5．購(gòu)房還是租房

自己無(wú)房居住時(shí)可作出的選擇是：①貸款+自有資金首付款購(gòu)房居??；②不購(gòu)房租房居住，自有資金則存儲(chǔ)銀行。前者要交付貸款利息或減少存款收益，但可以享有住房增值的收益；后者則要交付房租，且不可能享有住房增值收益。這就需要將“貸款利率和租金率+房?jī)r(jià)增值率”兩者相對(duì)比，分析何種方式更為合算。

某住宅現(xiàn)價(jià)40萬(wàn)元，預(yù)期5年后該住宅雖老舊了5歲，但房?jī)r(jià)仍可升值到60萬(wàn)元。投資收益率是40萬(wàn)元×（1+X%）5=60萬(wàn)元，解方程得x=9%。若用慣用的單利計(jì)算法，則投資收益率x為40萬(wàn)元×（1+x%×5）=60 萬(wàn)元，x為10%。如將40萬(wàn)元現(xiàn)金儲(chǔ)蓄到銀行或購(gòu)買國(guó)債，能否在5年內(nèi)達(dá)到同樣結(jié)果呢？顯然是不可能的。1988年和1993～1996年的存款利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出10%，儲(chǔ)蓄似乎是合算的，其實(shí)則大不然，房產(chǎn)是實(shí)物資產(chǎn)，在通貨膨脹的狀況下，房?jī)r(jià)水漲船高，可以規(guī)避通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）投資房產(chǎn)的獲益

1．投資房產(chǎn)的獲益

房產(chǎn)投資的有利因素較多，一是有強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的功能，一旦申辦了按揭，每月必須支付一定的按揭款；二是能規(guī)避匯率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；三是房產(chǎn)可作為個(gè)人養(yǎng)老金的補(bǔ)充，年輕時(shí)用結(jié)余的金錢置房，年老時(shí)靠經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)如出租、出售、抵押或反向抵押等多種形式，補(bǔ)充養(yǎng)老金的不足。

投資房產(chǎn)還有個(gè)好處是，無(wú)論發(fā)生自然災(zāi)害還是戰(zhàn)爭(zhēng)動(dòng)亂，第一跌的是股票，第二跌的是貨幣，第三才是房產(chǎn)。災(zāi)害或戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后，如“二戰(zhàn)”后的復(fù)興期，最快復(fù)蘇的是房地產(chǎn)。房產(chǎn)比存款、現(xiàn)金、首飾等物品更易于保管，既不怕偷搶、不怕遺失、不怕被冒認(rèn)出售，不小心遺失了房產(chǎn)證還可以補(bǔ)領(lǐng)，房產(chǎn)本身并沒(méi)有任何損失。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)投資是一種積極有效的理財(cái)方式。

2．投資房產(chǎn)的獲益衡量

房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲的狀況下，人們?cè)谧约旱淖∷?，再?gòu)買第二套或更多套住宅，就可以名正言順地將其稱為房產(chǎn)投資。房產(chǎn)的價(jià)值顯示了個(gè)人占有的財(cái)富；房?jī)r(jià)的不斷升值則顯示了個(gè)人占有財(cái)富的持續(xù)增長(zhǎng)。投資者還可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓或租賃獲得短期收入，并寄希望于房產(chǎn)的長(zhǎng)期增值。

（1）自有資金購(gòu)房和負(fù)債購(gòu)房

購(gòu)房包括自有資金購(gòu)房和負(fù)債購(gòu)房。通常情況下都是用自有資金做首付款，不足款項(xiàng)再申請(qǐng)按揭貸款，是自有資金（約20%～30%）和負(fù)債資金（約70%～80%）兩者的結(jié)合體。自有資金若不用來(lái)買房，通常只是儲(chǔ)蓄存款或購(gòu)買國(guó)債，利率收益僅以3%計(jì)算，是很低的。若全是負(fù)債購(gòu)房，貸款利率依目前之行情，大致為5%～6%，比儲(chǔ)蓄利率約高出1倍。若考慮房?jī)r(jià)上漲一般要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出貸款利率。故此，可得出結(jié)論是，將大筆錢財(cái)存儲(chǔ)于銀行或購(gòu)買國(guó)債，遠(yuǎn)不如購(gòu)買住宅作投資，收益更高也更為牢靠。購(gòu)買住房還可將該住房自行居住或出租于他人，又可得到一筆租金收益或減少數(shù)額不菲的房租，則購(gòu)買住房顯得更為合算。

貸款購(gòu)房時(shí)，要依據(jù)貸款利率計(jì)算每期需要額外交付的貸款利息，貸款本金的償還則變現(xiàn)為已購(gòu)買到手的等值住房資產(chǎn)。這里需要計(jì)算的是：貸款利率、房?jī)r(jià)上漲率和租金率的對(duì)比（租金率即房屋總價(jià)與每期可得租金收益之比）。如某套住房的按揭貸款利率為5%，房?jī)r(jià)每年上漲率為4%，租金率每年為3%，后兩者相加之和為7%，大于前者的5%，故這個(gè)貸款購(gòu)房是合算的。若貸款利率很高，房?jī)r(jià)又多年沒(méi)有上漲或還有下跌，住房也常常不能租得出去，貸款購(gòu)房就很不合算了。

（2）投資購(gòu)房的考慮事項(xiàng)

居民購(gòu)入第二套住宅作投資房使用，每月收取租金用來(lái)支付按揭購(gòu)房的月付款項(xiàng)，但投資購(gòu)房是否合算，需要考慮如下事項(xiàng)：①每月可收取的租金為若干，大致相當(dāng)于該住房的總價(jià)款、面積、功能、坐落地段、朝向、周邊環(huán)境等若干因素，再考慮當(dāng)時(shí)期房租的普遍水平及租房市場(chǎng)的供求關(guān)系等；②按揭購(gòu)房的每月付款，則取決于該住房的總價(jià)款、首期付款、按揭期數(shù)、利率、付本付息方式等因素。

（3）購(gòu)房收益的表現(xiàn)形式

購(gòu)房收益的形式可表現(xiàn)為：①住房出租每期可得到的租金收益，或購(gòu)房自己居住時(shí)可減少的房租支出，兩種情形下的租金收益或支出應(yīng)是等價(jià)的。同樣的錢財(cái)用來(lái)買房，買到房馬上就可以住進(jìn)去，省得再花費(fèi)不菲的租金，也可以稱為投資收益。②購(gòu)買房屋在未來(lái)期間可能發(fā)生的價(jià)值增值。房?jī)r(jià)隨著時(shí)間推移在不斷的增值中，而非像普通資產(chǎn)那樣因使用毀損發(fā)生折舊。這筆價(jià)值增值在一般情形下，應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出銀行利率的增長(zhǎng)。前者的租金收益固然可觀，后者的增值收益應(yīng)更高一籌。故此，第二套住房或出租或閑置空關(guān)，靜待將來(lái)的價(jià)位提升后，再重新出售以賺取差價(jià)收益。