土地招拍掛與競買：土地競買理論與案例詳解

第1章 中國土地制度及改革
1.1　我國的土地制度簡介
1.1.1　土地制度概述
1.1.2　土地所有制
1.1.3 土地權(quán)屬
1.2 房地產(chǎn)用地制度及改革
1.2.1 計劃經(jīng)濟下的傳統(tǒng)城市土地使用制度階段
1.2.2 土地從無償劃撥向有償出讓轉(zhuǎn)軌階段（1982—2001）
1.2.3　協(xié)議出讓向公開交易過渡階段（2001—2004）
1.2.4　土地新政全面實施階段（2004.8.31-）
1.3　房地產(chǎn)用地的獲取模式
1.3.1 概述
1.3.2　土地一級開發(fā)及其模式
1.3.3 開發(fā)商在一級市場獲取土地使用權(quán)的方式
1.3.4　開發(fā)商在二級市場獲取土地使用權(quán)的方式
1.4　香港房地產(chǎn)用地制度簡介
1.4.1　香港地產(chǎn)發(fā)展回顧
1.4.2　香港土地出讓制度
1.4.3　香港勾地制度簡介
1.4.4　香港土地出讓制度的啟示與建議
第2章 土地使用權(quán)出讓制度
2.1 概述
2.1.1　土地使用權(quán)出讓定義
2.1.2　土地使用權(quán)出讓方式
2.1.3 土地使用權(quán)出讓的用地類型及最高年限
2.1.4　土地使用權(quán)出讓的程序
2.1.5 土地使用權(quán)出讓合同及一級開發(fā)補償協(xié)議
2.1.6 土地出讓過程中的規(guī)劃管理
2.1.7　招標、拍賣和掛牌的管理
2.2 協(xié)議出讓
2.2.1　適用范圍
2.2.2 價格管理
2.2.3 出讓程序
2.3 招標出讓
2.3.1 適用范圍
2.3.2 出讓程序
2.4 拍賣出讓
2.4.1 適用范圍
2.4.2 出讓程序
2.5 掛牌出讓
2.5.1 適用范圍
2.5.2 出讓程序
2.6　土地招拍掛實施情況
2.6.1 概述
2.6.2　北京市近三年土地公開交易市場情況
2.6.3　存在問題分析
附錄A 招標經(jīng)典案例：廣州富力以31.5889億元勇奪2002年北京地王
附錄B 拍賣經(jīng)典案例：天鴻PK順馳，拍出9.05億天價
附錄C　掛牌經(jīng)典案例：摘牌溫泉地塊，面粉貴過面包
附錄D 國有土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓流程圖（北京）
第3章 招拍掛項目價值評估
3.1 概述
3.1.1　相關(guān)概念介紹
3.1.2　招拍掛項目價值評估
3.2 市場比較法
3.2.1 市場比較法估價程序
3.2.2 運用市場比較法應(yīng)注意的問題
3.2.3 實例分析
3.3 假設(shè)開發(fā)法
3.3.1 假設(shè)開發(fā)法估價程序
3.3.2 運用假設(shè)開發(fā)法應(yīng)注意的問題
3.3.3 實例分析
3.4 成本法和基準地價修正法
3.4.1 成本法估價程序
3.4.2 基準地價修正法估價程序
3.4.3 實例分析
3.5 小結(jié)
3.5.1 關(guān)于競買價格
3.5.2 關(guān)于招拍掛底價
第4章 掛牌項目經(jīng)典案例詳解
4.1 2005年北京地王——清河毛紡廠項目簡介
4.1.1 項目簡介
4.1.2 掛牌文件解讀
4.2 項目價值分析
4.2.1 區(qū)域市場分析
4.2.2 項目SWOT分析
4.2.3 項目價值分析
4.3 項目競買回顧
4.3.1 掛牌競價過程回顧
4.3.2 項目價值的再認識
4.3.3 小結(jié)
附錄E 清河項目摘牌可行性研究報告
第5章 招標項目經(jīng)典案例詳解
5.1 2006年北京地王——廣渠路36號項目簡介
5.1.1 地塊位置及現(xiàn)狀
5.1.2 地塊規(guī)劃指標
5.1.3 地塊交通及生活配套
5.1.4 地塊SWOT分析
5.2 招標文件分析
5.2.1 招標程序
5.2.2 投標資料準備
5.2.3 評標標準
5.2.4 付款進度
5.2.5 其他問題
5.2.6 投標分析
5.3 競買情況回顧
5.3.1 投標過程回顧
5.3.2 小結(jié)
5.4 招標規(guī)則精解
5.4.1 土地招標情況概述
5.4.2 投標流程分析
5.4.3 評標規(guī)則精解
5.4.4 兩限房用地評標規(guī)則分析
5.4.5 經(jīng)濟適用房評標規(guī)則分析
5.4.6 招標文件中存在陷阱分析
附錄F 《北京市豐臺區(qū)宋家莊順八條八號地塊經(jīng)濟適用住房項目》評標標準及說明
附錄G 投標文件摘要
第6章 總結(jié)和建議
6.1 總結(jié)
6.1.1 土地公開出讓符合市場發(fā)展規(guī)律
6.1.2 土地成交價格增長迅速
6.1.3 供求失衡是價格飛漲的重要原因
6.1.4 土地供應(yīng)的方式和標準值得商榷
6.1.5 保障住房制度存在誤區(qū)
6.2 建議
6.2.1 切實提高土地供應(yīng)效率，系統(tǒng)解決土地供求失衡
6.2.2 充分利用市場杠桿引導市場需求
6.2.3 規(guī)范土地供應(yīng)的程序和標準
6.2.4 建立合理的住房保障制度
附錄H 淺析土地新政后的北京土地公開交易市場
附錄I 北京土地公開交易市場2004—2006年TOP10排行榜
附表1 項目成交金額TOP10
附表2 項目樓面單價TOP10
附表3 項目溢價TOP10
附錄J 土地招拍掛政策匯編
J1 國家有關(guān)文件
中華人民共和國土地管理法
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法
中華人民共和國物權(quán)法（節(jié)選）
關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)[2001]15號）
國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)[2003]18號）
招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部[2002]第11號令）
關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（國土資發(fā)[2004]71號）
國務(wù)院研究部署房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展措施（2006年“國六條”）
國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知（國辦發(fā)[2006]37號）
國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國發(fā)[2006]31號）
國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知（國辦發(fā)[2006]100號）
國務(wù)院關(guān)于解決城市低收人家庭住房困難的若干意見（國發(fā)[2007]24號）
招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部[2007]第39號令）
J2 北京市有關(guān)文件
市國土房管局等部門關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知（京政辦發(fā)[2002]33號）
北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知（京政發(fā)[2002]32號）
北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于公布本市出讓國有土地使用權(quán) 基準地價應(yīng)用方法的通知（京國土房管出[2002]1121號）
關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補充規(guī)定的通知（京政辦發(fā)[2004]4號令）
北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土局等部門關(guān)于北京市處理經(jīng)營性用地歷史遺留問題政策界定標準的通知（京政辦發(fā)[2004]48號）
關(guān)于對不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經(jīng)營性項目用地進行招標拍賣掛牌出讓等有關(guān)問題的通知（京國土出[2004]458號）
北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）的通知（京政發(fā)[2005]6號）
關(guān)于印發(fā)北京市出讓國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌辦法的通知（京國土市[2005]302號）
北京市國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法（京國土用[2005]533號）
北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市[2005]540號）關(guān)于印發(fā)《北京市土地一級開發(fā)項目招標投標暫行辦法》的通知（京市
[2006]290號）
關(guān)于停止執(zhí)行458號文件加快遺留項目處理有關(guān)問題的通知（京國土市[20071622號）
參考文獻