近來，上海、北京、深圳等一線房市的變化似乎有點撲朔迷離。但可以肯定的是，房價上漲趨勢已經(jīng)變得不可持續(xù)，這是市場預期已經(jīng)出現(xiàn)逆轉的結果。

●供給政策不改預期

這幾年來，房市供不應求的背后隱藏著大量的投資性需求，而隱藏在投資性需求背后的是預期：

當投資者預期房價上漲、房產投資收益會增加時，便會形成預期的購房需求，而這種需求反過來就成為推動房價上漲的最大動力。這正是房價大漲的內在邏輯。

宏觀調控政策是對預期施加影響的重要變量。然而，2007年8月初國務院"24號文"出臺之前的所有宏觀調控政策措施，其核心都是供給導向的，即試圖通過增加市場供應量來調節(jié)供求、平抑房價。

但是，在住房按揭制度的支持下，很多不打算在短時期買房的人都加入到了眼下的購房大軍中，而投資性購房也有很便捷的信貸政策支持，兩股力量合起來，讓新增的住房供應量頓時成為杯水車薪，政策對抑制房價上漲力不從心。

●5年房價大漲30年財富分配

一邊是不斷加強的預期，一邊是調控政策上的無能為力，使房價漲幅連續(xù)幾年來遠遠高于GDP增長水平，更高于居民收入增長水平。

在迅速發(fā)展的房地產業(yè)和不斷加快的城市化進程背后，是改革開放近30年來，國民財富分配與再分配的革命性調整：新興的富裕階層最先在市場上實現(xiàn)了自住房的市場化，同時也是投資性住房需求的主體，而房價的高漲使他們從房產的投資中獲益頗豐；與之相比，廣大中低收入家庭群體由于受到收入增長水平的限制，對中國住房體制與住房產業(yè)發(fā)展的反應自然會"慢一拍"，其中一部分中低收入家庭進入樓市，猶如股市中的跟進者一樣，被高企的房價套牢，而更多的中低收入家庭，面對日漸高漲的房價，只能"望房興嘆"。因為，市場從來都是只認有購買力的"需求"而不認無購買力的"需要"。

●24+359：讓預期方向掉了個頭

國務院"24號文"與央行359號文的出臺，標志著房地產宏觀調控方向的轉變。

"24號文"將解決中低收入家庭住房困難問題上升到了"民生"與"公共服務"的政府職能高度。政策中的70%的土地供應指向包括中低收入家庭在內的保障性住房建設將重新劃分目前的房市格局：一類是70%的民生性、政策性的住房，它們的價格會受到政策的限制；剩下30%的住房供應將充分發(fā)揮市場的自主調節(jié)功能。由此，相對于70%的政策性住房來說，30%的市場性住房會大大抑制投資性住房需求，因為投資性購房者很難在市場上找到"下家"，市場性住房的投資增值功能必將被大大削弱。

此外，央行359號文增加了投資性購房的融資成本，也將抑制住房投資性需求在市場上的實現(xiàn)。這一需求管理型宏觀調控政策將會對市場產生極大的激勵，從而改變市場的預期，彌補以往政策中的不足。

事實上，北京、上海、深圳、廣州等一線城市目前的市場狀況正好反映出宏觀調控新政策的影響，相信隨著政策的進一步落實，投資者對樓市的預期會進一步改變，從而減少住房市場的需求，特別是投資性需求，緩解住房市場的供求矛盾，讓房價的"表現(xiàn)"更加理性。