

從愛爾蘭鄉(xiāng)村到西班牙海岸，到處可以看到縮水的房價，一些地區(qū)遭受的打擊程度甚至比美國還嚴重。

歐洲各國的房地產(chǎn)市場或增速大幅放緩，或陷入停滯，甚至大幅萎縮。英國、愛爾蘭和西班牙等歐洲房地產(chǎn)行業(yè)迎來拐點，塞浦路斯、保加利亞等國市場將陷入停滯。房價方面，愛爾蘭、意大利、葡萄牙和德國西部地區(qū)均出現(xiàn)下降。在成交量方面，愛爾蘭房產(chǎn)成交量減少了30%，西班牙減少了15%，葡萄牙減少了14%，德國的房產(chǎn)成交量也減少了9%。

亞太：嚴重受累

印度股市受美國次貸危機等負面消息的影響而持續(xù)下跌，使得民眾很難再有更多現(xiàn)金購置房產(chǎn)。印度首都新德里和北部一些城市的房價下跌了20％。

韓國的統(tǒng)計報告顯示，2006年韓國單個家庭的平均總資產(chǎn)為2?8億韓元（約合29?7萬美元），其中房地產(chǎn)所占比重高達76?8％，而通過貸款買房的人數(shù)占了房產(chǎn)投資來源的很大比重。當金融危機蔓延時，韓國銀行的貸存比率在亞洲地區(qū)最高，達到136％，大大高于亞洲地區(qū)82％的平均水平。

中國地產(chǎn):險中求穩(wěn)

2008年8月，我國國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布的月度調(diào)查顯示，70個大中城市房屋售價同比漲幅5?3%，為18個月以來的最低值。房地產(chǎn)市場拐點出現(xiàn)，個別城市甚至出現(xiàn)退房風波，住房開發(fā)貸款和抵押貸款成為銀行新的不良資產(chǎn)來源。隨著房地產(chǎn)新開工面積的下降，鋼鐵、水泥、建筑等行業(yè)在成本上升的基礎(chǔ)上，需求進一步惡化。

對于樓市來說，由于信貸緊縮致使樓市長達11個月的低迷，斷供潮、退房潮、退地潮、房企資金危機等衰象頻頻出現(xiàn)。中央政府及時調(diào)整政策：為應(yīng)對危機，提出了促進經(jīng)濟發(fā)展的十條措施；作為配套措施，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了三年內(nèi)9 000億安居保障房建設(shè)計劃；發(fā)布新“國六條”，部分放松第二套住房消費信貸優(yōu)惠，減免住房成交稅費；等等。