商品房購房實務手冊

商品房購房基礎知識
基本概念
一.商品房
二.經濟適用房
居住區(qū).房屋與住宅
一.居住區(qū)
二.房屋與住宅
智能化住宅與智能化小區(qū)
一.智能化住宅
二.智能化小區(qū)
住宅建筑面積及商品房銷售面積的計算
一.住宅建筑面積的計算
二.商品房銷售面積的計算
三.商品房預售及適合于居民購買的住房
購房的風險提示
一.不能購買的住房和不可缺少的“五證”“二書”
二.購房合同示范文本及房屋產權證的識別
三.投資房地產要承受的風險
四.不準列入商品房建設面積范圍的項目
五.“起步價”與“最低價”
六.房屋驗收的基本條件
房地產權屬
一.房地產所有權
二.房屋所有權
房地產產權管理
一.房地產權屬登記
二.房屋權屬登記
三.購房與房地產權屬登記須知
房地產稅費
一.房地產稅收
二.房地產費
三.購房需交納的稅費
購房技巧
購房信息的獲取與廣告.樓書
一.購房信息的獲取
二.房地產廣告的分析
三.樓書的分析
購房應考慮的因素
一.購買預售商品房應考慮的因素
二.購買成品房應考慮的因素
三.購買商業(yè)攤位應考慮的因素
購房談判技巧
一,.購房談判的準備
二.詢價與摸底
三.購房殺價
選房技巧
一.商品房條件的選擇
二.房屋質量的選擇
三.房屋周邊環(huán)境的考慮
購房實務
商品房交易
一.商品房的購買
二.如何挑選商品房的位置
三.挑選滿意的商品房
四.購房合同的簽訂
五.購買的商品房所有權的轉移
六.房屋權屬證書
七.期房交易
經濟適用住房交易
一.經濟適用住房概述
二.經濟適用住房的購買
二手房的交易
一.二手房交易的規(guī)則
二.中介機構在二手房交易中的作用
房屋互換與差價換房
一.房屋互換的概念
二.差價換房價格的評估
三.住房使用權的交換條件及換房手續(xù)
購房貸款
購房貸款的概念
一.購房貸款的定義
二.購房貸款的特點與種類
三.購房貸款前的準備
購房抵押貸款
一.購房抵押貸款的概念
二.房產抵押貸款的運作過程
三.房產的設定抵押與房產抵押貸款的本息償還
四.房地產抵押合同與房屋財產保險
公積金住房貸款
一.住房公積金制度
二.公積金住房貸款的定義
三.公積金住房貸款的對象和條件
四.公積金住房貸款的額度.期限及利率
五.公積金住房貸款的運作
銀行按揭貸款
一.按揭貸款的概念和種類
二.按揭貸款的對象和條件
三.按揭貸款的運作
四.樓花按揭
組合貸款
一.組合貸款的概述
二.組合貸款的操作
物業(yè)管理
物業(yè)管理的基本概念
一.物業(yè)
二.物業(yè)管理
三.物業(yè)管理的模式
四.物業(yè)管理的合同
五.物業(yè)管理公司
六.業(yè)主管理委員會
物業(yè)管理的基本內容
一.房屋維修管理
二.房屋設備管理
三.物業(yè)區(qū)內的治安保衛(wèi)與消防管理
四.物業(yè)區(qū)內的保潔管理
五.物業(yè)區(qū)內的環(huán)境保護
六.物業(yè)區(qū)內的綠化管理
七.物業(yè)區(qū)內的郵電通訊服務管理
八.物業(yè)區(qū)內的車輛交通管理
物業(yè)管理的資金與收費
一.概述
二.維修基金
三.物業(yè)管理費
四.其它經營性收費
購房糾紛
房地產糾紛的概念
一.房地產糾紛
二.房地產糾紛的種類
三.房地產糾紛案件的管轄
四.房地產糾紛案件的訴訟
五.房地產糾紛的調解
商品房買賣糾紛
一.商品房買賣糾紛的概念及特征
二.商品房買賣糾紛的類型及具體表現
三.商品房買賣糾紛的解決的方式
四.商品房買賣糾紛案件適用的原則
五.商品房買賣合同效力的認定
六.預售商品房價格糾紛的處理
七.締約上過失責任
八.民事責任竟合
房屋產權糾紛
一.房屋產權的概念
二.房屋產權糾紛案件處理的原則
三.房屋產權糾紛案件處理的方法
四.房屋析產分割案件處理方法
購房糾紛案例及評論
案例1,商品房重復銷售
案例2.延遲交樓
案例3.商品房面積“縮水”
案例4.實際交樓面積增加
案例5,劣質房
案例6,商品房廣告虛假
案例7.認購書缺陷
案例8.未持有預售合同原件
案例9.先付房款后查證件
案例10.缺少預售許可證
案例11.冒用預售許可證
案例12.“爛尾樓”
案例13,商品房成危房
案例14.中介機構重復銷售
案例15.商品房漲價
案例16.開發(fā)商擅自改變設計
案例17.虛購房源
案例18.購買產權有爭議的房屋
案例19.特訂商品房退訂
案例20.錯購抵押房
案例21.未經共有人同意擅自買賣房
購房指南
1.購買商品房的操作程序包括哪些內容?
2.投資購房八大要素是什么?
3.售樓書的內容是否具有法律效力?
4.住房面積尚未達標,現又臨近退休,如果不買房,能不能一次性以現金方式支取住房補貼?
5.怎樣選擇現房?
6.怎樣選擇期房?
7.怎樣看現場?
8.買房最好看看圖紙?
9.樣板房能不能輕信?
10.在沙盤前保持清醒
11.挑選商品房的幾個因素
12.怎樣挑一套好房子?
13.買房注意什么?
14.住宅如何保值.增值?
15.選房如選妻
16.購房有哪些技巧?
17.購房技巧十三招
18.什么是共有房屋?可分為幾種?
19.購房需要辦理哪些手續(xù)?
20.房屋交付使用時,購房人怎樣驗收?
21.什么是“樓花”?炒“樓花”是怎么回事?
22.炒“樓花”是否允許?
23.開盤的學問與開發(fā)商的賣點
24.預售商品房如何進行轉讓?
25.購買商品住宅都需要經過哪些過程?
26.怎樣選擇底層住宅?
27.如何在房地產交易會上購房?
28.購房時一次性付款與分期付款各有何利弊?
29.購房就是買環(huán)境嗎?
30.購房時是選擇現房好還是期房好?
31.如何進行購房洽談?有何技巧?
32.買房殺價25招
33.購房殺價有哪些竅門?
34.開發(fā)商.代理商售樓一般采取哪些營銷方式?
35.教你看房十二招
36.防范“售房陷阱”五絕招
37.購房者的誤區(qū)
38.辦理房屋產權證的程序
39.購房當心吃啞巴虧
40.買房請知開發(fā)商和建筑商
41.怎樣挑選高層住層
42.購買積壓房價廉又物美
43.怎樣丈量商品房
44.選底層住宅應注意什么?
45.對人民法院生效法律文書,怎樣辦理房產過戶手續(xù)?
46.買房如何檢查房屋質量?
47.房屋驗收不合格如何處理?
48.夫妻買房房屋產權證上用誰的名?
49.購買二手房出租是否值得?
50.新房驗收小竅門
51.商品房預售合同應包括哪些內容?
52.購買二手房應注意什么?
53.商品房合同公證如何辦理?
54.什么樣的戶型是好戶型?
55.簽訂購房合同應注意什么?
56.購房面積超出合同約定怎么辦?
57.簽訂商品房預售合同時應怎樣訂立違約責任條款?
58.正式簽訂房屋買賣合同時,應具備哪些條件?
59.在房屋買賣合同中都包括哪些主要的內容?
60.訂立商品房預售合同后購房者不滿意怎么辦?
61.如何辦理房屋買賣合同公證?
62.房地產轉讓合同應具備哪些條款?
63.《預售合同》附件為何不可忽視?
64.簽訂的合同在什么情況下,可以變更和解除?
65.怎樣簽訂一份嚴謹的房產買賣合同?
66.商品房投訴有幾種?
67.哪類房地產案件可向人民法院起訴?
68.打官司怎么交錢?
69.什么是房地產抵押貸款?
70.什么是公積金貸款?
71.什么叫住房按揭貸款?
72.中低收人家庭購房籌次渠道
73.定金.訂金有何不同?看中一套商品房并準備購買,一定要
交定金或訂金嗎?
74.購買一套商品房到底需要支付哪些費用?
75.購買到什么樣的住房可以申請公積金貸款?
76.一個人可申請多少公積金貸款?
77.申請公積金貸款買房的對象和條件是什么?
78.公積金貸款的利率是如何確定的?
79.公積金貸款有哪些擔保方式?
80.公積金貸款要哪些擔保證件?
81.公積金貸款如何償還?
82.如何申請組合貸款?
83.怎樣申請商業(yè)性個人住房貸款?
84.商業(yè)性個人住房貸款額度最高是多少?貸款期限最長幾年?
現行的利率是多少?
85.申請商業(yè)性個人住房貸款有幾種擔保方式?
86.什么情況下借款人須購買保險?
87.借款人在還款期限內,由于各種原因逾期還款,該怎么處理?
88.能否提前償還部分或全部貸款?
89.遇特殊情況,借款合同如何變更或終止?
90.辦理住房貸款需交什么費用?
91.購房定金的作用是什么?它與預付款在法律上有何區(qū)別?
92.個人購房如何辦理保險?
93.住宅抵押貸款期限和額度是多少?
94.按揭貸款發(fā)放對象是誰?需在哪些部門辦理哪些手續(xù)?
95.用抵押貸款購買房屋后,如確實無能力歸還貸款怎么辦?
96.抵押房地產的新增之添附物是否成為抵押物的一部分?
97.共有房地產如何設定抵押?
98.怎樣辦理房地產抵押登記?
99.消費者用貸款購買商品住宅后,是否可以用租金償還貸款?
100.什么是住房基金?
101.什么是住房補貼?它如何領取?
102.住房公積金的交存額如何計算?
103.發(fā)展商無權承諾物業(yè)內容
104.我買了一套商品房,長期不居住,是否還要交物業(yè)管理費?
105.高層住宅的首層住戶,是否還要交納電梯運行維護費?
106.我買了一套商品房,已按規(guī)定交納了公共維修基金,是否還交與房屋有關的維修費?
107.裝修3個月后人住,我應從何時交納物業(yè)管理費?
108.小區(qū)綠化面積的標準是多少?
109.有關房地產的官司應向哪個法院起訴?
110.買房人在什么情況下可以退房?
111.賣方逾期交房的違約責任應如何約定?
112.商品房出現質量問題怎么辦?
113.怎樣進行商品房買賣合同公證?
114.怎樣分割房屋遺產?
115.哪些房產屬于夫妻雙方共有?
116.離婚后住房該給誰?
117.施工保修期等于商品房保修期嗎?
118.商品房保修期到底是多長時間
119.對住房面積未達標戶怎樣補償?
120.商品房裝修標準未達標的如何處理?
121.房地產開發(fā)商交付的房屋和預售合同規(guī)定的面積不一致時,怎么處理?
122.經濟適用房建設給予哪些方面的政策扶持?
123.怎樣在房地產二.三級市場上購房?
124.房屋權屑登記涉及哪些內容?
125.購房后為什么要辦理房屋產權證?
126.契稅的征收管理有哪些規(guī)定?
127.房地產轉讓交哪些稅?
128.哪些房地產不得抵押?
129.為什么要進行房地產評估?
130.房屋置換和公有住房使用權有償轉讓收費標準
131.買二手房合同中必不可少的條款?
132.買二手房錦囊妙計
133.租房殺價十三招
134.當你不能及時付房租時怎么辦?
135.舊房是賣還是出租
136.房屋中介收費標準是什么?
137.何謂”二手房”
138.購買二手房要注意什么?
139.二手房房價如何評估?
140.怎樣查詢“二手房”產權狀況?
141.購買的公有住房是否可以進入市場進行轉讓交易?
142.公房上市出售的前提是什么?
143.公房上市出售的具體程序是什么?
144.購買公有住房后產權證如何辦理?
145.個人購買的公有住房在哪些情況下不允許上市出售?
146.個人出售已購公有住房的價格如何確定?
147.個人出售巳購公有住房交納哪些稅費?
148.職工以成本價購買的公有住房,上市出售是否要征求原產權單位的意見?
149.已購公有住房上市出售后,供暖等費用如何解決?
150.什么是房屋的折舊?
151.房屋的成新度是如何確定的?
152.以不同價格購買的公有住房的產權權益有什么不同?
153.什么是房產互換?
154.買賣私產房如何辦理手續(xù)
155.住房使用權的交換必須具備哪些條件?
156.互換住房使用權如何辦理換房手續(xù)?
157.以市場價及成本價購買的公有住房產權歸誰?能否上市交易?
158.住房投資有哪些方式?
附錄一示范文本
1.商品房買賣合同(示范文本)
2.前期物業(yè)管理服務協(xié)議(示范文本)
3.物業(yè)管理委托合同(示范文本)
4.委托管理合同書(標準文本)