收入水平只決定一個(gè)人買房子的上限及下限，以同等消費(fèi)力，中產(chǎn)階層買多大的房子卻不是個(gè)定論。我目前對(duì)中產(chǎn)階層的界定是家庭月收入8000元～4萬(wàn)元，即家庭年收入10萬(wàn)元～50萬(wàn)元。那么對(duì)于一個(gè)月收入8000元的中產(chǎn)之家而言，他能夠承受的住宅消費(fèi)上限是月供2600元，首付8萬(wàn)元～10萬(wàn)元。以這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在北京、上海這樣的城市他可以買100平方米大、每平方米3000多元的房子，也可以買50平方米、每平方米7000多元的市區(qū)公寓，于是中產(chǎn)階層在其可控的經(jīng)濟(jì)實(shí)力范圍內(nèi)買多大的房子就不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，它正越來(lái)越顯示出是一個(gè)社會(huì)學(xué)問(wèn)題。

　　決定中產(chǎn)階層買多大房子的一個(gè)重要原因是中產(chǎn)階層收入增長(zhǎng)的速度。

　　進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然以不低于8%的速度持續(xù)增長(zhǎng)著，至今這種堪稱奇跡的現(xiàn)象還沒(méi)有消失的征兆。對(duì)前途的信心，以及持續(xù)增加的收入，都使中產(chǎn)階層的整體消費(fèi)力在逐年上升，這種上升不僅來(lái)自于中產(chǎn)階層整體規(guī)模的擴(kuò)大，也來(lái)自于中產(chǎn)階層消費(fèi)需求的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

　　1998年取消福利分房后，中產(chǎn)階層在住宅上的消費(fèi)還處在試探階段，那時(shí)他們還不敢傾其實(shí)力在房產(chǎn)上有較大投入，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范程度逐年提高，封建商品房流通方便，回報(bào)高，而央產(chǎn)房、舊時(shí)福利分房上市交易艱難，中產(chǎn)階層便逐年開始加大其在新建住宅上的投入，以便使"不動(dòng)產(chǎn)"成為"動(dòng)產(chǎn)"。而且由于投資失敗的比例在相應(yīng)降低，中產(chǎn)階層們備受鼓舞地將房子越換越大。很多中產(chǎn)階層在初次置業(yè)時(shí)都會(huì)考慮到三五年后出手是否容易這個(gè)問(wèn)題，一個(gè)關(guān)于越大的房子越好出手的投資傳說(shuō)使一些中產(chǎn)階層開始了"以房養(yǎng)房"的投資方式，而150平方米以上的高檔公寓、300平方米以上的TOWNHOUSE或別墅房子回報(bào)率相對(duì)較高的事實(shí)，也使中產(chǎn)階層在投資房產(chǎn)時(shí)有更為大膽的舉措。

　　中產(chǎn)階層買多大的房子受各種社會(huì)風(fēng)尚的影響也很突出。

　　自從中產(chǎn)階層進(jìn)入房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)以來(lái)，整個(gè)時(shí)尚界和社會(huì)輿論提供給中產(chǎn)階層的家居夢(mèng)想已經(jīng)經(jīng)過(guò)了幾輪變遷。

　　先是大廳小臥。在一套150平方米～180平方米的公寓里，客廳從20世紀(jì)90年代初的十幾平方米變成了90年代末的30平方米甚至50平方米。而所謂的小臥也不過(guò)是從二十多平方米減到十七八平方米，所以居室的面積在這一輪風(fēng)潮中便已擴(kuò)大了幾十平方米。大廳小臥示范的空間布置和家居風(fēng)格一時(shí)間成了中產(chǎn)之家的典型夢(mèng)想，在這一場(chǎng)逐夢(mèng)過(guò)程中，中產(chǎn)階層們將居住面積擴(kuò)大視為提升生活品質(zhì)的一個(gè)重要標(biāo)志。

　　經(jīng)歷過(guò)大廳小臥之后，開放式廚房又給中產(chǎn)階層提供了一個(gè)新的夢(mèng)想模板，開放式廚房使中產(chǎn)階層既實(shí)現(xiàn)了新生活的夢(mèng)想又無(wú)須擴(kuò)大面積。

　　消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的匱乏也使中產(chǎn)們對(duì)自己需要多大的房子拿捏不當(dāng)。

　　戶型即不同空間在一套住宅中的位置、比例，是中產(chǎn)階層們構(gòu)筑新生活的內(nèi)容。中產(chǎn)階層對(duì)空間與人的比例關(guān)系的判斷和處理還有某些不到位的地方，這就使他們對(duì)多大的房子才能使自己的需求得到恰當(dāng)?shù)臐M足判斷失準(zhǔn)。

　　比如：一個(gè)餐廳長(zhǎng)寬多少才是舒適的？擺新古典餐桌椅如果恰好，那么擺進(jìn)極簡(jiǎn)風(fēng)格的餐桌椅在視覺(jué)上是否顯得空洞？抑或餐廳就顯大了？

　　又比如：一個(gè)客廳多寬多長(zhǎng)適宜觀看多大的電視，一個(gè)喜歡美式田園風(fēng)格家居的人如果想在家中擺放美式沙發(fā)，客廳要多大才會(huì)不顯局促？

　　種種比例的判斷失準(zhǔn)，使中產(chǎn)階層忍受著由空間比例失調(diào)帶來(lái)的并不那么舒適的生活。

　　當(dāng)然對(duì)于剛剛買了新居的中產(chǎn)來(lái)說(shuō)，對(duì)于空間還沒(méi)能體會(huì)得十分細(xì)致，由此導(dǎo)致的不舒適還沒(méi)有那么嚴(yán)重。

　　中產(chǎn)之家對(duì)不同需求排序變化也對(duì)他們買多大房子構(gòu)成影響。伴隨著社區(qū)形象與名聲成為劃分階層的一個(gè)符號(hào)，一些試圖借此描述自身形象的中產(chǎn)階層也會(huì)為進(jìn)入這樣的社區(qū)付出一定的代價(jià)。例如為了提高身份，他們會(huì)為進(jìn)入高檔社區(qū)而在住宅面積上做出較大的讓步。

　　社交方式的改變也影響著中產(chǎn)階層選購(gòu)住宅時(shí)對(duì)面積的需要。經(jīng)常在家請(qǐng)客的人將在交通便利、宜于同事朋友抵達(dá)、社區(qū)形象良好和居室面積大小幾個(gè)指標(biāo)間做一個(gè)平衡。

　　2001年起，在郊區(qū)購(gòu)置居所成為了中產(chǎn)階層新的置業(yè)方向，其直接后果使中產(chǎn)們既無(wú)須大幅度增加置業(yè)成本，又享受到了嶄新的生活品質(zhì)，例如面積增大、自然環(huán)境改善等。

　　隨著有車一族的增多，中產(chǎn)階層便敢于購(gòu)置遠(yuǎn)離市中心的房子，這當(dāng)然也使他能買更大的面積。

　　而開發(fā)區(qū)的外遷、城市多中心的變化使一些在那些地區(qū)工作的中產(chǎn)無(wú)形中化解了為獲得一個(gè)好地段而支付高居住成本的困窘，于是這部分"省"下來(lái)的錢也使他們可以買面積大一些的房子。

　　但市政設(shè)施滯后于房地產(chǎn)開發(fā)速度這一事實(shí)，使很多經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚不夠強(qiáng)的中產(chǎn)們不能指望住到郊區(qū)去，因?yàn)槟菚?huì)使他們過(guò)不上都市生活，于是他們只能在面積上妥協(xié)，而選擇繼續(xù)留在城市里。而那些既在意時(shí)間成本，又希望住大房子的人身處中產(chǎn)位置時(shí)，只能選擇在城里購(gòu)置一套小房子、在郊區(qū)買一處TOWNHOUSE的置業(yè)模式。于是選購(gòu)小戶型成了進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)中產(chǎn)階層很重要的消費(fèi)行為。

　　家庭關(guān)系的變遷也使中產(chǎn)階層在購(gòu)房時(shí)在大與小之間徘徊不定。

　　兩個(gè)人供房，雖然可以買一個(gè)大的房子，但對(duì)感情的信心不穩(wěn)或兩性關(guān)系的不穩(wěn)都使尚未婚配的男女或者早早在婚前買下一處小房子，作為婚前財(cái)產(chǎn)記在自己名下，而不致在婚后變成"夫妻共有財(cái)產(chǎn)"；或者遲遲不開始置業(yè)，總等著將來(lái)兩個(gè)人共同負(fù)擔(dān)，不想自己先買一處大房子讓對(duì)方"不勞而獲"。

　　也有一類是置業(yè)時(shí)二人共同負(fù)擔(dān)房貸，而分手或離異時(shí)房子又成了男女雙方的負(fù)擔(dān)，財(cái)務(wù)結(jié)算自然少不得一番糾纏，財(cái)產(chǎn)分割后，一方少不得要重新購(gòu)買房子。這些都使房子在大與小之間變來(lái)變?nèi)ァ?/p>

　　當(dāng)然家庭成員結(jié)構(gòu)的改變，例如老人搬來(lái)同住或有了小孩等情況都會(huì)令中產(chǎn)階層對(duì)住宅面積的需求發(fā)生變化。只是在這最后一點(diǎn)里，由于中國(guó)中產(chǎn)階層在對(duì)空間挖掘和使用上的經(jīng)驗(yàn)還有待積累，所以他們解決這一問(wèn)題只有擴(kuò)大面積一個(gè)手段。這也是很多中產(chǎn)二次置業(yè)與一次置業(yè)的時(shí)間間隔只在三年左右的一個(gè)重要原因。

　　這種種可能性使中國(guó)當(dāng)代中產(chǎn)階層會(huì)買多大的房子變得難以預(yù)測(cè)，就像當(dāng)開發(fā)商一擁而上開發(fā)大戶型的時(shí)候，小戶型突然成了搶手貨，誰(shuí)知道有那么多單貴、新人類打破了成家后才置業(yè)的傳統(tǒng)消費(fèi)模式呢？誰(shuí)又猜得出有多少人打算做長(zhǎng)期單貴，已婚的也想為自己置辦一個(gè)玲瓏第二空間呢？這些變數(shù)使中國(guó)中產(chǎn)階層的居住平米數(shù)存在著不那么可靠的規(guī)律性，連中產(chǎn)階層自己也不清楚下一個(gè)階段在投資房產(chǎn)時(shí)究竟是買一處更大的房子，還是就不同的功能多買幾處小戶型呢？

　　目前市場(chǎng)上的小戶型從20平方米起步，到80平方米以內(nèi)，功能一般可用于單身或兩口之家的日常起居，或投資做家庭旅館、工作室或小公司的辦公室。開發(fā)商鎖定生于70年代的新生代時(shí)，定價(jià)的依據(jù)不是每平方米單價(jià)幾何，而是每套房總價(jià)幾何，因?yàn)檫@些新生代們能支付的首付和能承擔(dān)的月供是有清晰的上限的，他們?cè)俪埃膊幌胍驗(yàn)橘I房而放棄自己在其他方面的享受，所以他們不太能接受首付超過(guò)10萬(wàn)（如果還需要他們裝修和買家具的話，首付超過(guò)5萬(wàn)，他們就會(huì)再考慮了）、月供超過(guò)2000元的，如果是丁克之家，那么他們或許愿意承擔(dān)首付10萬(wàn)（可以是毛坯房）、月供不超過(guò)3000元的。至于面積，在這個(gè)人群中是有上下10平方米的彈性的，因?yàn)樗麄兊纳罘绞绞顾麄兏鼧?lè)于選一套居住功能使用不固定的房子。他們既在價(jià)錢上不能讓步，通常是樂(lè)于在面積上減少幾平方米的，好在這一代人有辦法把小房子住大，這真的是這一代人的本領(lǐng)。

　　至于一些并非完全出于經(jīng)濟(jì)收入的原因而購(gòu)買小戶型的人群，他們會(huì)比前者需要的面積大一些，如果說(shuō)前者是20平方米～50平方米小戶型的主力消費(fèi)者，那么這個(gè)人群則是50平方米～80平方米小戶型的主力消費(fèi)者。

　　這個(gè)人群在意的并不是省錢，而是在意購(gòu)買小戶型帶來(lái)的投資回報(bào)或居住方式的恰當(dāng)。

　　對(duì)于中產(chǎn)階層而言，在股市低迷，基金、國(guó)債市場(chǎng)的選擇有限，回報(bào)不確定時(shí)，投資房產(chǎn)不失為一條出路，但投資面積大的房產(chǎn)，對(duì)于自有住宅尚需還貸的中產(chǎn)而言是個(gè)不敢輕易背負(fù)的包袱，所以投資一個(gè)小戶型是個(gè)安全的方式。而投資小戶型基本能達(dá)到8%～10%的回報(bào)率，如果地段、樓盤選擇恰當(dāng)，還可以有更高的回報(bào)率。出于投資考慮的中產(chǎn)在選擇項(xiàng)目時(shí)，常常遵循的原則是買著名樓盤中最小的戶型，因?yàn)檫@類樓盤無(wú)論是均價(jià)還是出租價(jià)整體會(huì)較高，買一套這種樓盤里的小戶型無(wú)論轉(zhuǎn)賣或出租都可以搭順風(fēng)車。

　　至于選擇小戶型自用的中產(chǎn)除了收入的原因，很重要的原因是這個(gè)小戶型所承擔(dān)的居住功能是有限的，它不需要滿足房主對(duì)居住的全部需求，有的小戶型只是房主加班太晚，不便回到郊區(qū)常住住宅時(shí)臨時(shí)過(guò)夜的地方，有的只是朋友們偶爾聚會(huì)的地方，所以這些小戶型的周邊設(shè)施是否齊備并不重要，只要離娛樂(lè)中心或商務(wù)區(qū)距離較近就能滿足這類房主的需要。

　　上述影響中產(chǎn)階層買多大房子的幾個(gè)主體因素是我們一種理性的分析，事實(shí)上中產(chǎn)階層買多大的房子并不純粹是一個(gè)理性決策的結(jié)果。

　　中產(chǎn)階層也可能會(huì)脫離生活方式的真實(shí)需要，樣板間里一個(gè)夢(mèng)寐以求的幾案就可能使他多買上幾平方米，又或者只是女兒的一句話，老爸便慨然掏錢。中產(chǎn)階層也很可能會(huì)超出他們現(xiàn)有的收入實(shí)力，超"前"消費(fèi)，因?yàn)樗麄兿嘈攀杖脒€會(huì)增長(zhǎng)，更何況他們還沒(méi)有負(fù)債消費(fèi)，這種魄力與美國(guó)人比還差一大截呢。

　　鋪張?jiān)诮袢丈鐣?huì)中不僅表現(xiàn)在衣與食的消費(fèi)上，也正越來(lái)越多地表現(xiàn)在住與行上。一對(duì)在外企做到中高層的夫婦買了一套120平方米的公寓，住進(jìn)去第二年他們有了個(gè)兒子，到第三年孩子滿地跑時(shí)，他們便買了第二套房子，面積180平方米，置業(yè)的理由是孩子大了，家里不夠住。事實(shí)上那套120平方米的房子有很多空間未被真正利用上，但這對(duì)夫婦不愿大費(fèi)周章地改造現(xiàn)有的空間，而是通過(guò)買更大面積的房子來(lái)實(shí)現(xiàn)增加的居住期待，因?yàn)樗麄冇凶銐虻氖杖胫Ц哆@筆花銷，而且用錢購(gòu)買理想的這種體驗(yàn)，對(duì)許多中產(chǎn)而言稱得上是一個(gè)誘惑。

　　這個(gè)誘惑所包含的不僅有住得更寬敞舒適，也包括證明自己不斷進(jìn)步、生活水平逐年提高，還包括在與周圍人的比較中自己能有一種榮耀感和安全感。畢竟在今日中國(guó)，能花錢購(gòu)買居住理想的人總是有限的，有些實(shí)力的人多少可以確信自己是在社會(huì)階層金字塔靠塔尖的部分。這個(gè)證據(jù)非常有意義，它能在很大程度上化解中產(chǎn)階層心底深處的焦慮和不安全感--只要自己比別人走得快一些，自己便不會(huì)被這個(gè)社會(huì)拋棄。

　　所以買大房子的消費(fèi)取向背后的精神作用是大于物質(zhì)意義的，這也就是為什么以中國(guó)人目前的收入水平本不應(yīng)該承載如此高的房?jī)r(jià)，然而卻承受了。除了積攢了幾十年的消費(fèi)力井噴式爆發(fā)的歷史背景，這一代中產(chǎn)階層的心理狀態(tài)是個(gè)重要因素。

　　買多大的房子本來(lái)就是當(dāng)代中產(chǎn)階層的居住試驗(yàn)。

　　中產(chǎn)階層不可能很快中止這場(chǎng)試驗(yàn)，因?yàn)殛P(guān)于居住、關(guān)于投資不動(dòng)產(chǎn)，中產(chǎn)階層還有許多有待了解的內(nèi)容，還有許多需要積累的經(jīng)驗(yàn)，這一代沒(méi)有完成，下一代還要繼續(xù)。在消費(fèi)者沒(méi)有具足認(rèn)識(shí)與經(jīng)驗(yàn)之前，市場(chǎng)會(huì)始終處在不確定、不成熟、不完善的狀態(tài)中，而這幾個(gè)"不"又會(huì)使消費(fèi)者對(duì)未來(lái)存在著更多的猜想。只有當(dāng)消費(fèi)者真正成熟起來(lái)，這個(gè)市場(chǎng)提供的關(guān)于居住的夢(mèng)想才是有依據(jù)的，帶有極大試驗(yàn)色彩的"嘗試性消費(fèi)"才會(huì)轉(zhuǎn)向理性需求的"滿足型消費(fèi)"。

　　不過(guò)這一天還不會(huì)太快到來(lái)，因?yàn)橛绊懼袊?guó)中產(chǎn)階層消費(fèi)者走向成熟的法律系統(tǒng)、媒體系統(tǒng)、設(shè)計(jì)系統(tǒng)都還不可能迅速提供一個(gè)完善的模本供中產(chǎn)階層參考：我住多大的房子合適？