地處繁華商業(yè)區(qū)且開業(yè)已11年，具有較高的市場知名度，內部設置較先進，共享空間很大，樓層鋪位幾乎全部出租

天河城開業(yè)后出租率逐年遞增，1999年以后一直保持在99％以上。現有商戶360余家，年銷售額在30～40億元人民幣。天河城開業(yè)后租金收入開始穩(wěn)步增加，1996年為3 500多萬元，1997年增至1 31億元，1998年1 6億多元，而目前已經接近4億元，被稱為收銀機器或印鈔機。在物業(yè)一平方米都沒賣的情況下，天河城到2003年下半年就還清了全部銀行貨款，歷時8年。目前天河城沒有一分錢的銀行借款和其他借款，顯示了平均每年不少于投資額12 5%的盈利能力。

天河城并不是沒有缺點，它在交通停車方面留下的缺陷越來越成為發(fā)展的瓶頸，其中最大的缺陷就是停車位不足。目前天河城廣場所能提供的車位不到1 000個。而2004年12月開業(yè)的正佳廣場提供的車位數量卻在1 500個以上。在香港，同等面積的位于城市中心的購物中心提供的車位都在1 000個以上。在美國，郊區(qū)大型MALL每20平方米的商業(yè)面積規(guī)劃一個車位，停車場面積與商業(yè)面積幾乎相等?？梢娞旌映堑耐＼囄灰?guī)劃較少，這是制約其進一步發(fā)展的最大的硬件瓶頸。

天河城還面臨著交通方面的制約。以目前的交通容量來計算，廣州地鐵一號、三號線在天河路交會，按規(guī)劃每天帶來的乘客大約50 6萬人次。同時，天河路附近約有六十多班巴士汽車經過，日運載近27萬人次。再加上有限的私家車位，以現有交通工具搭載的消費者每天最多可達90萬人次。天河城經營面積為10萬平方米，而天河城周邊已經建成的四家購物中心其經營面積總和是49萬平方米，相當于天河城的5倍。如果四家都能吸引到相同數量的人流，則天河路每天要為整個商圈輸送150萬人次的客流，如果出現這種情況，另外60萬人將面臨交通問題，勢必導致交通擁堵。除了停車和交通，天河城還面臨著周邊新商業(yè)新業(yè)態(tài)的沖擊和挑戰(zhàn)。

成功條件分析

由上節(jié)的分析，我們了解了天河城的發(fā)展歷程。天河城開發(fā)之初，天河城所在的區(qū)域是一片田野和平房，是典型的郊區(qū)地帶，與目前的天河區(qū)有天壤之別。

根據第三任董事長禹來的回憶：“天河城的歷史說明，購物中心是自發(fā)的過程，當初本來想建一個批發(fā)市場，但到國外一考察購物中心的模式很好，就選了那個地方。他們也做了調研，順應了廣州城市發(fā)展的趨勢，也順應了商業(yè)的升級趨勢，但畢竟是一個很偏的地方，只是購物中心在中國沒有興起，所以按照這個規(guī)律走下來的。這種規(guī)律是客觀存在的。”可以想象，如果當初天河城按照批發(fā)城來規(guī)劃，就沒有今天的地段價值，甚至沒有今天的天河城商圈。

根據天河城的發(fā)展經歷，筆者認為能否成為城市的商業(yè)新坐標，主要取決于以下四點：

政府的實質性支持

天河城的定位是以超前的理念、超前的模式、超前的設施，為廣州人提供一個新的生活方式，為廣州提供一個新的吸引點。天河城的建設受到了政府的實質性的大力支持。比如省政府決定成立天貿集團之時，就確定天貿集團作為廣東省商業(yè)流通領域改革的試點單位，把天河城廣場項目作為廣州市現代化城市建設的一項重點工程來對待。天河城締造者原廣東天貿集團首任董事長劉春亭在總結多年經驗時認為：“天河城開業(yè)初期，內地并無購物中心概念，為此，廣州政府調動了手中的一切有用資源進行支持。作為廣東省政府的重點扶持項目，天河城從出生、建造到開業(yè)都是一路綠燈，這在今天，幾乎是不可能的事。”

位于城市的發(fā)展方向上

天河城廣場坐落在天河區(qū)天河路上，其位置恰好是廣州市新城區(qū)東西南北中軸線的交叉點。隨著城市中心的東移，廣州市商業(yè)格局也呈現新變化。天河新商業(yè)區(qū)域的形成，代表了廣州市商業(yè)中心不斷東移的發(fā)展趨勢。天河區(qū)當年被定位為廣州新城市中心，這一定位決定了天河城的區(qū)位優(yōu)勢。在建成新城市后，天河城周邊入住總人口約80萬，基本上是中高收入階層，經濟條件比較好。這一居民結構，使天河城廣場擁有一個相當規(guī)模的中高收入消費群體。此外，新城市中心建設，特別是政府政策的強力支持和經濟快速發(fā)展等有利的外部條件都強力推動了天河城的快速發(fā)展。