一、土地增值稅的征收管理

2002年7月10日，《國家稅務總局關于認真做好土地增值稅征收管理工作的通知》（國稅函［2002］615號文件）指出：“土地增值稅自開征以來，經(jīng)各級地方稅務局共同努力，在加強征收管理和組織收入方面做了大量的工作，并且取得了一定成效。但由于房地產(chǎn)開發(fā)與轉(zhuǎn)入周期較長，造成土地增值稅征管難度大，某些地區(qū)對土地增值稅征收管理產(chǎn)生了畏難情緒，還有一些地區(qū)誤信土地增值稅要停征，而放松了征管工作，造成了應收稅款的流失?！睘楸ＷC稅收任務的完成，對認真做好土地增值稅的征收管理工作，規(guī)定如下:

（1）要進一步完善土地增值稅的征收管理制度和操作規(guī)程，建立健全土地增值稅的納稅申報制度、房地產(chǎn)評估規(guī)程、委托代征辦法等。

（2）對在1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或立項并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策已到期，應按規(guī)定恢復征稅。

（3）針對當前房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范，房地產(chǎn)投資商的投資回報趨于正常的情況，各地要進一步完善土地增值稅的預征辦法，預征率的確定要科學、合理。對已經(jīng)實行預征辦法的地區(qū)，可以根據(jù)實際情況，適當調(diào)減預征率。

（4）要繼續(xù)加強與房地產(chǎn)有關部門的配合，嚴格按照財政部、國家稅務總局、國家國有資產(chǎn)管理局《關于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關房地產(chǎn)價格評估問題的通知》（財稅字［1995］61號文件），國家稅務總局和國家土地管理局《關于土地增值稅若干征管問題的通知》（國稅發(fā)［1996］4號文件），國家稅務總局和建設部《關于土地增值稅征收管理有關問題的通知》（國稅發(fā)［1996］48號文件）等聯(lián)合發(fā)文的要求，加強部門之間的配合和協(xié)作，共同做好土地增值稅的征管工作。

二、土地增值稅的納稅地點

土地增值稅的納稅人應向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。

在實際工作中，納稅地點的確定又可分為以下兩種情況：

（1）納稅人是法人的。如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致，則在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致，則應在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。

（2）納稅人是自然人的。如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致，則在居住所在地稅務機關申報納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致，則在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務機關申報納稅。

三、土地增值稅的納稅申報時間

（一）一次性付款轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

土地增值稅的納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的資料。

（二）以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

對于以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務機關可以根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來確定具體的納稅期限。納稅人按照合同約定的收款日期和當?shù)匾?guī)定的預征率先預交，全部售房款收完后進行清算，多退少補。

（三）項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行結(jié)算，多退少補。這里主要涉及以下兩種情況：

1?預售

納稅人以預售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對在辦理結(jié)算和轉(zhuǎn)交手續(xù)前就取得的收入，稅務機關也可以預征土地增值稅。具體辦法由省級地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。