開卷就有趣

從前有個(gè)地主雇用了許多長(zhǎng)工，他給長(zhǎng)工提供房子。手下的謀士說(shuō)：“東家，這些長(zhǎng)工永遠(yuǎn)都住這兒，每個(gè)月交房租不劃算，索性一次性賣給他們——公房出售，房租換個(gè)名叫物業(yè)費(fèi)還照交?！钡刂骱烷L(zhǎng)工都很高興。

過(guò)了幾年，地主的村子發(fā)展成城鎮(zhèn)了，謀士說(shuō)：“東家，咱們玩?zhèn)€舊城區(qū)改造的把戲，把長(zhǎng)工的房子扒了蓋新房，讓他們?cè)俑邇r(jià)買回去。”長(zhǎng)工很高興，有新房住。地主更高興，一下子又賺了許多。

又過(guò)了幾年，地主的土地更值錢了，謀士說(shuō)：“東家，咱們把長(zhǎng)工的房子扒了，給他點(diǎn)錢叫貨幣化安置，再把咱們的豬圈換個(gè)名叫廉租房屋，繼續(xù)收租金?！边@樣三番兩次，長(zhǎng)工的錢全被地主折騰去，而且住著地主的豬圈，直到永遠(yuǎn)。

房蟲講師：葉律師

起步資金：無(wú)

專業(yè)課題：善于解決房產(chǎn)糾紛

房蟲心得：工欲善其事，必先利其器

葉律師是一名法律顧問(wèn)，對(duì)于房產(chǎn)糾紛，頗有心得。她說(shuō)話語(yǔ)速很快，吐字清晰，開玩笑說(shuō)，我們之間的對(duì)話她也是要收費(fèi)的，不貴，一小時(shí)200元。

葉律師剛開場(chǎng)便一字一頓地說(shuō)，房屋買賣之前必須先看《物權(quán)法》。

中國(guó)人最重視什么，就是房子，兩畝地一頭牛，老婆孩子熱炕頭。這個(gè)熱炕頭其實(shí)就是我們的房子。大多數(shù)人一輩子就住一套房子，老百姓為這一套房子辛辛苦苦大半輩子。炒樓的更是把身家性命都押在房市上，有的時(shí)候，就因?yàn)槿鄙傧鄳?yīng)的法律意識(shí)，讓半生心血的經(jīng)營(yíng)化為烏有。

葉律師說(shuō)，她前段時(shí)間處理了這樣一個(gè)案例，很經(jīng)典。一位女士自己辛辛苦苦地做生意賺了一些錢，投資到樓市上，買了兩套住宅和一個(gè)門面。她結(jié)婚以后，丈夫才知道她有三套房，丈夫是國(guó)企員工，福利很好，可以報(bào)銷個(gè)人名下房產(chǎn)的取暖費(fèi)。丈夫動(dòng)員她把房產(chǎn)名字改成他的，一年能節(jié)省上萬(wàn)元的取暖費(fèi)，一年省一萬(wàn)，十年就是十萬(wàn)，這樣的好事去哪里找？她被說(shuō)得動(dòng)了心，把房產(chǎn)證的名字改成丈夫的。誰(shuí)知丈夫三個(gè)月以后就露出了本來(lái)面目，整天花天酒地對(duì)她非打即罵，她忍無(wú)可忍要離婚，讓她沒(méi)有想到的是，丈夫早已把房子以合理的價(jià)格出售給不知情的第三人，第三人并在房產(chǎn)機(jī)構(gòu)登了記，取得了房屋所有權(quán)。也就是說(shuō)，根據(jù)《物權(quán)法》保護(hù)善意取得不動(dòng)產(chǎn)的原則，這位女士失去了自己辛苦打拼才得到的房子。其情可憐可憫卻可恨，因?yàn)樗笆肿尦隽俗约旱臋?quán)益。她現(xiàn)在已經(jīng)徹底失去了房屋所有權(quán)，現(xiàn)在唯一能做的，就是起訴前夫詐騙，不過(guò)這個(gè)過(guò)程很是漫長(zhǎng)、艱苦。

葉律師喝了一口水接著說(shuō)，《物權(quán)法》其實(shí)就是一部很完整的財(cái)產(chǎn)法，是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的護(hù)身符。知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，她挑了幾個(gè)最實(shí)用的法條講解。

《物權(quán)法》可以解決開發(fā)商或二手房“一女多嫁”的問(wèn)題。我有點(diǎn)沒(méi)聽(tīng)懂，葉律師舉了一個(gè)案例來(lái)說(shuō)明。

趙女士從王先生手中買下一套二手房，已經(jīng)簽過(guò)合同付完款。在沒(méi)有申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記之前，王先生還在不斷地接聽(tīng)房產(chǎn)中介打來(lái)的電話。趙女士很擔(dān)心，她根據(jù)合同單方申請(qǐng)了“預(yù)告登記”。預(yù)告登記是《物權(quán)法》第20條的規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

果然，王先生很快反悔和趙女士的合同，要求趙女士要么拿回房款，要么加價(jià)20%，兩個(gè)人鬧上了公堂，趙女士根據(jù)《物權(quán)法》的預(yù)告登記，保障了自己的權(quán)益。預(yù)告登記也適用于期房，可以有效防止房地產(chǎn)公司“一房多賣”，保護(hù)購(gòu)房者。

當(dāng)然，葉律師補(bǔ)充說(shuō)，“預(yù)告登記”也是有期限的，根據(jù)《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！币簿褪钦f(shuō)，如果房屋建成，當(dāng)具備辦理產(chǎn)權(quán)登記條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)正式登記，否則預(yù)告登記失效。

《物權(quán)法》還能解決什么時(shí)候付清房款的問(wèn)題。