房地產開發(fā)企業(yè)稅收與會計實務大全

第一章房地產開發(fā)基本知識及納稅概述
第一節(jié)房地產開發(fā)基本業(yè)務知識
一、房地產開發(fā)主要業(yè)務活動
二、房地產開發(fā)常用術語
第二節(jié)房地產開發(fā)主要階段
第三節(jié)房地產開發(fā)涉及稅費概述

第二章企業(yè)設立環(huán)節(jié)稅收政策實踐應用
第一節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)設立及相關稅務問題概述
一、設立房地產開發(fā)企業(yè)應當具備的條件
二、新設立房地產開發(fā)企業(yè)的備案程序
三、房地產開發(fā)企業(yè)設立中的納稅問題
第二節(jié)投資主體不同影響稅后凈收益
一、企業(yè)所得稅后利潤分配納稅依據(jù)
二、稅金及附加對企業(yè)凈利潤的影響
三、內、外資企業(yè)利潤分配的稅收差異
四、內、外方股東股權轉讓的稅收差異
五、設立外商投資房地產企業(yè)的限制性規(guī)定
第三節(jié)適當借款有助于降低稅收支出
一、單純權益性投資對企業(yè)所得稅的影響
二、債權性投資與權益性投資對企業(yè)所得稅的影響
三、債權性投資與權益性投資對土地增值稅的影響
四、信托融資“假股權真?zhèn)鶛唷蓖顺鰰r的定價稅收風險
第四節(jié)注冊地合理規(guī)劃可降低稅務成本
一、企業(yè)所得稅管理
二、公司注冊地與項目所在地是否一致要權衡
第五節(jié)設立分公司還是子公司的稅收權衡
一、設立子分公司的稅收權衡
二、土地如何在母子公司之間內部流轉
三、嚴禁強制或變相要求外地建筑企業(yè)在本地設立分公司或子公司
第六節(jié)總分支機構跨地區(qū)經營所得稅收有別
一、跨地區(qū)經營總分支機構的兩種情形及政策區(qū)別
二、兼營建筑安裝業(yè)務的房地產企業(yè)跨地區(qū)經營政策應用
三、房地產企業(yè)跨地區(qū)經營企業(yè)所得稅的匯總與分配
四、匯總納稅申報中分支機構預繳稅款不等于總機構分配比例的情形
第七節(jié)以土地使用權作價投資應考慮稅收問題

第三章取得土地使用權環(huán)節(jié)稅收政策實踐應用
第一節(jié)土地使用權不同取得方式下的稅務問題
一、土地使用權出讓及年限規(guī)定
二、“招拍掛”
三、以劃撥方式取得的土地使用權轉讓
四、購買在建（項目）工程
五、收購項目公司
六、合作開發(fā)
七、社會保障性住房建設用地
八、取得土地使用權涉及稅費
第二節(jié)土地使用權轉移計征契稅實踐應用
一、出讓土地使用權契稅政策解讀
二、出讓土地使用權如何確定契稅計稅依據(jù)
三、天籟之音——大配套費暫緩計入契稅計稅依據(jù)
四、劃撥用地轉讓是否補征契稅
五、改變土地用途是否征收契稅
六、無效產權轉移能否退還契稅
七、因政府征用重新承受土地是否繳納契稅
八、以土地使用權抵債是否繳納契稅
九、特殊情形契稅申報可以無發(fā)票
十、企業(yè)辦學校用地是否繳納契稅
十一、契稅納稅申報表
第三節(jié)改制重組契稅征免實踐應用
一、改制重組免征契稅的政策規(guī)定
二、改制重組免征契稅政策的實踐應用
第四節(jié)耕地占用稅該由誰繳納
一、耕地占用稅該由企業(yè)交還是政府交
二、耕地占用稅在土地出讓前就該繳納
三、可否一年免征城鎮(zhèn)土地使用稅
四、耕地占用稅納稅申報表
第五節(jié)受讓土地注意土地使用稅之稅收風險
一、土地無約定交付日期的稅收風險
二、未繳納土地出讓金是否免繳城鎮(zhèn)土地使用稅
三、未辦理土地使用證開發(fā)也應繳納土地使用稅
第六節(jié)囤地繳納土地閑置費影響清算成本扣除
一、開發(fā)商囤地要繳納土地閑置費
二、土地閑置費在土地增值稅清算中不能扣除
第七節(jié)政府土地返還款營改增后風險依舊在
一、土地返還款計入收入還是沖減土地成本
二、土地返還利益不屬于免稅收入
三、對土地返還利益土地增值稅處理應慎重
四、對土地返還利益如何進行增值稅處理
五、土地減免款是否計入房產原值計征房產稅

第四章舊城改造項目稅收政策實踐應用
第一節(jié)拿地先拆遷稅務視角分析
一、舊的拆遷基本程序規(guī)定
二、拆遷政策之變遷
三、從地方文件看舊城改造基本原則
四、舊城改造、拆遷補償需要關注的問題
第二節(jié)被征收人舊城改造政策分析
一、城市房屋拆遷被征收人的增值稅處理
二、城市房屋拆遷被征收人是否繳納個人所得稅
三、被征收人取得安置房屋后銷售如何征收個人所得稅
四、被征收人（自然人）取得拆遷補償房屋如何計征契稅
五、被征收人（拆遷戶）是否免征土地增值稅
六、被征收人（企業(yè)）企業(yè)所得稅是否有優(yōu)惠
第三節(jié)拆遷人與征收人舊城改造政策不完全一致
一、拆遷主體與征收主體增值稅處理
二、城市房屋拆遷補償費如何計入土地增值稅扣除項目
三、城市房屋拆遷補償款是否繳納契稅
四、城市房屋拆遷補償費企業(yè)所得稅處理
五、先拆遷后出讓補償款不一定要計成本
六、土地改造不征增值稅要具備的條件
第四節(jié)舊城改造項目如何清算土地增值稅
第五節(jié)“三舊”改造九種模式最具指導性意義的文件

第五章代建開發(fā)與增值稅計稅方式
第一節(jié)取得土地使用權后再代建如何征稅
第二節(jié)沒有土地代建行為如何征稅
一、稅務機關對代建行為的確認標準
二、委托方如何納稅
三、開發(fā)商如何納稅
四、營改增后按同樣原則征收增值稅
第三節(jié)政府工程營改增后如何計稅
一、BT項目如何計算繳納增值稅
二、BOT項目如何計算繳納增值稅
三、PPP項目如何計算繳納增值稅

第六章土地使用權轉讓營改增后如何計稅
第一節(jié)轉讓土地使用權是否可以按差額納稅
一、不動產轉讓如何計征增值稅
二、土地使用權轉讓如何計征增值稅
第二節(jié)在建工程轉讓與股權轉讓獲取開發(fā)用地
第三節(jié)股權轉讓取得土地使用權稅收政策實踐應用
一、土地使用權直接轉讓的經營風險
二、股權轉讓下的稅務處理及政策應用
第四節(jié)整體產權轉讓收購項目公司稅收政策實踐應用
一、整體產權轉讓是否征收增值稅
二、整體產權轉讓免征土地增值稅
三、印花稅相關問題
四、企業(yè)所得稅相關問題
五、契稅相關問題
第五節(jié)整體資產轉讓獲取土地稅收政策實踐應用
一、增值稅相關問題
二、土地增值稅相關問題
三、企業(yè)所得稅相關問題
四、印花稅相關問題
五、契稅相關問題

第七章合作開發(fā)房地產稅收政策實踐應用
第一節(jié)房地產合作開發(fā)概述
一、房地產合作開發(fā)
二、合作開發(fā)的基本模式
三、合作開發(fā)的法律問題
第二節(jié)當合作建房遇到營改增
一、不成立合營企業(yè)的合作建房
二、成立合營企業(yè)的合作建房
三、將正在開發(fā)的土地與別人合作開發(fā)
四、合作建房中關于“一方提供土地使用權”具體含義的規(guī)定
五、房地產開發(fā)企業(yè)吸收他人資金合作建房
第三節(jié)合作建房免征土地增值稅分情況分析
一、合作建房項目清算主體的確定
二、合作建房分得現(xiàn)金是否免稅
三、合作建房分得房產再出售情形的處理
四、 合作建房雙方的稅務與會計處理
第四節(jié)分房分利會計稅務處理不一樣
第五節(jié)先聯(lián)合拿地再合作建房如何處理

第八章開發(fā)環(huán)節(jié)稅收政策實踐應用
第一節(jié)開發(fā)成本核算的主要內容
一、房地產開發(fā)成本對象及確定原則
二、房地產開發(fā)成本分類及核算的具體范圍
三、房地產開發(fā)過程可能涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金
第二節(jié)建筑工程施工合同計稅方法的選擇
一、營改增新老項目劃分的原則
二、建筑服務計稅方法的選擇
三、建筑服務總分包差額計稅規(guī)則
四、建筑服務總分包計稅方法能否一致
五、建筑工程施工合同計稅方法誰說了算
第三節(jié)共同成本及代建工程的會計核算處理
一、房地產開發(fā)成本的核算程序
二、房地產開發(fā)成本中共同成本的分配方法
三、成本分配所依據(jù)的建筑面積的確定
四、房地產共同成本分配方法案例解析
五、土地增值稅清算時扣除項目金額支付的截止時間
六、土地增值稅清算時成本分攤的一般規(guī)則
七、土地增值稅清算時層高系數(shù)法實踐應用
八、土地增值稅清算時按投影面積分攤土地成本實踐應用
九、土地增值稅清算時地下車位如何分攤成本
十、土地增值稅清算時商業(yè)用地和住宅用地如何分攤成本
第四節(jié)會計成本不等于開發(fā)產品計稅成本
一、開發(fā)產品完工前成本的確認
二、開發(fā)產品完工條件的確認
三、開發(fā)產品完工后成本的確認
四、預提成本影響完工產品計稅成本的確定
五、房地產開發(fā)企業(yè)預提成本并非隨意扣除
六、營改增后質押金、保證金的稅務處理
七、營改增后建筑發(fā)票的規(guī)范性要求
第五節(jié)售樓部不同模式的稅務處理
一、利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修裝飾后作為
營銷設施使用
二、利用開發(fā)小區(qū)內樓宇之外的明顯位置建造臨時設施作為營銷
設施使用
三、利用開發(fā)小區(qū)內的配套設施裝修裝飾后作為營銷設施臨時
使用
四、在開發(fā)小區(qū)之外的人口密集區(qū)設置銷售網點作為營銷
設施使用
第六節(jié)項目工程用房與銷售用房稅務處理不同
第七節(jié)境外支付服務費的稅務處理
一、境外企業(yè)服務所得是否繳納增值稅
二、代扣代繳稅收繳款憑證可抵扣進項稅額
三、境外企業(yè)服務所得是否繳納企業(yè)所得稅
四、對外支付改為備案制
五、境外支付不含稅合同如何代扣稅款

第九章營改增后房地產增值稅稅收政策實踐應用
第一節(jié)商品房銷售基本政策
一、商品房現(xiàn)售
二、商品房預售
第二節(jié)房地產銷售預繳稅款與納稅申報
一、新老項目的確定
二、預繳稅款
三、一般計稅方法
四、納稅申報
第三節(jié)房地產企業(yè)進項稅額抵扣實踐應用
第四節(jié)房地產銷售開發(fā)產品發(fā)票如何開具
一、房地產正常發(fā)票開具
二、繳納營業(yè)稅后未開具發(fā)票如何補開
三、主要政策及發(fā)票開具規(guī)定
四、開具紅字增值稅發(fā)票管理規(guī)定
第五節(jié)轉讓“二手房”增值稅政策實踐應用
第六節(jié)不動產出租增值稅政策實踐應用
一、一般納稅人出租不動產的增值稅繳納規(guī)定
二、小規(guī)模納稅人出租不動產的增值稅繳納規(guī)定
三、預繳稅款
四、發(fā)票開具及征收管理
第七節(jié)房地產企業(yè)特殊業(yè)務增值稅政策問答

第十章房地產企業(yè)經營收入企業(yè)所得稅處理實踐應用
第一節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)預售收入企業(yè)所得稅處理
一、產品完工標準
二、預計計稅毛利率
三、預售階段所得稅收入的確認
四、預收賬款會計科目的設置
五、預售階段企業(yè)所得稅預繳納稅申報的變化
六、預繳企業(yè)所得稅納稅申報表未明確事項處理
七、預售階段可否彌補以前年度虧損
八、預售階段企業(yè)所得稅年度匯算清繳的有關問題
九、稅務機關檢查調增的企業(yè)應納稅所得額可否彌補以前年度的
虧損
第二節(jié)會計準則與企業(yè)所得稅對房地產收入的確認差異
一、會計對收入的確認
二、稅法對收入的確認
第三節(jié)開發(fā)產品完工后收入的所得稅處理
第四節(jié)房地產企業(yè)其他收入的稅務處理
一、預租定金與預收租金的納稅區(qū)別
二、財產轉讓收入的企業(yè)所得稅處理
三、非貨幣性交易和視同銷售所得的企業(yè)所得稅處理
四、非貨幣性資產投資的企業(yè)所得稅處理
五、債務重組的特殊性稅務處理
六、國債投資業(yè)務的企業(yè)所得稅處理
七、融資性售后回租業(yè)務是否確認企業(yè)所得稅收入
八、股息、紅利等權益性投資收益收入確認問題
九、企業(yè)接收政府劃入資產的企業(yè)所得稅處理
十、企業(yè)接收股東劃入資產的企業(yè)所得稅處理
十一、資產移送的企業(yè)所得稅處理
十二、小型微利企業(yè)的企業(yè)所得稅處理
第五節(jié)房地產企業(yè)所得稅可否核定征收
一、企業(yè)所得稅核定征收的管理規(guī)定
二、房地產開發(fā)企業(yè)核定征收匯算清繳使用的報表
三、房地產開發(fā)企業(yè)按規(guī)定應當核定征收的情形
四、房地產開發(fā)企業(yè)核定征收收入?yún)R算是關鍵
五、房地產開發(fā)企業(yè)核定征收改為查賬征收虧損可否彌補
六、核定征收是否能夠變相享受稅收優(yōu)惠
七、企業(yè)所得稅核定征收是否土地增值稅也要核定征收
第六節(jié)商品房合同面積與確權面積誤差的稅務處理
一、約定面積與確權面積出現(xiàn)誤差后的結算方式
二、約定面積與確權面積出現(xiàn)誤差后的稅務處理
第七節(jié)房地產促銷方式及其稅務處理
一、代墊首付
二、購房返稅
三、打折促銷
四、首付打折銷售
五、售后回購
六、售后回租
七、買房獎車
第八節(jié)支付及收取違約金的稅收政策實踐應用
一、未履行合同支付及收取的違約金的稅務處理
二、履行合同中支付及收取的違約金的稅務處理
第九節(jié)社會保障性住房政策優(yōu)惠及稅收政策實踐應用
一、配建社會保障性住房稅務處理難題
二、公共租賃住房建設和運營的稅收優(yōu)惠
三、棚戶區(qū)改造的稅收優(yōu)惠
四、開發(fā)經濟適用住房的政策優(yōu)惠

第十一章企業(yè)所得稅稅前扣除稅收政策實踐應用
第一節(jié)企業(yè)所得稅稅前扣除的原則
一、企業(yè)所得稅稅前扣除的基本原則及要求
二、企業(yè)所得稅稅前扣除應遵循的一般原則
三、企業(yè)所得稅稅前允許扣除的項目
四、企業(yè)所得稅稅前不允許扣除的支出
第二節(jié)企業(yè)所得稅中工資薪金總額的扣除
一、工資薪金的概念
二、工資薪金支出的稅前扣除
第三節(jié)職工福利費等四項經費的稅務處理
一、職工福利費的稅務處理
二、工會經費的稅務處理
三、職工教育經費的稅務處理
四、黨團活動經費的稅務處理
第四節(jié)保險費和住房公積金的稅務處理
一、稅前扣除規(guī)定
二、繳納標準及扣除比例
三、其他商業(yè)保險費的處理
第五節(jié)公務用車制度改革后的稅務處理
一、企業(yè)為股東個人購車
二、企業(yè)為非股東雇員購車
三、企業(yè)租用個人車輛
四、企業(yè)為員工發(fā)放補貼或報銷費用
第六節(jié)通訊費補貼的稅務處理
一、各地方的規(guī)定
二、各地方規(guī)定小結
第七節(jié)五項限額扣除支出稅收實務
一、業(yè)務招待費
二、廣告費和業(yè)務宣傳費
三、房地產開發(fā)企業(yè)的三項費用扣除
四、銷售傭金
五、捐贈支出
第八節(jié)其他無限額標準的費用扣除
一、勞動保護費
二、差旅費
三、會議費
四、租賃費用
五、修理費
六、折舊費
七、投資性房地產
八、無形資產
九、長期待攤費用
十、母子公司間相互提供服務的費用
十一、企業(yè)之間支付的費用
第九節(jié)借款利息支出的稅前扣除
一、借款費用的會計處理
二、借款費用的稅務處理
三、房地產民間借貸成本支出存在稅收風險
第十節(jié)資產損失的稅前扣除
一、資產損失的概念
二、資產損失稅前扣除時間
三、損失扣除形式分清單申報和專項申報
四、資產損失確認證據(jù)
五、現(xiàn)金等貨幣性資產損失的認定
六、非貨幣性資產損失的認定
七、投資損失的認定
八、其他資產損失的認定

第十二章企業(yè)重組清算業(yè)務稅收政策實踐應用
第一節(jié)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理
一、企業(yè)重組的概念及類型
二、股權支付和非股權支付的概念
三、重組日的確定
四、一般性稅務處理
五、特殊性稅務處理
六、境內外企業(yè)間發(fā)生的股權和資產收購交易
七、企業(yè)重組后的稅收優(yōu)惠承繼
八、企業(yè)重組備案
九、企業(yè)改制重組中的印花稅問題
第二節(jié)清算業(yè)務企業(yè)所得稅處理
一、企業(yè)清算的企業(yè)所得稅處理概念
二、企業(yè)清算的三種情形
三、企業(yè)清算的時限規(guī)定
四、企業(yè)清算財產的處理
五、企業(yè)清算的企業(yè)所得稅處理內容
六、企業(yè)清算所得的計算和分配
七、《中華人民共和國企業(yè)清算所得稅申報表》填報
第三節(jié)企業(yè)不注銷，多繳企業(yè)所得稅可否退還

第十三章房地產企業(yè)個人所得稅稅收政策實踐應用
第一節(jié)向職工福利售房在個人所得稅上有利
第二節(jié)商品房促銷要不要扣繳個人所得稅
一、解除買賣合同支付違約金代扣代繳個人所得稅
二、延期交房支付違約金不代扣代繳個人所得稅
三、無償贈送個人房屋
四、促銷與業(yè)務往來贈送禮品征稅有區(qū)別
五、個人擔保所得
六、應扣未扣個人所得稅的法律責任
七、應扣未扣稅款如何計算
第三節(jié)二次股權轉讓如何計征個人所得稅
第四節(jié)資本公積轉增股本是否計征個人所得稅
一、企業(yè)投資者免征企業(yè)所得稅
二、個人所得稅征免規(guī)定及歧義

第十四章房地產企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅政策實踐應用
第一節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅管理指引
一、城鎮(zhèn)土地使用稅管理原則
二、納稅申報管理
三、核準類減免稅管理
四、備案類減免稅管理
五、第三方涉稅信息管理
六、稅源管理
七、稅收風險管理
第二節(jié)建設期間該如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
一、在建項目城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)的確定
二、在建項目城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間的確定
三、延期交付土地的城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間如何
確定
第三節(jié)項目竣工后該如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
一、項目竣工銷售完畢城鎮(zhèn)土地使用稅的計算與繳納
二、竣工在售項目城鎮(zhèn)土地使用稅的計算與繳納
第四節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅免稅面積的扣除
一、公共租賃租房、安置住房用地面積免稅
二、公共用地面積扣除的規(guī)定
三、房地產開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的直接減免
第五節(jié)承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅的計算與繳納

第十五章房地產企業(yè)印花稅稅收政策實踐應用
第一節(jié)印花稅新規(guī)出臺 監(jiān)控力度加大
第二節(jié)印花稅繳納違規(guī)行為如何處罰
第三節(jié)印花稅征稅范圍和計稅依據(jù)的主要政策
一、經濟合同
二、產權轉移書據(jù)
三、營業(yè)賬簿
四、權利、許可證照
五、經財政部門確定征稅的其他憑證
第四節(jié)64種不繳納印花稅的情形
第五節(jié)印花稅會計處理

第十六章土地增值稅稅制要素與政策優(yōu)惠
第一節(jié)土地增值稅稅制要素
一、納稅義務人
二、征收范圍
三、計稅依據(jù)
四、扣除項目金額
五、土地增值稅稅額計算方法
第二節(jié)土地增值稅納稅申報表
第三節(jié)普通標準住宅稅收優(yōu)惠政策實踐應用
第四節(jié)國家建設需要依法征用、收回的房地產免稅
第五節(jié)改制重組土地增值稅稅收政策實踐應用
第六節(jié)個人房產轉讓土地增值稅稅收政策
第七節(jié)股權轉讓取得土地的土地增值稅征免爭議
第八節(jié)“炒”地“炒”房如何征收土地增值稅
一、不開發(fā)直接賣地
二、“生地”變“熟地”再轉讓
三、整體購買未竣工房產直接轉讓
四、整體購買未竣工房產繼續(xù)建設轉讓

第十七章舊房轉讓如何計征土地增值稅
第一節(jié)什么是舊房
第二節(jié)轉讓舊房確定應納稅額的四種情形及對比分析
一、按照評估價格確定扣除項目
二、按照發(fā)票所載金額確定扣除項目
三、按照核定征收率確定應納土地增值稅稅額
四、按照核定扣除項目確定應納土地增值稅稅額
五、轉讓舊房確定土地增值稅的四種情形對比分析
第三節(jié)舊房轉讓依評估價格扣除要分析


（篇幅限制，后略，共20章）