由上可見，再好的模式也要符合目標(biāo)消費(fèi)者的習(xí)慣，否則將面臨難以被市場(chǎng)認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)。

“高端定位”必須以高投入為保障

英國(guó)的哈羅德百貨是英國(guó)最著名的奢侈品商場(chǎng)。為了保持設(shè)施領(lǐng)先和獨(dú)特風(fēng)格，它不斷進(jìn)行大手筆的投入。早在19世紀(jì),哈羅德就率先安裝了歐洲第一架電梯。為了體現(xiàn)個(gè)性，哈羅德花巨資打造巴洛克藝術(shù)風(fēng)格和新藝術(shù)風(fēng)格。連哈羅德的洗手間,用的都是頂級(jí)品牌“皇家道爾頓”的瓷器和潔具。當(dāng)埃及富豪穆罕默德·法耶茲于1985年以6億英鎊斥資收購了這家商場(chǎng)后，他又花了相當(dāng)于收購價(jià)格一半的錢，即3億英鎊來進(jìn)行新的裝修，在原來的基礎(chǔ)上融入了關(guān)于埃及的異國(guó)風(fēng)情等新元素。哈羅德在硬件上，可謂是琳瑯豪華，充滿了異國(guó)風(fēng)情，這為高端消費(fèi)者提供了非常具有吸引力的環(huán)境，也使其成為英國(guó)高端商業(yè)的代表。

“高端定位”必須逐步培育軟實(shí)力

硬件可以通過較高的投入來實(shí)現(xiàn)，但高端定位的形成還需要軟實(shí)力。比如要利用各種活動(dòng)來凝聚人氣，使人們逐步認(rèn)同項(xiàng)目的定位。商業(yè)設(shè)施投入市場(chǎng)后，從不認(rèn)同都認(rèn)同，從不知名到知名，需要精心策劃。比如上海新天地在進(jìn)入到造勢(shì)階段時(shí)，即從1999年9月到2001年12月，在二年多的時(shí)間里做了大概300個(gè)以上的大小活動(dòng)，平均不到三天就一次。這些活動(dòng)都針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者而開展，有的針對(duì)一些文化政治的團(tuán)體，有的針對(duì)國(guó)際財(cái)富階層，有的針對(duì)時(shí)尚一族，有的針對(duì)雅皮一族，有的針對(duì)中產(chǎn)階層。通過系列性活動(dòng)，逐步擴(kuò)大了上海新天地的影響力和輻射力，使大家認(rèn)同上海新天地的國(guó)際化和時(shí)尚化的定位。

“高端定位”必須有高端品牌組合的支撐

高端定位必須具有充足的高端品牌組合來支撐。比如美國(guó)紐約第五大道擁有大家所熟知的LOUISVUITTON、DIOR、TIFFANY、CATIER、GUCCI、VERSACE、CHANEL、ESCADA等品牌，還有一些同樣馳名世界時(shí)尚圈的品牌，比如BROOKSBROTHERS、A．TESTONI、HARRYWINSTON等。在第五大道，隨處可見價(jià)值10萬元人民幣一件的裘皮大衣和上萬元的裙子，形成了高端品牌的薈萃地。

再比如法國(guó)巴黎的香榭麗舍，則匯集著嬌蘭、路易威登、高級(jí)時(shí)裝店、高級(jí)轎車展示中心（如“梅賽德斯—奔馳”、“菲亞特”、“雷諾”、“雪鐵龍”）、電影發(fā)行公司、影劇院、娛樂品專賣店

（如FNAC法雅克國(guó)家采購聯(lián)盟、VIRGIN MEGASTORE）、高品味餐廳（如馬克西姆、富格）、酒吧和夜總會(huì)（如麗都、好萊塢星球、堅(jiān)石咖啡）等著名品牌。

圖23精品百貨式地產(chǎn)定位的原則

筆者將以上這些原則統(tǒng)稱為精品百貨式地產(chǎn)定位的五原則，或者稱為高端商業(yè)定位的五原則（見圖23）。在實(shí)操中，忽視了高檔消費(fèi)的基礎(chǔ)條件，過于樂觀地估計(jì)了市場(chǎng)發(fā)展的階段，人為拔高市場(chǎng)定位，都極可能使高端定位成為“空中樓閣”。