序言
導論:商品房預售制度的存廢之爭
一、商品房預售制度的發(fā)展現狀
二、商品房預售制度出現的問題
三、商品房預售制度的存廢之爭
四、商品房預售制度應子完善而非廢除
第一章 商品房預售合同制度
第一節(jié) 商品房預售合同的基本理論
一、物權變動模式與商品房預售合同的性質
二、商品房預售合同的特征
第二節(jié) 大陸商品房預售合同制度
一、商品房預售合同的訂立
二、商品房預售合同的內容
三、商品房預售合同的效力
第三節(jié) 香港商品房預售合同制度
一、香港商品房預售合同通論
二、香港商品房預售涉及的合約與契約
第四節(jié) 澳門商品房預售合同制度
一、預約合同在澳門樓花買賣申所扮演的角色
二、預約合同的法律規(guī)定
小結:六位一體的調整方式
第二章 預售商品房轉讓制度
第一節(jié) 大陸預售商品房轉讓制度
一、預售商品房轉讓的利弊
二、預售商品房轉讓的法律屬性分析
三、預售商品房轉讓的要件及風險防范分析
第二節(jié) 香港預售商品房轉讓制度
一、預售商品房轉讓的方式
二、預售商品房轉讓的實證分析
第三節(jié) 澳門預售商品房轉讓制度
一、樓花買賣之預約合同
二、當預售樓花買賣被違約時的各種救濟方法之實踐性
小結:防止預售商品房轉讓中的過度投機
第三章 預售商品房抵押制度研究
第一節(jié) 預售商品房抵押制度通論
一、預售商品房抵押的概念及特點
二、預售商品房抵押的可能性
三、預售商品房抵押的功能
第二節(jié) 大陸地區(qū)預售商品房抵押制度
一、大陸地區(qū)預售商品房抵押制度基本原理
二、大陸地區(qū)預售商品房抵押中存在的權利沖突及其解決辦法
第三節(jié) 香港地區(qū)樓花按揭與抵押制度
一、香港樓花按揭制度探討
二、香港商品房預售涉及的抵押和按揭
第四節(jié) 澳門地區(qū)預售商品房抵押制度
一、在建樓宇所涉及的法律關系
二、澳門現行抵押制度設計
三、對預售房地產設立的抵押
四、解除預售房地產抵押的方法
五、澳門預售房地產抵押制度的優(yōu)點和缺陷
小結:平衡彼此沖突的利益是關鍵
第四章 商品房預售制度風險分析
第一節(jié) 商品房預售制度風險分析通論
一、商品房預售制度中存在風險的原因
二、商品房預售制度風險研究的特點
第二節(jié) 大陸地區(qū)商品房預售制度風險分析
一、商品房預售制度風險的微觀分析
二、商品房預售制度風險的宏觀分析
三、風險防范措施
第三節(jié) 香港商品房預售制度中的風險防控機制
一、香港商品房預售制度中的風險
二、商品房預售過程中各方的風險分析
三、商品房預售過程中的風險防控機制
四、香港社會相關配套的運作機構及其作用
五、金融體系中配套的風險分擔機制
第四節(jié) 澳門商品房預售制度的風險
一、樓宇上的風險問題
二、土地權益上抵押負擔的風險問題
三、大業(yè)主因債務問題而被連帶查封的“已售單位”
小結:改善商品房預售制度風險分配格局
第五章 預售商品房的預告登記
第一節(jié) 預告登記制度的功能
第二節(jié) 中國大陸商品房預售中的預告登記
一、中國大陸預告登記的立法
二、預告登記的要件
三、預告登記的法律效力
第三節(jié) 香港商品房預售中的登記
一、香港的不動產登記模式
二、預售登記的主要制度設計
第四節(jié) 澳門商品房預售中的預告登記
一、澳門預告登記制度通論
二、“具物權效力的預約”的效力
三、“具物權效力的預約”的性質
四、“具物權效力的預約”的構成要件
五、登記的注銷
六、實務中存在的問題
小結:預告登記是實現信息對稱的重要手段
第六章 預售商品房監(jiān)管法律制度
第一節(jié) 商品房預售監(jiān)管制度的理論分析
一、商品房預售監(jiān)管制度的經濟分析
二、商品房預售制度監(jiān)管原則
三、商品房預售制度監(jiān)管方式
四、商品房預售監(jiān)管的主體分析
五、商品房預售的信息披露制度分析
第二節(jié) 大陸商品房預售監(jiān)管制度
一、許可證制度
二、商品房預售合同的管理制度
三、商品房預售資金監(jiān)管制度
四、商品房預售廣告的監(jiān)管
第三節(jié) 香港商品房預售監(jiān)管制度
一、對樓花炒賣的抑制措施
二、香港抑制炒樓花的新措施
三、意思自治原則與政府干預
四、香港的土地出讓及商品房預售監(jiān)管制度
五、“均來事件”后的政府新措施評析
第四節(jié) 澳門商品房預售監(jiān)管制度
一、房地產預售的許可制度
二、關于樓花款使用的監(jiān)管
小結:完善事前預警機制與事前監(jiān)督機制
第七章 完善中國大陸、香港和澳門商品房預售制度的建議
第一節(jié) 中國大陸:完善預售制度的關鍵在于強化監(jiān)管
一、以預售資金為監(jiān)管核心
二、完善預售信息披露制度
三、增加監(jiān)管透明度,杜絕暗箱操作
四、規(guī)范政府行為,防止政府失靈
第二節(jié) 香港:落實監(jiān)管措施以彌補制度不足
一、現行制度不存在根本缺陷
二、改進監(jiān)管之建議
第三節(jié) 澳門:完善預售制度應以預約合同為突破口
一、預約合同的登記
二、預約合同的內容
參考文獻
后記