互聯(lián)網(wǎng)泡沫崩潰，美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退。這促使美聯(lián)儲(chǔ)不斷下調(diào)短期利率，短期利率從6 5%降至1%。格林斯潘承認(rèn)：房地產(chǎn)泡沫主要是由較低的實(shí)際長(zhǎng)期利率引起，而長(zhǎng)期利率又受到聯(lián)邦基金利率的影響。在2002～2003年間，美國(guó)30年期固定抵押貸款利率從8%降到5 5%，而1年期的浮動(dòng)抵押貸款利率從7%降到4%。抵押貸款利率的下降降低了借款的成本，刺激了人們對(duì)住房的需求，進(jìn)而推動(dòng)了泡沫的形成。美聯(lián)儲(chǔ)因此受到來(lái)自各方面的指責(zé)，很多人指出，是格林斯潘導(dǎo)演了這場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫。而從2004～2006年，美聯(lián)儲(chǔ)又17次提高聯(lián)邦基金利率，從1%升到5 25%。其原因是擔(dān)心房?jī)r(jià)的快速下跌會(huì)破壞整個(gè)經(jīng)濟(jì)；但實(shí)際上這也加速了房?jī)r(jià)的下跌。

當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始調(diào)高利率時(shí)，是在2004年的6月下旬。之所以調(diào)高利率，是因?yàn)樵?004年年初美聯(lián)儲(chǔ)確認(rèn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)擺脫先前的通貨緊縮擔(dān)憂(yōu)，開(kāi)始擴(kuò)張后，能源價(jià)格卻出現(xiàn)了上漲，此外，排除了能源和食品的核心通貨膨脹也開(kāi)始上升。核心通貨膨脹的上升反映了“較高能源價(jià)格的間接影響，但其他因素也發(fā)揮著作用。國(guó)內(nèi)外強(qiáng)勁的總需求導(dǎo)致基本商品和工業(yè)原材料價(jià)格上漲，此外，美元幣值下跌給進(jìn)口品和服務(wù)價(jià)格也帶來(lái)上漲的壓力……可能是出于對(duì)今年價(jià)格較快上漲的反應(yīng)，調(diào)查顯示近期的通貨膨脹預(yù)期也有所抬頭。”

可見(jiàn)，在當(dāng)時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)調(diào)高利率的決策主要是為了遏制潛在的通貨膨脹，并非因房?jī)r(jià)上漲而作出反應(yīng)。到2004年年底，聯(lián)邦基金利率上調(diào)了近1個(gè)百分點(diǎn)。但石油價(jià)格上漲勢(shì)頭并未減弱國(guó)內(nèi)總需求，受居民財(cái)富和收入增加（當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)依然在上漲）以及較低利率、美元下跌的影響（美元下跌使得國(guó)內(nèi)與外國(guó)需求轉(zhuǎn)向美國(guó)的商品），國(guó)內(nèi)需求依然強(qiáng)勁。并且油價(jià)上漲也通過(guò)企業(yè)的生產(chǎn)成本向最終消費(fèi)品傳遞，通貨膨脹的壓力有加大的趨勢(shì)。因此美聯(lián)儲(chǔ)在2005年全年一直調(diào)高聯(lián)邦基金利率目標(biāo)，直至年底的4 25%。

2006年年初，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始關(guān)注房?jī)r(jià)的走勢(shì)，但也并不認(rèn)為房?jī)r(jià)的下降可能會(huì)產(chǎn)生災(zāi)難性的影響。在其向國(guó)會(huì)的貨幣政策報(bào)告中寫(xiě)到：從更廣的范圍來(lái)看，在2005年推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有利因素仍然存在。長(zhǎng)期利率較低，公司信貸市場(chǎng)環(huán)境總體上良好，家庭部門(mén)總體上也處于良好的金融狀態(tài)，即便房地產(chǎn)部門(mén)如預(yù)期的那樣發(fā)生降溫，也不會(huì)對(duì)其造成很大影響。此外，海外對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的前景的看好也對(duì)美國(guó)出口產(chǎn)生有利作用。于是，美聯(lián)儲(chǔ)依然需要調(diào)高聯(lián)邦基金利率，即加息。因?yàn)槌掷m(xù)的能源價(jià)格上漲對(duì)美國(guó)通貨膨脹構(gòu)成威脅。“持續(xù)的緊縮可以使美國(guó)總體上的產(chǎn)出增長(zhǎng)更接近于其長(zhǎng)期的潛在水平”。

但問(wèn)題并未如美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)想的那樣完美，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的步伐在2006年春天開(kāi)始放慢了，消費(fèi)在下降，房屋銷(xiāo)售、新房建造顯著萎縮。但能源價(jià)格并未如期下降，原油價(jià)格繼續(xù)攀升，這給企業(yè)的生產(chǎn)成本進(jìn)一步施加了壓力。通貨膨脹，甚至核心通貨膨脹繼續(xù)升高，人們對(duì)通貨膨脹的預(yù)期依然強(qiáng)烈。這些因素在2006年繼續(xù)推動(dòng)美聯(lián)儲(chǔ)將聯(lián)邦基金利率調(diào)到6月份的5 25%的水平。通貨膨脹的治理未見(jiàn)起色，而房地產(chǎn)市場(chǎng)卻悄然惡化，一場(chǎng)風(fēng)暴正在醞釀，對(duì)此美聯(lián)儲(chǔ)卻估計(jì)不足。

很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整始于2006年。2006年5月份一篇刊登在《財(cái)富》雜志上的文章寫(xiě)到：房地產(chǎn)的巨大泡沫終于開(kāi)始破裂了。購(gòu)房者在利率提高后不能償還貸款，于是銀行就將抵押品收回，使得這些購(gòu)房者失去了對(duì)住房抵押品的贖回權(quán)。當(dāng)越來(lái)越多的類(lèi)似事件增多后，就導(dǎo)致發(fā)放貸款的銀行或公司破產(chǎn)。2007年3月，有近30家次級(jí)按揭貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)宣告破產(chǎn)、宣布發(fā)生重大損失、或者不得不變賣(mài)清算。2007年4月2日，美國(guó)最大的次級(jí)按揭貸款商——新世紀(jì)金融公司宣告破產(chǎn)，其負(fù)債在破產(chǎn)時(shí)超過(guò)了1億美元。接下來(lái)受到影響的就是投資購(gòu)買(mǎi)CDO的投資者，包括花旗銀行、摩根大通、摩根斯坦利、美林。這些大的投資銀行都因?yàn)閰⑴c了對(duì)CDO的投資而在次貸危機(jī)中遭受重大損失，并且這些損失持續(xù)擴(kuò)大，直至2008年9月，雷曼兄弟的破產(chǎn)和美林被并購(gòu)標(biāo)志著華爾街投資銀行時(shí)代大勢(shì)已去。

在美國(guó)房?jī)r(jià)的暴漲與暴跌的過(guò)程中，CPI卻是相對(duì)比較穩(wěn)定的。在房?jī)r(jià)上漲初期，CPI并未因房?jī)r(jià)上漲而過(guò)快上漲（雖然也發(fā)生了上漲，但主要是由于能源等價(jià)格的上漲、美元貶值等因素所致），事實(shí)上反而還因住房供應(yīng)增加、購(gòu)房者住進(jìn)了新房而導(dǎo)致房屋租金在2004年和2005年增長(zhǎng)放緩，由于房租（也包括自用住房的虛擬租金）在CPI中比重超過(guò)20%，這也對(duì)CPI的上漲產(chǎn)生了緩速作用。但伴隨著房?jī)r(jià)上漲的停滯直至最后房?jī)r(jià)下跌，抵押貸款償還的違約率上升，對(duì)租房的需求又開(kāi)始增加，于是在2006年房租的上漲開(kāi)始加快，與油價(jià)共同拉動(dòng)CPI持續(xù)上攀。

自2004年起，因油價(jià)而起的CPI不斷攀升掩蓋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫演繹，美聯(lián)儲(chǔ)的緊縮政策緊隨CPI之后，不但收效甚微，反而刺破了房地產(chǎn)泡沫，給自己招來(lái)了另外一個(gè)天大的麻煩。這個(gè)麻煩，在現(xiàn)在已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。并且按照很多人的斷言，可能將至少拖累美國(guó)經(jīng)濟(jì)5年以上。這也給人們留下一個(gè)思考：中央銀行是否應(yīng)不顧對(duì)房?jī)r(jià)的影響而“唯CPI之馬首是瞻”？