作為MALL的選址，就我國(guó)的現(xiàn)狀來(lái)看，由于駕車一族還不普及，而且產(chǎn)生較強(qiáng)輻射力的品牌和業(yè)態(tài)比較有限，所以盡管MALL在原理上能輻射200～300公里，但支撐項(xiàng)目的基本消費(fèi)人群在3公里之內(nèi)。如果3公里之內(nèi)的消費(fèi)人群目前還形不成有效的支撐，大型商業(yè)設(shè)施將在前期面臨巨大的培育壓力。

上海新天地周邊的居住人群屬于高檔消費(fèi)者，因?yàn)樾陆ㄗ≌瑑r(jià)格達(dá)到2 5萬(wàn)元，能購(gòu)買這種價(jià)格住宅的居民，一定是實(shí)力非凡。另外，上海新天地商業(yè)部分在3萬(wàn)平方米左右，體量并不大，適合做成高端些的定位，周邊3公里內(nèi)的消費(fèi)者能夠?qū)Υ水a(chǎn)生基本的支撐。相反，如果上海新天地的3公里內(nèi)的周邊都是老化的社區(qū)，其高端而前沿的定位就會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。

這一結(jié)論還可以從上海友誼南方商城和正大廣場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)作出驗(yàn)證。

根據(jù)上海友誼南方商城的調(diào)查數(shù)據(jù)，它的77%的消費(fèi)者來(lái)自周圍社區(qū)。由于該商城面積不算太大，而且周圍消費(fèi)者較成熟，所以經(jīng)營(yíng)尚可。但24萬(wàn)平方米的上海正大廣場(chǎng)，在開業(yè)之初卻面臨著如下困境，即它在開業(yè)之初只啟動(dòng)了30%的功能，在后來(lái)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中又經(jīng)歷了多輪的定位調(diào)整。這實(shí)際上是因?yàn)橹苓呄M(fèi)支撐的問(wèn)題。由于上海正大廣場(chǎng)位于陸家嘴，離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，周邊居住區(qū)處在快速發(fā)展中，消費(fèi)群體不確定，所以定位不得不反復(fù)調(diào)整。

先考慮商業(yè)的帶動(dòng)力，再考慮單位面積的贏利額，第三才考慮規(guī)模

作為配套商業(yè)來(lái)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，原則上首先要考慮商業(yè)對(duì)地塊價(jià)值的帶動(dòng)力，其次要考慮單位面積的營(yíng)業(yè)額，最后才是規(guī)模。

上海新天地商業(yè)占地面積3萬(wàn)平方米，總建筑面積6萬(wàn)平方米，從規(guī)模來(lái)看并不大。但這一商業(yè)體量產(chǎn)生的帶動(dòng)力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前所謂的一些“第一MALL”所能產(chǎn)生的能量。比如在同城市的上海，共有八家MALL開始運(yùn)營(yíng)，最大的上海正大廣場(chǎng)達(dá)24萬(wàn)平方米，而較小的友誼南方商城也有10萬(wàn)平方米，但從影響力來(lái)看，上海新天地的影響力度并不小于同城的任何一個(gè)MALL。

綜上所述，筆者將老地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程總結(jié)成六步法開發(fā)流程（見(jiàn)圖43）。

圖43老地產(chǎn)的開發(fā)流程示意圖