房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實(shí)務(wù)操作與案例分析

第1章 企業(yè)設(shè)立及投資（資產(chǎn)劃撥）業(yè)務(wù)涉稅問題
1.1 企業(yè)開辦期間的各項(xiàng)業(yè)務(wù)
1.2 接受資本投入業(yè)務(wù)
1.3 接受實(shí)物資產(chǎn)及土地投入業(yè)務(wù)
1.4 資產(chǎn)劃撥投資業(yè)務(wù)
第2章 借款業(yè)務(wù)涉稅問題
2.1 企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款業(yè)務(wù)
2.2 企業(yè)向非金融企業(yè)借款業(yè)務(wù)
2.3 企業(yè)向個人借款業(yè)務(wù)
2.4 向關(guān)聯(lián)方支付利息業(yè)務(wù)
2.5 取得利息收入等業(yè)務(wù)
2.6 土地增值稅清算時利息扣除的業(yè)務(wù)
第3章 涉及土地使用權(quán)成本各項(xiàng)業(yè)務(wù)涉稅問題
3.1 以出讓方式獲取土地業(yè)務(wù)
3.2 以轉(zhuǎn)讓方式獲取土地業(yè)務(wù)
3.3 以接受投資等方式取得土地業(yè)務(wù)
3.4 購買在建工程業(yè)務(wù)
3.5 取得保障性住房用地業(yè)務(wù)
3.6 其他各項(xiàng)土地成本及相關(guān)業(yè)務(wù)處理
3.7 土地成本分?jǐn)傆嬎?br />第4章 前期工程準(zhǔn)備階段各項(xiàng)業(yè)務(wù)涉稅問題
4.1 各項(xiàng)設(shè)計、勘察、測繪業(yè)務(wù)
4.2 項(xiàng)目咨詢費(fèi)用支出業(yè)務(wù)
4.3 籌建、場地通平等業(yè)務(wù)
4.4 前期工程費(fèi)成本分?jǐn)倶I(yè)務(wù)
第5章 項(xiàng)目施工成本費(fèi)用支出業(yè)務(wù)涉稅問題
5.1 涉及建筑安裝工程費(fèi)的業(yè)務(wù)
5.2 涉及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的業(yè)務(wù)
5.3 涉及公共配套設(shè)施費(fèi)的業(yè)務(wù)
5.4 涉及開發(fā)間接費(fèi)的業(yè)務(wù)
第6章 項(xiàng)目成本費(fèi)用分?jǐn)倶I(yè)務(wù)涉稅問題
6.1 成本對象確定涉及的稅收問題
6.2 計稅成本核算的一般程序
6.3 成本分配涉及的稅收問題
6.4 特殊項(xiàng)目的專門分?jǐn)偡椒?br />第7章 銷售業(yè)務(wù)涉稅問題
7.1 增值稅銷售額與土地價款業(yè)務(wù)
7.2 進(jìn)項(xiàng)稅額業(yè)務(wù)
7.3 增值稅小規(guī)模納稅人業(yè)務(wù)
7.4 銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目取得收入的企業(yè)所得稅處理
7.5 銷售房屋贈送物品業(yè)務(wù)
7.6 違約賠償業(yè)務(wù)
7.7 其他銷售業(yè)務(wù)
第8章 房地產(chǎn)開發(fā)特殊業(yè)務(wù)涉稅問題
8.1 合作建房業(yè)務(wù)
8.2 代建工程業(yè)務(wù)
8.3 視同銷售行為業(yè)務(wù)
8.4 售后回租業(yè)務(wù)
8.5 售后回購業(yè)務(wù)
8.6 轉(zhuǎn)讓舊房業(yè)務(wù)
8.7 轉(zhuǎn)讓在建工程業(yè)務(wù)
8.8 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)業(yè)務(wù)
第9章 自持物業(yè)業(yè)務(wù)涉稅問題
9.1 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)等業(yè)務(wù)
9.2 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)
9.3 配套設(shè)施使用業(yè)務(wù)
9.4 委托下屬公司出租房屋業(yè)務(wù)
第10章 利潤分配及注銷清算業(yè)務(wù)涉稅問題
10.1 利潤分配業(yè)務(wù)
10.2 注銷清算業(yè)務(wù)
第11章 薪金福利保險業(yè)務(wù)涉稅問題
11.1 工資薪金支出業(yè)務(wù)
11.2 福利費(fèi)支出業(yè)務(wù)
11.3 各類社保支出業(yè)務(wù)
第12章 各類計稅列支限額業(yè)務(wù)涉稅問題
12.1 職工教育經(jīng)費(fèi)支出業(yè)務(wù)
12.2 工會經(jīng)費(fèi)支出業(yè)務(wù)
12.3 黨團(tuán)組織活動經(jīng)費(fèi)支出業(yè)務(wù)
12.4 業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出業(yè)務(wù)
12.5 廣告宣傳費(fèi)支出業(yè)務(wù)
12.6 公益捐贈業(yè)務(wù)
12.7 銷售傭金支出業(yè)務(wù)
第13章 固定資產(chǎn)租賃（經(jīng)營性）業(yè)務(wù)涉稅問題
13.1 出租房屋業(yè)務(wù)
13.2 承租房屋支付租金業(yè)務(wù)
13.3 設(shè)備等各項(xiàng)資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)
13.4出租圍擋等廣告資源業(yè)務(wù)
第14章 日常管理活動業(yè)務(wù)涉稅問題
14.1 管理費(fèi)用與開發(fā)間接費(fèi)用業(yè)務(wù)
14.2 統(tǒng)一著裝費(fèi)支出業(yè)務(wù)
14.3 勞保支出業(yè)務(wù)
14.4 私車公用業(yè)務(wù)
14.5 支付員工通訊費(fèi)業(yè)務(wù)
14.6 贈送外單位個人禮品費(fèi)用支出業(yè)務(wù)
14.7 支付誤餐補(bǔ)貼業(yè)務(wù)
14.8 其他各項(xiàng)業(yè)務(wù)
第15章 增值稅發(fā)票開具及抵扣等業(yè)務(wù)涉稅問題
15.1 委托稅務(wù)機(jī)關(guān)開具增值稅發(fā)票
15.2 小規(guī)模納稅人自開增值稅發(fā)票
15.3 發(fā)票開具中的各項(xiàng)相關(guān)業(yè)務(wù)
15.4 違反發(fā)票管理規(guī)定的相關(guān)處罰


案例目錄

第1章 企業(yè)設(shè)立及投資（資產(chǎn)劃撥）業(yè)務(wù)涉稅問題

案例1-1企業(yè)開辦費(fèi)的會計處理
案例1-2企業(yè)開辦期間業(yè)務(wù)招待費(fèi)及廣告和宣傳費(fèi)的處理
案例1-3新辦企業(yè)營業(yè)賬簿貼花的計算
案例1-4企業(yè)接受現(xiàn)金投入資本的會計處理
案例1-5注冊資本的印花稅計算
案例1-6企業(yè)“實(shí)收資本”“資本公積”增加的印花稅計算
案例1-7企業(yè)轉(zhuǎn)增資本的印花稅計算
案例1-8企業(yè)以房屋投資的綜合涉稅處理
案例1-9企業(yè)接受房屋（實(shí)物資產(chǎn)）投資的涉稅處理
案例1-10企業(yè)接受土地使用權(quán)投資的涉稅處理
案例1-11企業(yè)接受土地使用權(quán)投資的城鎮(zhèn)土地使用稅計算
案例1-12企業(yè)接受房屋投資的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅計算
案例1-13企業(yè)接受房屋、土地使用權(quán)投資的契稅計算
案例1-14企業(yè)接受房屋、土地使用權(quán)投資的印花稅計算
案例1-15母子公司之間土地使用權(quán)劃撥的增值稅計算（1）
案例1-16母子公司之間土地使用權(quán)劃撥的增值稅計算（2）
案例1-17子公司承受土地的契稅計算
案例1-18 100%控股母子公司之間劃撥土地不進(jìn)行企業(yè)所得稅處理情形下的會計處理
案例1-19非100%直接控股母子公司之間劃撥土地的企業(yè)所得稅處理
案例1-20母子公司之間劃撥土地的印花稅計算
案例1-21母子公司之間劃撥土地的城鎮(zhèn)土地使用稅計算
案例1-22母子公司之間劃撥房屋的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅計算

第2章 借款業(yè)務(wù)涉稅問題

案例2-1企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款的印花稅計算
案例2-2企業(yè)借款費(fèi)用按性質(zhì)不同的處理
案例2-3企業(yè)借款費(fèi)用的會計（企業(yè)所得稅）處理
案例2-4金融機(jī)構(gòu)開具利息增值稅發(fā)票的處理
案例2-5企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)借款支付利息的會計（企業(yè)所得稅）處理
案例2-6企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)借款利息增值稅發(fā)票的處理
案例2-7企業(yè)向個人借款利息的會計（企業(yè)所得稅）處理
案例2-8企業(yè)向個人借款支付利息扣繳增值稅的計算
案例2-9企業(yè)向個人借款支付的利息扣繳個人所得稅的計算
案例2-10企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出的處理
案例2-11企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出的計算處理
案例2-12企業(yè)之間無償使用資金的增值稅計算
案例2-13企業(yè)自有資金借給其他企業(yè)取得利息收入的增值稅處理
案例2-14企業(yè)利息收入的會計（企業(yè)所得稅）處理
案例2-15土地增值稅清算時利息支出的扣除計算
案例2-16土地增值稅清算時利息支出不能按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目分?jǐn)偟目鄢嬎?
案例2-17企業(yè)既有金融機(jī)構(gòu)借款又有其他借款，土地增值稅清算時開發(fā)費(fèi)用的扣除計算

第3章 涉及土地使用權(quán)成本各項(xiàng)業(yè)務(wù)涉稅問題

案例3-1企業(yè)簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的印花稅計算
案例3-2企業(yè)以出讓方式獲取國有土地使用權(quán)的契稅計算
案例3-3企業(yè)以競價方式獲取國有土地使用權(quán)的契稅計算
案例3-4企業(yè)獲取國有土地使用權(quán)且減免部分土地出讓金的契稅計算
案例3-5企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)的城鎮(zhèn)土地使用稅計算
案例3-6企業(yè)以出讓方式獲取土地使用權(quán)成本及各項(xiàng)稅費(fèi)的會計處理
案例3-7農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地各種補(bǔ)償安置費(fèi)用的處理
案例3-8土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同印花稅的計算
案例3-9企業(yè)以轉(zhuǎn)讓方式獲取國有土地使用權(quán)的契稅計算
案例3-10企業(yè)以轉(zhuǎn)讓方式獲取國有土地使用權(quán)的城鎮(zhèn)土地使用稅計算
案例3-11企業(yè)以轉(zhuǎn)讓方式獲取國有土地使用權(quán)支付的土地價款的進(jìn)項(xiàng)稅額處理
案例3-12企業(yè)以轉(zhuǎn)讓方式獲取土地使用權(quán)成本確定及各項(xiàng)稅費(fèi)的會計（企業(yè)所得稅）處理
案例3-13企業(yè)以接受投資方式取得土地使用權(quán)的契稅計算
案例3-14企業(yè)以接受投資方式獲取土地使用權(quán)的會計（企業(yè)所得稅）處理
案例3-15企業(yè)以土地上的開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)的會計（企業(yè)所得稅）處理
案例3-16企業(yè)以其他土地上的開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)的會計（企業(yè)所得稅）處理
案例3-17企業(yè)購買在建工程簽訂合同的印花稅計算
案例3-18企業(yè)購置在建工程的契稅計算
案例3-19企業(yè)購置在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額處理
案例3-20企業(yè)購置在建工程的會計（企業(yè)所得稅）處理
案例3-21企業(yè)獲得返還的土地出讓金的處理
案例3-22企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成損失的會計處理
案例3-23商品房開發(fā)期間的城鎮(zhèn)土地使用稅計算
案例3-24企業(yè)一次性開發(fā)不同類型項(xiàng)目土地成本的分?jǐn)傆嬎?
案例3-25企業(yè)分期開發(fā)土地成本的分?jǐn)傆嬎?
案例3-26納稅人分批開發(fā)項(xiàng)目，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確定
案例3-27地下車庫（位）等建筑物土地成本的分?jǐn)偅ㄍ恋卦鲋刀悾┯嬎?
案例3-28地下車庫（位）等建筑物土地成本的分?jǐn)偅ㄆ髽I(yè)所得稅）計算

第4章 前期工程準(zhǔn)備階段各項(xiàng)業(yè)務(wù)涉稅問題

案例4-1設(shè)計、勘察、測繪合同的印花稅計算
案例4-2各項(xiàng)設(shè)計、測繪等費(fèi)用的增值稅處理
案例4-3各項(xiàng)設(shè)計、測繪等費(fèi)用的會計處理
案例4-4企業(yè)支付境外機(jī)構(gòu)設(shè)計費(fèi)的扣繳增值稅計算
案例4-5企業(yè)支付境外機(jī)構(gòu)設(shè)計費(fèi)的扣繳企業(yè)所得稅計算
案例4-6企業(yè)支付境外機(jī)構(gòu)設(shè)計費(fèi)由境內(nèi)企業(yè)承擔(dān)稅費(fèi)的涉稅處理
案例4-7專家（自然人）勞務(wù)費(fèi)的增值稅及附加計算
案例4-8專家（自然人）勞務(wù)費(fèi)的個人所得稅計算
案例49企業(yè)支付專家（自然人）勞務(wù)費(fèi)的會計處理
案例4-10企業(yè)支付各類咨詢費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額計算
案例4-11企業(yè)支付各類咨詢費(fèi)的會計處理
案例4-12企業(yè)組織項(xiàng)目咨詢會議發(fā)生費(fèi)用的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額計算
案例4-13企業(yè)支付咨詢會議發(fā)生費(fèi)用的會計處理
案例4-14企業(yè)外出考察費(fèi)用增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的計算
案例4-15企業(yè)外出考察費(fèi)用的會計處理
案例4-16企業(yè)項(xiàng)目可行性研究未通過，相關(guān)費(fèi)用的會計處理
案例4-17企業(yè)為未來項(xiàng)目研究咨詢發(fā)生費(fèi)用的會計處理
案例4-18“三通一平”工程合同的印花稅計算
案例4-19“三通一平”工程支出增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的計算
案例4-20“三通一平”工程支出的會計處理
案例4-21企業(yè)支付施工前各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)的會計處理
案例4-22企業(yè)支付各項(xiàng)行政性收費(fèi)和政府基金的會計處理
案例4-23企業(yè)未上交的報批報建、物業(yè)完善費(fèi)用的會計處理
案例4-24項(xiàng)目一次性開發(fā)的前期工程費(fèi)用按占地面積法分?jǐn)偟挠嬎?
案例4-25項(xiàng)目分期開發(fā)的前期工程費(fèi)用按占地面積法分?jǐn)偟挠嬎?
案例4-26項(xiàng)目一次性開發(fā)的前期工程費(fèi)用按建筑面積法分?jǐn)偟挠嬎?
案例4-27項(xiàng)目分期開發(fā)的前期工程費(fèi)用按建筑面積法分?jǐn)偟挠嬎?
案例4-28前期工程費(fèi)用按直接成本法分?jǐn)偟挠嬎?
案例4-29前期工程費(fèi)用按預(yù)算造價法分?jǐn)偟挠嬎?

第5章 項(xiàng)目施工成本費(fèi)用支出業(yè)務(wù)涉稅問題

案例5-1各項(xiàng)建筑安裝工程業(yè)務(wù)合同的印花稅計算
案例5-2建筑安裝工程業(yè)務(wù)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的處理
案例5-3建筑安裝工程支出的會計（企業(yè)所得稅）處理
案例5-4取得建筑服務(wù)與材料、設(shè)備增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額的處理
案例5-5企業(yè)取得建筑服務(wù)與材料、設(shè)備增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額的處理
案例5-6與開發(fā)項(xiàng)目（收入）有直接關(guān)聯(lián)的成本支出的處理
案例5-7與開發(fā)項(xiàng)目（收入）無直接關(guān)聯(lián)的成本支出的處理
案例5-8與項(xiàng)目密不可分的紅線外支出的處理
案例5-9與經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)的判決作為入賬依據(jù)的處理
案例5-10與經(jīng)營業(yè)務(wù)不相關(guān)的判決作為入賬依據(jù)的處理
案例5-11企業(yè)自建用房土地成本的處理
案例5-12出包工程未取得全額發(fā)票的預(yù)提處理
案例5-13企業(yè)甲供材費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額的處理
案例5-14基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程施工合同的印花稅計算
案例5-15基礎(chǔ)設(shè)施工程業(yè)務(wù)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的處理
案例5-16基礎(chǔ)設(shè)施工程支出的會計處理
案例5-17公共配套設(shè)施工程施工合同的印花稅計算
案例5-18公共配套設(shè)施工程業(yè)務(wù)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的處理
案例5-19公共配套設(shè)施工程支出的會計處理
案例5-20公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的預(yù)提處理
案例5-21公共配套設(shè)施獲得政府補(bǔ)償?shù)奶幚?
案例5-22利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所的企業(yè)所得稅處理
案例5-23取得自來水公司與供電局開具的增值稅專用發(fā)票的處理

第6章 項(xiàng)目成本費(fèi)用分?jǐn)倶I(yè)務(wù)涉稅問題

案例6-1開發(fā)項(xiàng)目按可否銷售原則確定成本的計算
案例6-2開發(fā)項(xiàng)目按分類歸集原則確定成本的處理
案例6-3開發(fā)項(xiàng)目按功能區(qū)分原則確定成本的處理
案例6-4企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所成本對象的確定
案例6-5開發(fā)項(xiàng)目按定價差異原則確定成本的處理
案例6-6開發(fā)項(xiàng)目按成本差異原則確定成本的處理
案例6-7應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用的確認(rèn)
案例6-8企業(yè)各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用的劃分歸集
案例6-9期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)成本費(fèi)用的分配
案例6-10本期已完工成本對象的成本分配
案例6-11項(xiàng)目一次性開發(fā)應(yīng)用占地面積法分配的計算
案例6-12項(xiàng)目分期開發(fā)應(yīng)用占地面積法分配的計算
案例6-13項(xiàng)目一次性開發(fā)應(yīng)用建筑面積法分配的計算
案例6-14項(xiàng)目分期開發(fā)應(yīng)用建筑面積法分配的計算
案例6-15開發(fā)產(chǎn)品成本應(yīng)用直接成本法分配的計算
案例6-16開發(fā)產(chǎn)品成本應(yīng)用預(yù)算造價法分配的計算
案例6-17單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本的分配
案例6-18借款費(fèi)用應(yīng)用直接成本法分配的計算

第7章 銷售業(yè)務(wù)涉稅問題

案例7-1一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅銷售額的計算
案例7-2企業(yè)扣除的土地價款不得超過實(shí)際支付價款的計算
案例7-3一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目增值稅銷售額的計算
案例7-4適用一般計稅方法的一般納稅人預(yù)繳增值稅及繳納增值稅的計算
案例7-5適用簡易計稅方法的一般納稅人預(yù)繳增值稅的計算
案例7-6企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的計算
案例7-7企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的會計處理
案例7-8適用一般計稅方法的納稅人在納稅義務(wù)發(fā)生時的處理
案例7-9適用簡易計稅方法的納稅人在納稅義務(wù)發(fā)生時的處理
案例7-10企業(yè)有多個項(xiàng)目預(yù)售的（合并扣減）稅款計算
案例7-11企業(yè)有多個項(xiàng)目預(yù)售的（分項(xiàng)扣減）稅款計算
案例7-12兼有兩種計稅方法及免征項(xiàng)目的不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的確定
案例7-13小規(guī)模納稅人申報稅款的計算
案例7-14企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的時間
案例7-15企業(yè)采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的時間
案例7-16企業(yè)采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的時間
案例7-17企業(yè)采取基價（保底價）并實(shí)行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的時間
案例7-18企業(yè)采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的時間
案例7-19預(yù)計毛利額的計算
案例7-20企業(yè)隨銷售房屋贈送物品的增值稅計算
案例7-21企業(yè)項(xiàng)目營銷贈送禮品的增值稅、企業(yè)所得稅處理
案例7-22企業(yè)項(xiàng)目營銷贈送禮品的個人所得稅處理
案例7-23企業(yè)收到客戶（業(yè)主）違約金的增值稅、企業(yè)所得稅處理
案例7-24企業(yè)支付個人違約賠償金的處理
案例7-25企業(yè)銷售商品房發(fā)生合同終止并退款的增值稅處理
案例7-26企業(yè)支付境外機(jī)構(gòu)銷售費(fèi)用的增值稅計算
案例7-27企業(yè)支付境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用的處理
案例7-28企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用不超過12個月又銷售的處理
案例7-29企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用不超過12個月又銷售的房產(chǎn)稅計算


(篇幅限制，后略，詳情見“內(nèi)頁插圖”欄目)