第五篇 地產行業(yè)：房地產能“更上一層樓”

只要貨幣不緊，房價難跌，地產股行情就不斷。目前房價上漲處于理性的第一階段，未來還將上漲。由此更看好核心城市、高端和核心地段房產，并認為房地產投資也將復蘇。

——國泰君安房地產行業(yè)高級分析師：孫建平

根據我們在《房價定乾坤》報告首創(chuàng)的行業(yè)前景三段論，目前行業(yè)正從成交量復蘇走向房價復蘇階段，對應地產股投資邏輯是從成交量驅動股價走向房價驅動股價。

多國歷史表明，寬松的貨幣政策和充裕的超額貨幣是房地產泡沫的溫床。而且中國內地房地產市場是M1增速超過M2增速時的有效投資渠道，資金吸納能力強；而且內地房價在上漲期顯著跑贏通脹水平。

當然，樓市資金新生力量和房價新推手是否會和2008年初到2009年初比例不斷提高的居民儲蓄定期存款的活化有關？關于這一點，我們可以關注通脹和資產泡沫預期。

一個簡單的方式是從宏觀看行業(yè)，其結論更為清晰，寬松貨幣政策驅動通脹和房價泡沫預期，無論經濟前景是復蘇還是滯脹，未來一段時間內房價將呈上漲趨勢。

總體上看，我們認為，只要貨幣不緊，房價難跌，地產股行情就不斷。貨幣政策松緊程度將直接決定房價上漲速度和地產股收益空間。可能導致貨幣政策緊縮的是經濟復蘇確立并走向景氣、通脹惡化和房價泡沫進入半理性半狂熱狀態(tài)。

就目前情況來看，行業(yè)處于房價上漲的理性的第一階段，房價泡沫化過程將經歷理性、半理性、半狂熱、狂熱四個階段。我們初步判斷，2009年全國房價同比上漲5%～10%。

在房價普漲的前提下，我們更看好核心城市、高端和核心地段房產，對應的是富人階層和中產階層可能不斷增長的保值增值防通脹置業(yè)需求。而且，銷售回籠的自有資金和信貸、房價和銷量復蘇將驅動房地產投資復蘇。我們預計，2009年房地產開發(fā)投資同比增速有望增加到13%～18%。

基于上述分析，我們繼續(xù)維持行業(yè)增持評級，建議繼續(xù)超配。具體表現在以下幾個方面： 從待結算項目儲備規(guī)模、可售面積和地價成本高低選擇房價上漲受益股，重點推薦新湖中寶、金融街、保利地產、華發(fā)股份、中國寶安、萬科和金地集團。

從每萬股待結算權益建面和每萬元市值待結算權益建面相對規(guī)模選股，重點推薦蘇寧環(huán)球、深長城、深振業(yè)、香江控股和榮盛發(fā)展。

從看好的高端和核心地段房產選股，別墅代表者是華僑城、中糧集團；高端住宅代表者是濱江集團、華發(fā)股份；核心地段代表者是金融街、新湖中寶、建發(fā)股份和浙江廣廈。

大股東資產注入組合中糧地產、張江高科、城投控股、建發(fā)股份、廣宇發(fā)展、陽光股份，以及招商地產、渝開發(fā)、上實發(fā)展和中華企業(yè)。

在地產＋X模式下的通脹受益品種是：X代表能礦的新湖中寶、萬業(yè)企業(yè)，代表新能源的中國寶安和中炬高新。

房價定乾坤

2008年12月3日，我們推出《房價定乾坤》，首創(chuàng)了房地產行業(yè)前景三段論的分析框架，即房地產行業(yè)景氣回升將經歷多重博弈下的房價下降階段、成交量回升代表的行業(yè)復蘇階段和房價上漲代表的開發(fā)商財報改善階段。

我們可以確定的是，房地產行業(yè)在經歷了房價下降后，在信貸和政策刺激下很快進入了成交量復蘇階段，并且已經向房價復蘇（上漲）的第三階段過渡。

成交量景氣持續(xù)

首先，從最具行業(yè)代表性的內地10個重點城市成交總量看，2008年9月成交量進入谷底后開始反彈，12月沖高回落，恢復到2008年5月全年最好的數據。

2009年1月從低位開始沖刺，形勢比人強，到4月已達到2007年7月的行業(yè)最高峰，5月創(chuàng)下1287萬平方米新高。2007年10個城市實現1.07億平方米一手住宅銷量，2008年全年銷售6500萬平方米，2009年1~5月累計實現4300萬平方米銷量。

從全行業(yè)看，4~5月或者說3~5月高峰期銷量整體上難以持續(xù)，但北京、廣州、惠州、武漢和廈門等城市銷量將可持續(xù)。假設2009年全年銷量與2007年持平，根據1~5月已銷量反推6~12月平均銷量，再與其比較，結論是1~5月平均銷量可持續(xù)。

立足全國，從2009年1~5月商品住宅大約實現2.2億平方米銷售看，月均銷售4416萬平方米；2007年月均銷售5759萬平方米，2008年月均銷售4657萬平方米。若2009年全年銷量超過2008年，則6~12月平均需銷4829萬平方米，相比1~5月已售量增長9%。