美國(guó)佛羅里達(dá)州有一對(duì)老年夫婦，無兒無女也沒有其他經(jīng)濟(jì)來源，單靠政府發(fā)放的養(yǎng)老金生活，唯一的財(cái)產(chǎn)就是一套大房子。生逢通貨膨脹，有限的養(yǎng)老金已很難維持正常生活，老兩口又希望晚年能生活得有聲有色。錢財(cái)從哪里來呢？他們發(fā)布廣告與某年輕夫婦簽訂了一份售房養(yǎng)老的協(xié)議。按協(xié)議，老夫婦將住房的產(chǎn)權(quán)出售給這對(duì)年輕人，年輕夫婦每個(gè)月支付給老年夫婦足以維持其晚年生活的一筆款項(xiàng)，一直到老夫婦最終身故時(shí)，房產(chǎn)的使用權(quán)再轉(zhuǎn)移給年輕人所有。這就是售房養(yǎng)老。這一理念在我們的大力宣傳下，已經(jīng)得到居民家庭的眾多認(rèn)同，并將成為以房養(yǎng)老的重要方式。

（一）售房養(yǎng)老的提出

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》于2001年3月6日曾經(jīng)刊登記者匡樂成的文章，《以房養(yǎng)老行不行，能否讓離退休職工購(gòu)房養(yǎng)老兩不誤》。文章談到全國(guó)政協(xié)社會(huì)福利組的小組討論會(huì)上，劉啟林、張文范兩位委員，就如何完善退休老人以房養(yǎng)老的辦法積極出招。比如，一些已經(jīng)離退休多年的老職工，往往面臨購(gòu)房與養(yǎng)老的雙重壓力，能否想個(gè)兩全其美的辦法，讓他們既擁有寬敞舒適的住房，又能享受高質(zhì)量的老年生活？

“現(xiàn)在我國(guó)進(jìn)入老年社會(huì)的速度越來越快，養(yǎng)老問題越來越突出，如何保證老人享受高質(zhì)量的晚年生活，需要全社會(huì)關(guān)注?！睆埼姆段瘑T首先點(diǎn)出話題。他說，已經(jīng)離退休的許多老人特別是工薪階層老人，子女收入不高、自己積蓄又不多，即便以成本價(jià)購(gòu)買現(xiàn)有住房壓力也很大?！百I房吧，養(yǎng)老的錢就成了問題；不買房交房租吧，每個(gè)月也有不少開銷。這些人的退休金就那么一點(diǎn)，怎么辦呢？”張文范委員憂心忡忡，“其實(shí)是有辦法的，就看怎么操作，因?yàn)榉孔颖旧砭褪且还P有效資產(chǎn)?！?

劉啟林委員說，“現(xiàn)在許多人買房不是在銀行貸款然后分期償還嗎？如果換一個(gè)思路，把分售給職工本人住房的產(chǎn)權(quán)直接賣給銀行或保險(xiǎn)公司，當(dāng)然要去掉折舊后測(cè)算一個(gè)雙方都能接受的價(jià)格。或者由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)參與，然后由銀行或保險(xiǎn)公司按月付給職工一定數(shù)目的房費(fèi)，雙方可以商定一個(gè)分期付款的年限，如果不到這個(gè)年限房產(chǎn)所有者去世，則房屋產(chǎn)權(quán)由銀行或保險(xiǎn)公司獲得，因?yàn)樗袚?dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，這就解決了購(gòu)房、養(yǎng)老兩不誤的問題，即以房養(yǎng)老?！眲⒘治瘑T接著說?！爱?dāng)然這也有一定的弊病，比如子女繼承遺產(chǎn)的問題、子女贍養(yǎng)老人的責(zé)任心受到影響等。”他沉思了一會(huì)兒說。

“現(xiàn)在的年輕人貸款買房，到時(shí)大都能還清貸款，這一辦法主要是針對(duì)現(xiàn)階段收入不高的老人。如何操作可以再探討，也可請(qǐng)教一下銀行和保險(xiǎn)公司的人?！逼渌瘑T也提出各自的看法?！斑@個(gè)辦法還是有一定可操作性的，但需要研究論證。我想不管采取什么辦法，目的只有一個(gè)，就是要不斷提高老齡人口的生活水平，真正做到老有所養(yǎng)?！睆埼姆段瘑T總結(jié)道。

兩位政協(xié)委員打開了一個(gè)很好的話題，這就是售房養(yǎng)老。

（二）售房養(yǎng)老模式的基本思路與特點(diǎn)

1．售房養(yǎng)老模式的基本思路

售房養(yǎng)老作為一種新型的以房養(yǎng)老模式，是筆者于2002年在國(guó)內(nèi)最早提出。其基本原理是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據(jù)個(gè)人家庭擁有資源在個(gè)人家庭的一生予以最優(yōu)化配置的理論，將住房這種不動(dòng)產(chǎn)通過一定的形式和機(jī)制，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的流動(dòng)，以對(duì)家庭的養(yǎng)老保障事宜發(fā)揮相應(yīng)的功用。簡(jiǎn)單而言，售房養(yǎng)老就是“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”。大家在60歲之前，通過儲(chǔ)蓄存款、按揭貸款的形式，購(gòu)買住宅，并在60歲之前還清所有房款的本息，取得該住宅的全部產(chǎn)權(quán)。再在60歲退休養(yǎng)老之時(shí)，將該住宅的產(chǎn)權(quán)予以出售，依靠出售該住宅的余值來養(yǎng)度自己的余生，達(dá)到養(yǎng)老保障的目的。

售房養(yǎng)老的運(yùn)作頗為復(fù)雜，涉及到個(gè)人與組織之間的制度安排，具有較高的信譽(yù)保證。我們提出售房養(yǎng)老的基本思路可設(shè)想如下：

（1）各個(gè)家庭于中年期通過按揭貸款的方式購(gòu)買住房，并于60歲退休前還清全部貸款本息。大家在其工作期間，只要考慮購(gòu)房并最終通過歸還貸款取得該房屋的全部產(chǎn)權(quán)，不必過多考慮退休養(yǎng)老的資金籌措問題。

（2）60歲退休伊始將所居住住房的產(chǎn)權(quán)，通過某種融資變現(xiàn)的手段和機(jī)制，出售與某特定機(jī)構(gòu)（如保險(xiǎn)部門、社會(huì)保障機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)公司或?qū)ＴO(shè)的特定機(jī)構(gòu)），房屋使用權(quán)則歸自己繼續(xù)保留并長(zhǎng)期居住。直到自己死亡或其他原因離開這所住宅為止，實(shí)際居住年限正是該成員的尚可存活年限。

（3）住房出售的價(jià)款并非一次性交付，而是由該特定機(jī)構(gòu)在該家庭成員尚存活期間，按月分期持續(xù)地支付相應(yīng)部分，作為該家庭的晚年養(yǎng)老用費(fèi)，一直支付到死亡為止。

（4）到該家庭成員壽終正寢，家庭隨之解體之時(shí)，再將該房屋的使用支配權(quán)移交給該特定機(jī)構(gòu)自行支配處理。該特定機(jī)構(gòu)用出售款項(xiàng)彌補(bǔ)前期的支付款，并取得一定投資收益。