金融是現(xiàn)代化的一種融資工具，欲求住房擔(dān)當(dāng)養(yǎng)老保障的功用，首先就需要?jiǎng)佑媒鹑诒ｋU(xiǎn)這種構(gòu)思精妙的手段，為家庭的養(yǎng)老事業(yè)服務(wù)。倒按揭在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展得如火如荼，其他金融手段參與以房養(yǎng)老事業(yè)也相繼出現(xiàn)。本部分主要對(duì)這些運(yùn)作方式予以揭示和介紹，以期推動(dòng)我國(guó)的金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)早日加入以房養(yǎng)老的隊(duì)伍。

一、倒按揭養(yǎng)老

一位退休老人，除了擁有一套住房外，沒(méi)有或缺乏其他養(yǎng)老金來(lái)源，可以選擇將房子抵押給金融機(jī)構(gòu)或其他專門(mén)機(jī)構(gòu)，每月從該機(jī)構(gòu)領(lǐng)取一定數(shù)額的生活費(fèi)，用于晚年改善生活之需，在他去世后這套房子就歸由該機(jī)構(gòu)所有或處置，這是大家今天已熟知的倒按揭。倒按揭作為以房養(yǎng)老實(shí)施的典型方式，已受到了社會(huì)公眾的異常青睞，并強(qiáng)烈地沖擊著國(guó)人千百年來(lái)的養(yǎng)老觀念，對(duì)此組織深入的分析研究，是非常必要的。

（一）倒按揭的提出

需要說(shuō)明，日常談到以房養(yǎng)老，進(jìn)入大家視野的首先就是倒按揭這一舶來(lái)品，正式名稱為反向抵押貸款，但如就此認(rèn)為以房養(yǎng)老只是倒按揭這一種方式，則是個(gè)極大誤讀。難道以房養(yǎng)老就是“自古華山一條路”，除了倒按揭這種美國(guó)來(lái)的舶來(lái)品，就沒(méi)有其他可行之路嗎？顯然不是這樣。事實(shí)上，據(jù)我們的研究，以房養(yǎng)老是一種養(yǎng)老保障的新理念，倒按揭則只是以房養(yǎng)老理念下的一種具體操作工具。以房養(yǎng)老可以采取的方式很多，據(jù)我們大致歸納可包容20多種，并非只有倒按揭一條道，更非一定要將以房養(yǎng)老等同于倒按揭。

大家習(xí)慣于認(rèn)為以房養(yǎng)老就只是倒按揭，同時(shí)附帶談到倒按揭實(shí)施的復(fù)雜性與難以操作性，最終結(jié)果就是以房養(yǎng)老看起來(lái)美好，用起來(lái)糟糕，實(shí)際上難以實(shí)施。曾經(jīng)有位老年人向我提出這樣的疑惑：“以房養(yǎng)老是大家熱衷評(píng)論的熱門(mén)話題，其中最為典型的倒按揭模式的推出，又由于種種條件限制，在短時(shí)期內(nèi)難以順利成行。我們年齡都很大了，可能等不到銀行和保險(xiǎn)公司推出這一金融保險(xiǎn)產(chǎn)品了。在這種狀況下，還有什么更好的養(yǎng)老模式，可以給我們大家做些介紹呢”？老大爺?shù)脑捠菍?duì)的，但在作出介紹之前，我們首先看看什么是倒按揭。

（二）什么是倒按揭

什么是倒按揭，不同資料文獻(xiàn)的定義表述有所不同，但都可發(fā)現(xiàn)它是一種“幫助老年人在不出售住房的前提下，將房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換成流動(dòng)的現(xiàn)金，為老年人提供養(yǎng)老收入支持的金融工具”。老人參與倒按揭的結(jié)果是，在自己的晚年生活缺乏現(xiàn)金流入，生活陷入困頓，沒(méi)有繼承人或不想讓子女繼承自己房產(chǎn)的情況下，以自有產(chǎn)權(quán)的住房作為抵押，每月從相關(guān)機(jī)構(gòu)獲取一定數(shù)額的款項(xiàng)，來(lái)彌補(bǔ)日常養(yǎng)老金的不足。金融機(jī)構(gòu)開(kāi)辦這項(xiàng)業(yè)務(wù)，解決這部分老人用死亡后的房產(chǎn)價(jià)值提前變現(xiàn)套現(xiàn)來(lái)養(yǎng)老，是很有價(jià)值的。

倒按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)辦，主要用于有自有住房產(chǎn)權(quán)卻缺乏養(yǎng)老金收入的老人，該老人有自己中意的住房，準(zhǔn)備在該住房做長(zhǎng)期居住養(yǎng)老到最終死亡，且并不準(zhǔn)備從該住房中遷出。倒按揭得到的款項(xiàng)可以是一次性取得，也可以是按月或在一定信用額度內(nèi)根據(jù)借款人的需要自由得到。倒按揭的一大好處是，在整個(gè)居住年限或者說(shuō)老年人生存年限內(nèi)無(wú)需還款，貸款到期則以出售住房的收入或直接以該住房資產(chǎn)還貸，包括本金和利息。貸款的特點(diǎn)是分期放貸，最后一次性收回。貸款本金和利息總額隨時(shí)間延長(zhǎng)、分期放貸而增長(zhǎng)，自有資產(chǎn)減少。這種貸款之所以叫“倒按揭”或稱名為“反向抵押貸款”，正在于它的現(xiàn)金流方向與傳統(tǒng)抵押貸款相反，是以房產(chǎn)為抵押，借方（房主）從貸方（抵押貸款機(jī)構(gòu)）取得現(xiàn)金，而非傳統(tǒng)的住房貸款現(xiàn)金從房主流向銀行等金融機(jī)構(gòu)。

倒按揭最早源于荷蘭，當(dāng)時(shí)是荷蘭政府為了解決住房問(wèn)題而提出的一種措施。上世紀(jì)的80年代，美國(guó)出現(xiàn)了大量的“房子富翁、現(xiàn)金窮人”，于是倒按揭應(yīng)運(yùn)而生，為滿足這些老年人用房子換錢(qián)養(yǎng)老，做出了大貢獻(xiàn)，并逐漸成為老年住房所有者的絕佳金融產(chǎn)品。美國(guó)的住房和城市發(fā)展部(HUD)最早開(kāi)辦并大力支持了倒按揭業(yè)務(wù)，許多老年人用它補(bǔ)充社會(huì)保障、意外的醫(yī)療費(fèi)用支付，改善家居生活，等等。使得美國(guó)成為倒按揭業(yè)務(wù)開(kāi)展最成熟、最具代表性的國(guó)家。這個(gè)金融產(chǎn)品目前在英國(guó)、澳大利亞、法國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家已有了廣泛開(kāi)展，我國(guó)尚未引進(jìn)類似業(yè)務(wù)，但相關(guān)的產(chǎn)品研發(fā)正在進(jìn)行，預(yù)期不久的將來(lái)就會(huì)面向全社會(huì)正式推出。

倒按揭依據(jù)其可達(dá)到的目標(biāo)而言，是一種帶有社會(huì)福利保障色彩的商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。具體實(shí)踐操作中，需要有商業(yè)性的嚴(yán)密精算和財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)量、價(jià)值確定、成本收益計(jì)算的經(jīng)濟(jì)分析。同時(shí)，依據(jù)本事項(xiàng)的特定養(yǎng)老目標(biāo)而言，又附有濃郁的社會(huì)福利保障的色彩，是老年人將其擁有房產(chǎn)的全部?jī)r(jià)值，在自己有生之年做出的一種合理配置、有效分配的特殊制度安排。