購物中心是消費(fèi)者日益提高的生活需要在商業(yè)領(lǐng)域的體現(xiàn)，這一業(yè)態(tài)最早出現(xiàn)在美國，隨后在世界范圍內(nèi)普及開來。日本作為亞洲經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的國家，購物中心在其國內(nèi)的發(fā)展已經(jīng)相對(duì)成熟。中日兩國雖然在國土面積、收入水平方面相差較大，但在人口密度、城市發(fā)展及消費(fèi)文化等方面有諸多相似之處，因此日本購物中心的發(fā)展對(duì)中國具有務(wù)實(shí)的借鑒意義。

一、發(fā)展分析

日本的購物中心起源于20世紀(jì)60年代，即二戰(zhàn)之后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期。60年代末，從事食品和耐用商品銷售的日用品賣場(chǎng)（General Merchandised Store）開始形成分支，從事購物中心的開發(fā)工作。1969年，日本第一座大型的以百貨公司為主力店的購物中心——玉川高島屋(Tamagawa Takashimaya)購物中心在東京都世田谷區(qū)開業(yè)。以玉川高島屋為代表，日本開始發(fā)展大型購物中心。不過當(dāng)時(shí)的購物中心理念仍未擺脫百貨公司的思路，所提供的服務(wù)也較為有限并且集中。在日本，城市中的火車站是貨物儲(chǔ)運(yùn)中心和公眾聚集場(chǎng)，而早期的購物中心大都以火車站為中心進(jìn)行開發(fā)，因此在當(dāng)時(shí)的購物中心是以市區(qū)內(nèi)的購物中心為主。

20世紀(jì)70年代，伴隨經(jīng)濟(jì)的騰飛，日本的購物中心也進(jìn)入快速發(fā)展階段。整個(gè)70年代日本新建的購物中心有502家，在80年代這一數(shù)字增加到626家。從70年代開始，一些專門從事商業(yè)活動(dòng)的公司將歐美購物中心的模式引入日本，而且此時(shí)越來越多的家庭擁有了小汽車，郊區(qū)住宅也發(fā)展起來，借助這個(gè)時(shí)機(jī)，日本郊區(qū)購物中心開始興起。日本購物中心階段發(fā)展情況如圖1-2所示。

20世紀(jì)90年代是日本購物中心快速發(fā)展的一個(gè)時(shí)期，以現(xiàn)存購物中心的數(shù)目為基礎(chǔ)，有將近40%的購物中心是在這個(gè)階段建立起來的。90年代平均每年都有100多家購物中心興建，這一情況一直持續(xù)到2000年。2000年6月日本開始實(shí)行“大規(guī)模零售店選址法”（large-scale retail store location law），盡管大多數(shù)關(guān)于大型零售商店開設(shè)的限制性規(guī)定都已經(jīng)取消，但在交通阻塞、交通安全、停車、噪聲、廢棄物、廢氣排放等環(huán)境品質(zhì)方面卻對(duì)購物中心進(jìn)行了規(guī)范。大型購物中心新開張數(shù)量在這個(gè)法律頒布實(shí)施之后較前幾年有所減少。2001年日本新開張的購物中心數(shù)只有37家，直到2004年以后，日本購物中心的發(fā)展才恢復(fù)到先前較為正常的水平。從1992～2006年的具體情況如圖1-3所示。

截至2006年末，日本全國共有購物中心2 759個(gè)，購物中心總面積為44 919 370平方米，其中總店鋪面積為36 538 400平方米。平均每個(gè)單體購物中心進(jìn)駐商鋪總數(shù)為48個(gè)，平均面積為16 281平方米?？梢姡毡镜馁徫镏行闹饕€是以小型購物中心為主。以2006年為例，當(dāng)年日本新開業(yè)的購物中心一共有79家，其中體量小于10 000萬平方米的購物中心有22家，10 000～30 000平方米之間的有33家，而體量超過30 000平方米的只有24家。2006年日本購物中心的概況如表1-1所示。

表1-1 2006年日本購物中心的概況

購物中心總數(shù)

2 759

購物中心總面積

44 919 370平方米

購物中心總店鋪面積

36 538 400平方米

單個(gè)購物中心平均面積

16 281平方米

單個(gè)購物中心平均店鋪面積

13 243平方米

單個(gè)購物中心平均租戶數(shù)

48

購物中心總銷售額

268 306億日元

單個(gè)購物中心平均銷售額

97.25億日元

平均每坪銷售額

2 506千日元