中國大陸、香港與澳門商品房預售法律制度比較研究

序言
導論：商品房預售制度的存廢之爭
一、商品房預售制度的發(fā)展現狀
二、商品房預售制度出現的問題
三、商品房預售制度的存廢之爭
四、商品房預售制度應子完善而非廢除
第一章 商品房預售合同制度
第一節(jié) 商品房預售合同的基本理論
一、物權變動模式與商品房預售合同的性質
二、商品房預售合同的特征
第二節(jié) 大陸商品房預售合同制度
一、商品房預售合同的訂立
二、商品房預售合同的內容
三、商品房預售合同的效力
第三節(jié) 香港商品房預售合同制度
一、香港商品房預售合同通論
二、香港商品房預售涉及的合約與契約
第四節(jié) 澳門商品房預售合同制度
一、預約合同在澳門樓花買賣申所扮演的角色
二、預約合同的法律規(guī)定
小結：六位一體的調整方式
第二章 預售商品房轉讓制度
第一節(jié) 大陸預售商品房轉讓制度
一、預售商品房轉讓的利弊
二、預售商品房轉讓的法律屬性分析
三、預售商品房轉讓的要件及風險防范分析
第二節(jié) 香港預售商品房轉讓制度
一、預售商品房轉讓的方式
二、預售商品房轉讓的實證分析
第三節(jié) 澳門預售商品房轉讓制度
一、樓花買賣之預約合同
二、當預售樓花買賣被違約時的各種救濟方法之實踐性
小結：防止預售商品房轉讓中的過度投機
第三章 預售商品房抵押制度研究
第一節(jié) 預售商品房抵押制度通論
一、預售商品房抵押的概念及特點
二、預售商品房抵押的可能性
三、預售商品房抵押的功能
第二節(jié) 大陸地區(qū)預售商品房抵押制度
一、大陸地區(qū)預售商品房抵押制度基本原理
二、大陸地區(qū)預售商品房抵押中存在的權利沖突及其解決辦法
第三節(jié) 香港地區(qū)樓花按揭與抵押制度
一、香港樓花按揭制度探討
二、香港商品房預售涉及的抵押和按揭
第四節(jié) 澳門地區(qū)預售商品房抵押制度
一、在建樓宇所涉及的法律關系
二、澳門現行抵押制度設計
三、對預售房地產設立的抵押
四、解除預售房地產抵押的方法
五、澳門預售房地產抵押制度的優(yōu)點和缺陷
小結：平衡彼此沖突的利益是關鍵
第四章 商品房預售制度風險分析
第一節(jié) 商品房預售制度風險分析通論
一、商品房預售制度中存在風險的原因
二、商品房預售制度風險研究的特點
第二節(jié) 大陸地區(qū)商品房預售制度風險分析
一、商品房預售制度風險的微觀分析
二、商品房預售制度風險的宏觀分析
三、風險防范措施
第三節(jié) 香港商品房預售制度中的風險防控機制
一、香港商品房預售制度中的風險
二、商品房預售過程中各方的風險分析
三、商品房預售過程中的風險防控機制
四、香港社會相關配套的運作機構及其作用
五、金融體系中配套的風險分擔機制
第四節(jié) 澳門商品房預售制度的風險
一、樓宇上的風險問題
二、土地權益上抵押負擔的風險問題
三、大業(yè)主因債務問題而被連帶查封的“已售單位”
小結：改善商品房預售制度風險分配格局
第五章 預售商品房的預告登記
第一節(jié) 預告登記制度的功能
第二節(jié) 中國大陸商品房預售中的預告登記
一、中國大陸預告登記的立法
二、預告登記的要件
三、預告登記的法律效力
第三節(jié) 香港商品房預售中的登記
一、香港的不動產登記模式
二、預售登記的主要制度設計
第四節(jié) 澳門商品房預售中的預告登記
一、澳門預告登記制度通論
二、“具物權效力的預約”的效力
三、“具物權效力的預約”的性質
四、“具物權效力的預約”的構成要件
五、登記的注銷
六、實務中存在的問題
小結：預告登記是實現信息對稱的重要手段
第六章 預售商品房監(jiān)管法律制度
第一節(jié) 商品房預售監(jiān)管制度的理論分析
一、商品房預售監(jiān)管制度的經濟分析
二、商品房預售制度監(jiān)管原則
三、商品房預售制度監(jiān)管方式
四、商品房預售監(jiān)管的主體分析
五、商品房預售的信息披露制度分析
第二節(jié) 大陸商品房預售監(jiān)管制度
一、許可證制度
二、商品房預售合同的管理制度
三、商品房預售資金監(jiān)管制度
四、商品房預售廣告的監(jiān)管
第三節(jié) 香港商品房預售監(jiān)管制度
一、對樓花炒賣的抑制措施
二、香港抑制炒樓花的新措施
三、意思自治原則與政府干預
四、香港的土地出讓及商品房預售監(jiān)管制度
五、“均來事件”后的政府新措施評析
第四節(jié) 澳門商品房預售監(jiān)管制度
一、房地產預售的許可制度
二、關于樓花款使用的監(jiān)管
小結：完善事前預警機制與事前監(jiān)督機制
第七章 完善中國大陸、香港和澳門商品房預售制度的建議
第一節(jié) 中國大陸：完善預售制度的關鍵在于強化監(jiān)管
一、以預售資金為監(jiān)管核心
二、完善預售信息披露制度
三、增加監(jiān)管透明度，杜絕暗箱操作
四、規(guī)范政府行為，防止政府失靈
第二節(jié) 香港：落實監(jiān)管措施以彌補制度不足
一、現行制度不存在根本缺陷
二、改進監(jiān)管之建議
第三節(jié) 澳門：完善預售制度應以預約合同為突破口
一、預約合同的登記
二、預約合同的內容
參考文獻
后記