真實(shí)的故事：山上的風(fēng)景

有了32號(hào)街的經(jīng)驗(yàn)之后，我又購(gòu)買(mǎi)了亞利桑那州天堂谷2.9萬(wàn)平方英尺的麥丘恩花園。麥丘恩花園是石油大亨沃克?麥丘恩在20世紀(jì)60年代花了300多萬(wàn)美元修建起來(lái)的。它占地40英畝，位于可以俯瞰整座城市的駝峰山上。我的計(jì)劃就是將它從私人住宅改造成度假勝地。當(dāng)時(shí)，市政府極力反對(duì)我的這一請(qǐng)求。因而，我就決定順著他們，跟著所謂的“山地規(guī)劃”實(shí)施我的計(jì)劃。這一次，我真正地成為了一名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，并獲得了一手的區(qū)域劃分和變更經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)規(guī)定，先不管你將土地劃分成幾片區(qū)域，分割出來(lái)的每一片土地都需要符合復(fù)雜的相關(guān)規(guī)定和要求。我先是找到了區(qū)域劃分的專(zhuān)家為我的這片土地進(jìn)行劃分，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中還找到了一名買(mǎi)家愿意以我當(dāng)初購(gòu)地的價(jià)款買(mǎi)下房屋及5英畝的土地。這樣一來(lái)，剩下的35英畝對(duì)我來(lái)講就算是賺下的了。現(xiàn)如今，這片土地上已經(jīng)修建起了一大片的住宅區(qū)。我按照20～60萬(wàn)美元不等的售價(jià)將這些小塊的土地進(jìn)行了出售，海賺了一筆。我當(dāng)時(shí)還專(zhuān)門(mén)留下了一塊地方，想要給我的家人蓋一座房子。但是，我不喜歡附近經(jīng)常出現(xiàn)的沙漠蛇，所以最終也將它賣(mài)了出去。到最后，這片地的總銷(xiāo)售額達(dá)到了1 000萬(wàn)美元。

早期的麥丘恩花園投資經(jīng)驗(yàn)讓我開(kāi)始考慮如何經(jīng)營(yíng)土地生意。有一個(gè)關(guān)于林肯家農(nóng)場(chǎng)的故事能夠很好地詮釋出創(chuàng)造性的金融運(yùn)作帶來(lái)的收益效果：最開(kāi)始的時(shí)候，林肯從父親托馬斯的手中買(mǎi)下了家里的農(nóng)場(chǎng)。之后，當(dāng)林肯當(dāng)選美國(guó)總統(tǒng)并成為家喻戶(hù)曉的公眾人物之后，他的朋友們就接管下了他在伊利諾伊州勒納附近的農(nóng)場(chǎng)。他們希望給美國(guó)大眾一個(gè)擁有林肯家農(nóng)場(chǎng)的機(jī)會(huì)，并以此融資。于是，他們想出了一個(gè)非常棒的主意：就將整片農(nóng)場(chǎng)分割成很多小塊，以賣(mài)給那些感興趣的人們。當(dāng)他們劃出了用于出售的地塊之后，竟然將它劃成了600多萬(wàn)小塊。他們通過(guò)出售到底賺了多少錢(qián)我不知道。但是即使每塊都賣(mài)得很便宜，總收益也是相當(dāng)可觀的。

這是地塊分割的終極形式了，它甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們的想象。但是我認(rèn)為這絕不是最后一個(gè)天才?想法。如果今天讓我在房地產(chǎn)行業(yè)里重新來(lái)過(guò)，我會(huì)怎么做？我想我可以這樣回答這個(gè)問(wèn)題：在20世紀(jì)70年代末，我們經(jīng)常會(huì)拿富有的投資人比爾?萊文開(kāi)玩笑。我們會(huì)說(shuō)，如果把他從飛機(jī)上扔到中國(guó)的中部，只要給他一個(gè)降落傘讓他活下來(lái)，哪怕他身無(wú)分文也能在幾年后成為中國(guó)的首富。有些人就是知道該如何創(chuàng)造財(cái)富，他們是真正的財(cái)富工程師。

■ 萬(wàn)事開(kāi)頭難，這句話從來(lái)不假。

萬(wàn)事開(kāi)頭難。在20世紀(jì)70年代初的時(shí)候，我通過(guò)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)的工作攢下了5 000美元。當(dāng)時(shí)，我樓里的一家房地產(chǎn)事務(wù)所正有幾處老舊的房屋急于脫手。這些房子?鋪著紅地毯，墻被刷成了紫色，有些地方還鋪著50年代的油布，地毯上的污漬顏色都要比地毯的本色漂亮。

要購(gòu)買(mǎi)這些房產(chǎn)的條件也極其簡(jiǎn)單：付一部分頭款，加上幾百美元的傭金，其他的先作為貸款背著就行。我心里琢磨，為什么不買(mǎi)下來(lái)呢？但我同時(shí)也發(fā)現(xiàn)，想要把這樣的房子租出去也不是很容易。因?yàn)槲胰绻I(mǎi)下了這些房子，就沒(méi)錢(qián)再粉刷和裝修內(nèi)飾了，而我自己也不會(huì)干這些活兒。但無(wú)論如何，還是有人愿意租這樣的房子而自己動(dòng)手打掃、裝飾的。等我拿到了他們付的租金，我就能買(mǎi)更多的房子，再擇機(jī)出售了。通過(guò)整個(gè)過(guò)程，我一共賺了大概1萬(wàn)美元。我其實(shí)并不太喜歡收租金的過(guò)程，所以當(dāng)我在1973年的時(shí)候賣(mài)掉了最后一座房子的時(shí)候，我就該去經(jīng)營(yíng)一些更為復(fù)雜的東西了。

我購(gòu)買(mǎi)的第一座辦公樓就在亞利桑那州菲尼克斯城24號(hào)大街東邊的托馬斯路上。我的邏輯很簡(jiǎn)單：進(jìn)行過(guò)第一次交易之后，沒(méi)發(fā)現(xiàn)其他好的投資機(jī)會(huì)，于是就近買(mǎi)下了隔壁的辦公樓。如果沒(méi)有其他好的投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)，我可能會(huì)一直沿著這條菲尼克斯的主街不斷地買(mǎi)下去。當(dāng)時(shí)的我就認(rèn)為，這里就是我的大本營(yíng)了。

在我賣(mài)掉第一座房子賺到3萬(wàn)美元之后，就算是正式上道了。接下來(lái)的兩座房子是打包一起賣(mài)掉的，總共賺?13萬(wàn)美元。當(dāng)時(shí)一名加利福尼亞的辛迪加組織者正在菲尼克斯購(gòu)置房產(chǎn)，我很順利地就將房子轉(zhuǎn)手給了他們。我的策略跟之前一樣，還是買(mǎi)下房產(chǎn)然后整修改造。只不過(guò)這一次，我有錢(qián)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)工程隊(duì)來(lái)做這些事情了。有了之前的經(jīng)驗(yàn)，我學(xué)會(huì)了為房屋的整修留下一部分現(xiàn)金流。我想要為這些有年頭的房子換個(gè)新造型，所以我們換上了新窗戶(hù)和新門(mén)，把外墻刷成了米黃色，添加了新的標(biāo)志，還劃出了專(zhuān)門(mén)的停車(chē)位。這樣一來(lái)，它就像是獲得了重生，變得煥然一新了。