（1）金源的商圈重心偏向于商業(yè)較少的西四環(huán)，而西三環(huán)區(qū)域周邊的商業(yè)較多，對(duì)這一區(qū)域的人群吸引力非常有限。

（2）整體車位利用率不高的事實(shí)說(shuō)明，駕車前來(lái)金源消費(fèi)的高端消費(fèi)者仍然不多。

（3）立體停車場(chǎng)利用率較低的事實(shí)說(shuō)明，國(guó)內(nèi)駕車者有只地面停車、而且喜歡扎堆停車的習(xí)慣，國(guó)內(nèi)的駕車者還不太認(rèn)同立體停車場(chǎng)（見圖122）。

此外，由于沒有免費(fèi)班車，影響了稍遠(yuǎn)的一些中低端消費(fèi)者的前來(lái)。

方特樂園退出

方特樂園于2006年底撤出金源MALL東邊的地下一層與二層部分，這說(shuō)明金源MALL所吸引的人流有限，作為主力店之一的方特樂園沒有熬過培育期。目前該區(qū)域改成茶葉城，在地下商業(yè)做茶葉城，而且周邊的設(shè)施主要營(yíng)造運(yùn)動(dòng)和娛樂的氛圍，這種調(diào)整是否成功有待時(shí)間檢驗(yàn)（見圖123）。

圖122平時(shí)立體停車

場(chǎng)的使用率不高

圖123方特退出后留下的景象

冰場(chǎng)沒有實(shí)現(xiàn)人流的共享

冠軍冰場(chǎng)在地下二層部分經(jīng)營(yíng)，但只有一個(gè)出入口，相對(duì)獨(dú)立地運(yùn)作，前來(lái)娛樂的人流沒有與周邊共享（見圖124），沒有發(fā)揮娛樂業(yè)態(tài)的帶動(dòng)作用。

場(chǎng)內(nèi)指示問題沒有解決

金源MALL指示牌的導(dǎo)向指示作用不明顯，對(duì)不熟悉本項(xiàng)目的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)常常有種逛暈了一樣的感覺（見圖125）。代表國(guó)內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理最高水平的燕莎，至今沒有解決在大MALL中布局混亂的問

題，而且目前還看不出能在二年之內(nèi)，在這一基本問題上能有所突破的跡象，說(shuō)明國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)商在管理大MALL時(shí)顯得經(jīng)驗(yàn)不足，無(wú)所適從，而且力不從心。

圖124沒有與周邊融合的冠軍冰場(chǎng)

圖125停下來(lái)專門研究導(dǎo)購(gòu)圖的消費(fèi)者

周邊消費(fèi)支撐不強(qiáng)

據(jù)配貨方的反映，金源MALL易初蓮花的走量不如預(yù)期的理想。說(shuō)明周邊普通居民的消費(fèi)支撐并不強(qiáng)。

屋頂花園先天設(shè)計(jì)的缺陷

屋頂花園，夏天不能遮蔭，圖126沒有商業(yè)使用功能的屋頂花園冬天不能御寒，沒有觀光的功能，更沒有安排任何商業(yè)設(shè)施，而且沒有滾梯直接連接，只有在樓后的一處直梯可以直達(dá)（見圖126），說(shuō)明金源MALL的前期策劃確實(shí)非常不到位。

投資商前20年的回報(bào)低，無(wú)法滿足進(jìn)一步融資的要求

金源MALL最核心的問題是以較低的租金全部出租給主力商家，自主招商的區(qū)域少，不能實(shí)現(xiàn)租金收益的最大化。以目前的租金回報(bào)率來(lái)測(cè)算，無(wú)法滿足REITS上市年租金回報(bào)率要達(dá)到8%的要求，不能體現(xiàn)REITS融資溢價(jià)的優(yōu)勢(shì)。也就是說(shuō)，以目前的模式經(jīng)營(yíng)，金源MALL在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)面臨的主要是以經(jīng)營(yíng)為主的生存問題，還談不上REITS上市等發(fā)展問題。這一點(diǎn)，與萬(wàn)達(dá)REITS不能上市的原因相似。

總之，金源MALL在定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、后期運(yùn)營(yíng)和商業(yè)管理等方面，都暴露出較多的弊端。在整體實(shí)力上，該MALL目前還達(dá)不到成為“亞洲最大的MALL”的條件，但如果其能有效解決以上瓶頸，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和北京居民消費(fèi)水平迅速提高的有利條件下，金源MALL的未來(lái)發(fā)展不可限量。