7．開發(fā)商為何成了“金融家”

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，沒有資金一切都是空談，特別是到了2004年后，隨著中國房地產(chǎn)的資本門檻不斷提高，房價像脫了韁的野馬一路狂奔，要想在房地產(chǎn)行業(yè)拼搏，資金更是開發(fā)商最重要的事情。在這種局面下，開發(fā)商必須要成為“金融家”，以各種手段來獲取資金，保證資金流的通暢。開發(fā)商在中國更像“金融家”，融資，買地，用杠桿撬動龐大的資本。

我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道并不暢通，一般都是通過商業(yè)銀行項目開發(fā)貸款方式獲得，但貸款門檻相對比較高。在發(fā)達城市房地產(chǎn)開發(fā)銀行的融資量還能勉強確保，可以通過土地抵押貸款和在建工程抵押貸款來獲取項目開發(fā)貸款。但中小城市的銀行極為謹慎，只做土地抵押貸款，也就是原土地拍賣價的基礎(chǔ)上打六折，甚至更少的是打?qū)φ?，這樣就無法確保整個項目開發(fā)過程的資金需求。

中小開發(fā)商在獲取土地前后，不得不采取的融資渠道之一是私募的方式來獲取資金。投資者成立項目公司后，讓其他投資者入股，參與項目投資，按著協(xié)議分擔(dān)風(fēng)險和利潤，這種形式確實解決了想投資一個項目而資金不足的矛盾。也有體量比較大的項目，通過幾家企業(yè)強強聯(lián)手來啟動項目開工。私募融資方式范圍狹小，股東之間需要有一個磨合階段，如果理念等不合拍，經(jīng)常會發(fā)生投資決策的矛盾。所以有經(jīng)驗的開發(fā)商在私募融資時候，往往選擇業(yè)外的投資者，只要讓他們對項目前景看好，至多參與決策董事會或股東會集體決策，日常經(jīng)營事務(wù)不再參與管理，這樣形成董事長或總經(jīng)理負責(zé)制，決策集中，意見不分散，容易把一個項目完整地全程做好。

比較成熟的還是房地產(chǎn)抵押證券化，也是我國房地產(chǎn)市場融資進一步走向市場化的關(guān)鍵一步。由于次貸危機，現(xiàn)在很多人對于房地產(chǎn)抵押證券化都比較擔(dān)心。其實，次貸危機之所以發(fā)生的一個重要根源在于把垃圾包裝成為黃金，純屬過度創(chuàng)新。

“房地產(chǎn)投資信托基金”是我國房地產(chǎn)證券化將試行的一條通道。國際上表述為REITs，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

REITs將投資大眾的資金，由專業(yè)投資機構(gòu)投資在商務(wù)辦公大樓、購物中心、飯店、公共建設(shè)等商用建筑物，投資人不是直接拿錢投資不動產(chǎn)，而是取得受益憑證，報酬以配息方式進行，且REITs可以掛牌公開交易，因此投資人還可以在公開市場買賣，賺取資本利得。

相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以以財產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進行金融創(chuàng)新，使其成為最佳融資方式之一。

2007年1月份，天津市發(fā)起國內(nèi)第一個準REITs產(chǎn)品--領(lǐng)銳REITs。3月份，華僑城地產(chǎn)發(fā)行的“準REITs”，融資6.5億元。另外，嘉德商用中國信托（CRCT）通過囊括國內(nèi)七個商業(yè)項目的房地產(chǎn)信托基金在新加坡上市。未來REITs在海外上市將成為資本推出的有效方式，也為企業(yè)融資拓寬了渠道。

大多數(shù)有規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)都想上市融資，如IPO、借殼上市，上市地點可以選擇中國內(nèi)地、香港或境外上市。能夠上市且融資額比較大，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說非常理想。房地產(chǎn)企業(yè)上市是好事也是禍事。2007年廣東碧桂園在香港聯(lián)交所上市，從一個默默無聞的區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)，扶搖直上一夜變?yōu)楫?dāng)年的中國首富。同年SOHO中國10月8日也在香港上市，潘石屹的身價一下子猛增至60多億元后，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)再也按捺不住那種如饑似渴的心情，紛紛行動起來找投行、私募基金、會計事務(wù)所、律師事務(wù)所，準備走上市之路。甚至連一些開了一二十家門店的中介企業(yè)，也在積極擴張，自稱為“房地產(chǎn)綜合運營商”的形象，也在做著上市的夢。

企業(yè)為什么要上市呢？當(dāng)然為了提高企業(yè)的競爭力，提升企業(yè)在社會上的知名度，提高公司的治理結(jié)構(gòu)和管理水平，更為重要的是募集更多的資金來擴大再生產(chǎn)。通俗地講，以一個凈資產(chǎn)在10億元的中型企業(yè)為例，企業(yè)拿出總股本的40%來上市，發(fā)售給公眾股民，5%留給投行作為戰(zhàn)略伙伴來投資，說得低一些，以溢價12倍的市盈率做IPO，那么募集資金就可達48億，企業(yè)就可以拿這筆錢做更多的事。上市后股票的市贏率假設(shè)是20倍的話，該企業(yè)的55%的資產(chǎn)身價就變?yōu)?10億，假設(shè)是30倍的話，那就更神奇了，身價突變?yōu)?65億。這樣好的美事當(dāng)然刺激著房地產(chǎn)企業(yè)拼著命要上市。

能上市當(dāng)然是好事，但要知道上市后企業(yè)的一切行為與決定，都要受到公眾投資者的監(jiān)視與同意，企業(yè)必須規(guī)范自己的任何商業(yè)行為。從消費需求上來看，消費者認同并追求品牌住宅將成為發(fā)展趨勢。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，追逐住宅精品，信賴品牌已成為一種勢不可擋的發(fā)展趨勢。上市企業(yè)要力求打造精品，用心來塑造每一個樓盤。同時，上市企業(yè)要善于開拓市場，善于調(diào)節(jié)優(yōu)勢機制和豐富的運作經(jīng)驗，使專業(yè)化運營程度更高，吸取國外地產(chǎn)企業(yè)先進的管理水平，從而提高企業(yè)的核心競爭力。誰能在“品牌興業(yè)”這一形勢下加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建成實力雄厚并擁有良好品牌商譽的優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)，誰就能主導(dǎo)房地產(chǎn)市場乃至成為中國的“地產(chǎn)寡頭”。

上市后企業(yè)有更多錢了，如果失去理智地瘋狂圈地，爭做地王，推高區(qū)域房價，那對房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展是很不利的。實際上國家證監(jiān)會對房地產(chǎn)企業(yè)上市，并不持很積極支持的態(tài)度，在審批上把關(guān)很嚴。企業(yè)海外上市這條路目前不通暢，國內(nèi)A股市場、中小板市場以及創(chuàng)業(yè)板市場，等著過會的各類企業(yè)至少有大幾百家，想上市需要長時間等待。房地產(chǎn)企業(yè)上市更為艱難，其深層次的原因就是唯恐房地產(chǎn)企業(yè)大肆圈地、哄抬地價、囤積土地，使房價日益趨高，這是管理層所不想看到的，對普通百姓來說也是一件禍事。