六七暴動前，怡和、香港置地、會德豐、太古及和記等英資洋行，緊握著香港主要市區(qū)地皮的控制權(quán)，大部分華商或華資企業(yè)難以染指。但從60年代末到70年代中，內(nèi)地政治局勢不穩(wěn)，英資洋行減少投資，陸續(xù)出售土地及物業(yè)資產(chǎn)。同時，華資地產(chǎn)商把握1965年至1967年間的市場蕭條，以低成本吸納地皮。70年代初，華資公司如長實、新地、永泰及新世界發(fā)展，都把握機會，通過上市集資加強財務(wù)基礎(chǔ)，用籌措所得的資金大量增加土地儲備。

70年代末至80年代中，擁有大量土地儲備的大型英資公司，如和記黃埔、青洲英坭、港燈、九龍倉及會德豐，其擁有權(quán)紛紛落入華籍大亨李嘉誠和包玉剛手中。收購這些擁有大量土地的企業(yè)，大大增加了他們各自集團(tuán)的土地儲備，鞏固了在地產(chǎn)市場的主導(dǎo)地位。

1982年9月，撒切爾夫人首次訪華，就香港回歸問題和中方進(jìn)行談判。此次訪問引發(fā)香港社會的移民潮。但對地產(chǎn)商而言，這是一次發(fā)展壯大的絕佳機會。

《中英聯(lián)合聲明》1984年12月簽署，地產(chǎn)財團(tuán)從布滿密密麻麻小字的檔案中，發(fā)現(xiàn)了意外寶藏?！堵?lián)合聲明》附件三第四段列明，政府每年批出的新土地只限50公頃。不過《聯(lián)合聲明》也規(guī)定成立土地委員會，當(dāng)批地到達(dá)限額時，若情況合理，土地委員會可批出額外土地。然而，限制土地供應(yīng)對市民造成的心理作用，已大大刺激了地產(chǎn)市場。

這當(dāng)中的邏輯是，土地短缺價格自然會高，樓價也會隨之上漲。因此，市民買樓宜早不宜遲。消息經(jīng)媒體傳播之后，有些人立刻付諸行動，越來越多的人開始將買樓納入自己的計劃。這種連鎖反應(yīng)正是地產(chǎn)商樂見的事。在此后的12年，香港市民一直生活在這種由政府、開發(fā)商和傳媒共同構(gòu)建的買樓緊迫感中，1992年至1997年間尤為凸顯。

《聯(lián)合聲明》未簽署前，佳寧詐騙案令數(shù)家銀行相繼倒閉，觸發(fā)地產(chǎn)市場下瀉，經(jīng)歷了兩年不景氣。當(dāng)時利率飆升至約20厘，再加上主權(quán)移交尚未明朗，令形勢更加嚴(yán)峻。在市況蕭條時，地政總署不得不以土地儲備表的方式賣地。所謂“土地儲備表”方式，就是有意競投待出售土地者要先向地政總署繳付按金，當(dāng)?shù)卣偸鹗盏街辽僖环莅唇鸷蟛艜才排馁u會舉行，以此保證不會無人競拍。《聯(lián)合聲明》簽署后，樓市漸露曙光。1985年新年前夕地政總署收到多份申請，都有意購入土地儲備表內(nèi)待出售的土地，包括現(xiàn)在太古廣場的所在地金鐘。

除了太古奪得這幅市區(qū)黃金地皮外，其他地產(chǎn)商也立即行動。1984年底，長江實業(yè)與政府達(dá)成補地價協(xié)議，獲得黃埔花園的地皮。同年12月，新世界發(fā)展與貿(mào)易發(fā)展局達(dá)成協(xié)議，于335?000平方呎的灣仔海旁興建香港會議展覽中心。

至于新鴻基地產(chǎn)及恒基兆業(yè)地產(chǎn)，都瞄準(zhǔn)新界土地，不但價格較低，而且競爭比市區(qū)土地小。20世紀(jì)七八十年代，這兩家地產(chǎn)商都積極買入新市鎮(zhèn)發(fā)展用地、換地權(quán)益書及農(nóng)地。根據(jù)《聯(lián)合聲明》，以1997年6月27日屆滿的固定契約持有的新界土地契約，可自動續(xù)期至2047年6月30日，無須補地價。此項規(guī)定讓這兩家地產(chǎn)商獲益頗豐。當(dāng)1992年至1997年間樓市熾熱時，兩財團(tuán)囤積廉價土地的策略，獲得了豐碩的回報。

而同時，大地產(chǎn)商掌握了順應(yīng)樓市周期不同階段的法門。1945至1984年，香港地產(chǎn)市場出現(xiàn)五個周期。一個完整的周期平均八年，包括五年“升市”和三年“跌市”。隨著市場的規(guī)律變化，發(fā)展商采取“低買高賣”的策略，從中贏利。

《聯(lián)合聲明》簽署后，地產(chǎn)市場進(jìn)入香港有史以來最長的牛市期，長達(dá)12年。這中間除了1989至1991年間中國大陸的政治事件和海灣戰(zhàn)爭的影響，1993至1994年間彭定康推行遏止炒賣樓市的措施，樓市有輕微回落外，其余大部分時間香港樓價都在急速飛漲。在這段時期，本已領(lǐng)先的幾家大地產(chǎn)商日益壯大，使得較小型的發(fā)展商無法趕上。同時，樓市興旺也令特區(qū)政府在1997年成立時的儲備，較原先估計的多出約1?720億港元。根據(jù)《聯(lián)合聲明》設(shè)立的土地基金，在過渡期間共獲得1?970億港元的巨額賣地收入。

香港由一個制造業(yè)基地，過渡為珠三角地區(qū)的轉(zhuǎn)口港，再轉(zhuǎn)型為服務(wù)型經(jīng)濟(jì)，以出口、金融及旅游為經(jīng)濟(jì)支柱。而地產(chǎn)業(yè)的牛市正好配合了香港的經(jīng)濟(jì)起飛。70年代末，中國改革開放，香港制造商紛紛北上，到珠三角地區(qū)發(fā)展，利用當(dāng)?shù)氐牧畠r勞力和低土地成本，從出口及再出口貿(mào)易中獲利，之后以地產(chǎn)及股票投資的方式將資金回流至香港。《聯(lián)合聲明》簽署經(jīng)全球電視轉(zhuǎn)播后，香港成為著名旅游景點，世界各地的游客涌到香港，要看看這個即將回歸中國的英國殖民地。80年代初，交投活躍的股市，引起了國際金融界的注意，外國股票經(jīng)紀(jì)商爭相在香港設(shè)立公司。資金從四面八方流入香港。