如果像小江一樣投資中心區(qū)的房子，首先得學(xué)會(huì)判斷中心區(qū)。其實(shí)這一方面靠的是對(duì)市場(chǎng)的了解，另一方面則靠膽識(shí)和判斷力，了解城市規(guī)劃能夠預(yù)見(jiàn)到一般人不可知的未來(lái)。小江在投資之前就對(duì)區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行了充分的了解，預(yù)測(cè)到未來(lái)的發(fā)展可能，看到區(qū)域發(fā)展的明朗態(tài)勢(shì)以后就做出了準(zhǔn)確的判斷。

有投資價(jià)值的中心區(qū)可以分為兩種，一種是正在發(fā)展中且尚未成型的，雖然房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)剛剛形成但不是太火，一般的投資者對(duì)它的未來(lái)情況拿捏得不太準(zhǔn)確，但是有一個(gè)好處就是由于區(qū)域不成熟，開(kāi)發(fā)商定價(jià)一般比較保守，房子價(jià)格不是太高，只是此時(shí)投資房子有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，所以有投資者匆忙下手，也有投資者持幣觀望。另一種就是已經(jīng)相當(dāng)成熟，且有一定發(fā)展空間的，這時(shí)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)已經(jīng)十分明朗，但是房?jī)r(jià)格也相對(duì)較高，雖然風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小得多，但價(jià)格的上升空間難以確切評(píng)估，投資者相對(duì)也比較謹(jǐn)慎。

小江選擇了后一種，好處是風(fēng)險(xiǎn)低，出租率高，雖購(gòu)入價(jià)格高些，但可利用成熟度通過(guò)出租贏得回報(bào)，再等房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲后成功拋售。

根據(jù)小江的經(jīng)驗(yàn)，投資中心區(qū)的房子需要注意以下幾點(diǎn)：

一、量?jī)r(jià)而估

中心區(qū)的旺地雖說(shuō)是稀缺資源，物業(yè)長(zhǎng)線升值空間非常大，是投資佳品，但要量?jī)r(jià)而估，不可貿(mào)然出手。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)，中心區(qū)的物業(yè)調(diào)整空間通常都不大，相反，每一次調(diào)整都是入市良機(jī)，可令物業(yè)一枝獨(dú)秀，但對(duì)價(jià)格要有清醒的認(rèn)知和判斷，初始價(jià)格由于缺少對(duì)比因素和可支撐因素參照，存在風(fēng)險(xiǎn)；中心區(qū)發(fā)展后期房?jī)r(jià)走高，要注意升值空間，如果價(jià)處高位，投資回報(bào)率低，則無(wú)投資價(jià)值。如某投資客投資深圳中心區(qū)某房產(chǎn)，價(jià)格已經(jīng)超出區(qū)域房產(chǎn)均價(jià)一倍以上，他盲目購(gòu)進(jìn)，兩年后不見(jiàn)升值，最后資金吃緊不得不折價(jià)賣出，損失慘重。

所以投資中心區(qū)要把握好時(shí)機(jī)，兼顧風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)，買的一定要是處于上升中的物業(yè)。

二、潛在規(guī)劃利用好

隨著城市化進(jìn)程的持續(xù)加快，一些非主流的中心區(qū)交通規(guī)劃落實(shí)，商圈逐個(gè)形成，次中心悄然誕生，其周邊樓盤也很快受益，自住需求會(huì)被帶動(dòng)，房?jī)r(jià)也會(huì)持續(xù)走高。比如像深圳這樣的城市，地鐵物業(yè)就是典型的例子，地鐵能夠縮短城市空間距離，提高人流、物流效率，有數(shù)據(jù)顯示：地鐵物業(yè)平均升值可達(dá)50％，投資回報(bào)率達(dá)15％。

潛在規(guī)劃會(huì)改變現(xiàn)有居住格局，各種利益和價(jià)值就面臨著重新分配，相關(guān)配套設(shè)施的完善會(huì)為購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等消費(fèi)帶來(lái)更多便利，物業(yè)價(jià)值也必然會(huì)得到加速提升。

三、投資中心區(qū)尾盤產(chǎn)品

中心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)期中任何時(shí)候都不乏投資機(jī)會(huì)，關(guān)鍵是用心尋找，誰(shuí)得到的市場(chǎng)信息多，誰(shuí)就能獲得更大的投資空間。中心區(qū)樓盤經(jīng)過(guò)強(qiáng)銷期，當(dāng)銷售率超過(guò)90%以后，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)完全收回成本，賣一套就賺一套，加之其他項(xiàng)目啟動(dòng)，尾盤處理力度會(huì)適當(dāng)加大，價(jià)格相對(duì)走低。

不過(guò)由于尾盤的廣告宣傳推廣相對(duì)較少，因此房源信息不易獲取，一般投資者難以得知，所以若能通過(guò)踩盤或其他渠道搜集相關(guān)信息，就能買到一些性價(jià)比較高的房子，城市化發(fā)展

甚至不乏帶裝修的樣板房掛牌出售，家電家私齊全，即買即可放租，投資回報(bào)快，短線長(zhǎng)線相得益彰。

四、利用中心區(qū)高端物業(yè)

通常而言，經(jīng)濟(jì)不景氣因素對(duì)高端住宅影響并不大，加之中心區(qū)的旺地保障，完全可以高枕無(wú)憂大膽介入。隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市檔次提升，對(duì)高端項(xiàng)目的需求將不斷增加，而中心區(qū)物業(yè)往往代表著城市形象，城市稀缺地段資源充當(dāng)其穩(wěn)固資本。

雖然中心區(qū)的高端物業(yè)如豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)高些，但由于其購(gòu)買人群是精英人士，他們看重的是地段、品質(zhì)和服務(wù)，并不特別在意價(jià)格，所以從中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，這些物業(yè)在3~5年后，升值空間仍然很大。