房屋租賃不可不知的法律常識(shí)（案例應(yīng)用版）

序 言
第一篇 房屋租賃基礎(chǔ)知識(shí)
一、房屋租賃合同的概論
二、房屋租賃合同的內(nèi)容
三、房屋租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)
四、房屋租賃合同效力的認(rèn)定
五、房屋租賃合同的解除
六、房屋租賃合同的違約責(zé)任
七、房屋租賃合同的法定承受
八、房屋轉(zhuǎn)租糾紛的處理
九、承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛的處理
十、一房數(shù)租的處理
十一、房屋租賃裝飾裝修的處理
十二、買賣不破租賃原則
十三、房屋租賃與房屋抵押的處理

第二篇 房屋租賃案例分析
第一章 房屋租賃合同效力糾紛
1 沒有產(chǎn)權(quán)證會(huì)影響租賃合同法律效力嗎？
2 侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的合同是否有效？
3 共有權(quán)人擅自出租共有房屋，租賃合同效力如何？
4 承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋，轉(zhuǎn)租合同是否無效？
5 出租違法建筑，租賃合同是否有效？
6 臨時(shí)建筑的租賃期限超過其批準(zhǔn)使用期限，租賃合同是否有效？
7 房屋租賃合同登記備案與否，是否影響合同效力？
8 限制民事行為能力人簽訂的房屋租賃合同是否有效？
9 房屋租賃合同無效，參照何標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi)？
第二章 房屋租賃合同權(quán)利義務(wù)
10 未經(jīng)出租人許可裝修房屋的，是否屬于違約行為？
11 承租房屋用于合伙經(jīng)營的承租人身亡，出租人要求收回房屋，與承租人生前共同經(jīng)營的其他合伙人應(yīng)如何主張權(quán)利？
12 租賃房屋意外失竊，承租人可否以此為由拒付租金或解除合同？
13 承租人征得同意后裝修房屋，合同期滿，出租人須否賠償裝修費(fèi)用？
14 出租人于租賃期間死亡，其合法繼承人可否據(jù)此終止履行租賃合同？
15 承租人意外身亡，出租人可否要求其共同居住人返還房屋？
16 出租人于租賃期間轉(zhuǎn)讓租賃房屋，租賃合同是否隨之終止？
17 出租人轉(zhuǎn)讓設(shè)有抵押權(quán)的租賃房屋，租賃合同須否繼續(xù)履行？
18 當(dāng)事人應(yīng)以何種形式訂立房屋租賃合同？
19 簽訂房屋租賃合同應(yīng)注意約定哪些事項(xiàng)？
20 當(dāng)事人應(yīng)如何約定房屋租賃保證金？
21 當(dāng)事人應(yīng)如何合理約定租賃免租期？
22 租賃房屋的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由誰繳納？
23 租賃期間，出租人須否承擔(dān)維修租賃房屋的義務(wù)？
24 承租人致使租賃房屋受損，出租人如何主張權(quán)利？
25 次承租人致使房屋受損，出租人應(yīng)該如何主張權(quán)利？
26 承租人擅自改建租賃房屋，出租人如何主張權(quán)利？
27 出租人將同一房屋租給數(shù)個(gè)承租人，承租人應(yīng)如何主張權(quán)利？
28 租賃房屋被拆遷，當(dāng)事人如何保護(hù)自己的合法權(quán)益？
29 承租人利用租賃房屋的屋頂和外墻獲得的收益應(yīng)歸誰所有？
30 原合同期限屆滿，承租人繼續(xù)支付租金，但未續(xù)簽書面合同，存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？
31 出租人不得出租哪些房屋？
第三章 房屋租賃合同轉(zhuǎn)租糾紛
32 未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人能否解除租賃合同？
33 轉(zhuǎn)租房屋的，優(yōu)先購買權(quán)是否一并轉(zhuǎn)移？
34 房屋租賃合同被解除，轉(zhuǎn)租合同是否隨之解除？
35 轉(zhuǎn)租合同的租賃期限超過租賃合同的期限，是否有效？
36 承租人可否將承租的公房轉(zhuǎn)租？
37 次承租人取得租賃房屋的所有權(quán)，承租人要求繼續(xù)履行與次承租人的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)否支持？
第四章 承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛
38 何為承租人的房屋優(yōu)先購買權(quán)？
39 如何實(shí)現(xiàn)房屋優(yōu)先購買權(quán)？
40 租賃房屋一部分的承租人，能否享有整棟房屋的優(yōu)先購買權(quán)？
41 對(duì)于優(yōu)先購買權(quán)的行使，共有人和承租人之間誰更優(yōu)先？
42 出租人轉(zhuǎn)讓租賃房屋，應(yīng)于何時(shí)通知承租人行使優(yōu)先購買權(quán)？
43 出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)故意抬高價(jià)格，是否侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán)？
44 租賃期限屆滿，承租人能否主張房屋優(yōu)先購買權(quán)？
45 出租人將租賃房屋轉(zhuǎn)讓給其近親屬，承租人可否主張優(yōu)先購買權(quán)？承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)的情形有哪些？
46 房屋承租人能否以優(yōu)先購買權(quán)為由主張撤銷房屋轉(zhuǎn)移登記？
47 房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)能否轉(zhuǎn)讓和繼承？
48 以拍賣、折價(jià)、變賣等方式處分租賃房屋時(shí)，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？抵押權(quán)的設(shè)立是否影響優(yōu)先購買權(quán)的行使？
49 房屋轉(zhuǎn)租后，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？
50 “承租人優(yōu)先購買權(quán)”中的同等條件如何認(rèn)定？

第三篇 經(jīng)典判例
1 侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)，出租人需承擔(dān)賠償責(zé)任
上海遠(yuǎn)大學(xué)習(xí)廣場(chǎng)教育科技有限公司訴上海泰潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛案
2 租賃合同解除后可以具有溯及力
呂國龍?jiān)V湟佳投資顧問（北京）有限公司房屋租賃合同糾紛案
3 房屋租賃合同當(dāng)事人可以要求法院變更違約金
農(nóng)工商超市（集團(tuán)）有限公司訴上海伊塔納旅游用品有限公司房屋租賃合同糾紛案
4 業(yè)主在房屋租賃合同期限內(nèi)另行掛牌招租不構(gòu)成預(yù)期違約
傅震鳴因業(yè)主在房屋租賃合同期限內(nèi)另行掛牌招租訴辛少鵬、李秀勉預(yù)期違約案
5 出租人應(yīng)對(duì)地鐵施工導(dǎo)致的房屋損壞承擔(dān)瑕疵擔(dān)保賠償責(zé)任
上?？藟?mèng)妮貿(mào)易有限公司與上海中金典當(dāng)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案——出租人應(yīng)對(duì)地鐵施工導(dǎo)致的房屋損壞承擔(dān)瑕疵擔(dān)保賠償責(zé)任
6 破產(chǎn)管理人有權(quán)解除房屋租賃合同
桐柏縣五交化公司破產(chǎn)清算組與吳剛等解除房屋租賃合同糾紛案
7 雙方當(dāng)事人以未來確定可發(fā)生的事實(shí)作為租賃關(guān)系解除
嚴(yán)某與李某等房屋租賃糾紛上訴案
8 未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同無效
趙軍輝與浙江現(xiàn)代商貿(mào)物流發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案
9 轉(zhuǎn)租合同終止后次承租人需支付房屋占有使用費(fèi)
燕某與上海仙妮美容有限公司房屋租賃合同糾紛再審案
10 房屋實(shí)際使用人與承租人不一致時(shí)構(gòu)成并存的債務(wù)承擔(dān)
上海兆城精瑞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與錢寶華等房屋租賃合同糾紛上訴案
11 優(yōu)先租賃權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先締約權(quán)
上海永基辦公用品有限公司等與上海建森商務(wù)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案
12 群租行為應(yīng)該受到法律的規(guī)制
付麥俠與上海綠宇物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案
13 出租人出賣房屋時(shí)對(duì)承租人負(fù)有通知義務(wù)
成水紅訴啟東市農(nóng)村信用合作聯(lián)社等房屋租賃合同糾紛案
14 房屋租賃合同解除條件應(yīng)予完善
青島博龍比奧生物科技有限公司與青島恒立通實(shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案
15 承租人對(duì)租賃房屋未盡妥善保管義務(wù)導(dǎo)致租賃房屋受損要負(fù)賠償責(zé)任
韓永格訴李定芳房屋租賃合同案
第四篇 重點(diǎn)法條解讀
一、《中華人民共和國合同法》節(jié)選
二、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》全文

附錄
一、相關(guān)法律法規(guī)
最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)任人就《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問
《商品房屋租賃管理辦法》全文
《城市房地產(chǎn)管理法》全文
《中華人民共和國合同法》節(jié)選
《中華人民共和國物權(quán)法》節(jié)選
《中華人民共和國擔(dān)保法》節(jié)選
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》節(jié)選
《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》節(jié)選
《中華人民共和國消防法》節(jié)選
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》節(jié)選
《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函》
《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》全文
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》全文
《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》全文
《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》 全文
二、租賃合同范本